ورق قیمت‌ها در بازار مسکن برگشت؛ چرا مسکن ارزان می‌شود؟

به گزارش مجله خبری نگار/همشهری: بازار مسکن بعد از ۴ سال جهش متوالی قیمت، سال ۱۴۰۲ را با رکود سنگین آغاز کرد و اینک طبق روایت آمارها، نزول قیمت در این بازار راکد و کساد نیز تشدید شده است. به‌گزارش همشهری، آخرین آمار‌های بانک مرکزی حاکی از این است که رکود سنگین بازار مسکن، زمینه را برای کاهش محسوس قیمت نسبت به معاملات قبلی این بازار فراهم کرده است. به‌گونه‌ای که میانگین قیمت مسکن تهران در ۱۸روز شهریور امسال نسبت به‌مدت مشابه در‌ماه قبل ۳/۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.

فرازونشیب قیمت مسکن

میانگین قیمت مسکن شهر تهران، در پایان تابستان ۱۳۹۶ حدود ۴/۵ میلیون تومان بود و در آذر ۱۴۰۱، این رقم از ۴۸ میلیون تومان نیز گذشت. در ادامه، با موج جدید تنش قیمتی در بازار ارز که در پاییز و زمستان ۱۴۰۱ به‌راه افتاد، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران براساس محاسبات غیررسمی به محدوده ۶۰ میلیون تومان هم رسید؛ اما از اوایل اسفندماه با تغییر روند بازار ارز آزاد، عملا فاز صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز به پایان رسید.

در ادامه، اگرچه هیچ‌گونه آمار رسمی از وضعیت معاملات و قیمت‌های بازار مسکن منتشر نشد؛ اما بررسی‌های میدانی حکایت از این داشت که قیمت پیشنهادی فروشندگان برای فروش املاک مسکونی تا ۲۵ درصد در مناطق مختلف با کاهش مواجه بوده است. در ادامه، با عقب‌نشینی خریداران، فروشندگان پول لازم، دست‌به‌کار تخفیف شدند و با طولانی و عمیق‌تر شدن رکود، روند کاهشی قیمت مسکن نیز شتاب گرفت تا جایی که خریداران ملک در ۶‌ماه اول امسال، در مقایسه با خریداران ماه‌های قبل به قیمت‌های مناسب‌تری خرید کردند. این اتفاق، براساس آمار‌های بانک مرکزی در شهریورماه نیز به نحو مطلوبی ادامه داشته و خریداران در این‌ماه به‌طور میانگین ۳/۳ درصد کمتر از خریداران مردادماه برای خرید ملک مسکونی پول داده‌اند.

رکوردشکنی افت قیمت مسکن

اگرچه با احتساب جهش ۱۳ برابری قیمت مسکن در ۵ سال اخیر و رشد ۷۰ درصدی آن فقط در سال ۱۴۰۱، نمی‌توان افت ۳/۳ درصدی قیمت مسکن را چندان دستاورد بزرگی قلمداد کرد؛ اما مقایسه این اتفاق با تمام دوره‌های افت قیمت مسکن در دهه ۹۰ (بدون احتساب ماه‌های نیمه تعدیل فروردین) نشان می‌دهد که ریزش ۳.۳ درصدی قیمت مسکن در شهریور امسال، بیشترین میزان افت قیمت از زمان رکود بازار مسکن در سال ۱۳۹۳ تاکنون بوده و طبق آمار‌های قبلی بانک مرکزی، هرگز چنین میزان ریزشی در ماه‌های میانی سال رخ نداده است.

بررسی آمار‌های قبلی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران از زمستان ۱۳۹۲ تاکنون نشان می‌دهد با صرف‌نظر از داده‌های فروردین‌ماه نیمه تعطیل هر سال، بیشترین میزان افت ماهانه قیمت مسکن شهر تهران مربوط به شهریور ۱۳۹۸ بوده که در یک ماه ۲.۷ درصد افت کرده است و بعد از آن رکورد بیشترین کاهش قیمت مربوط به خرداد ۱۳۹۴ بوده که ۲.۵ درصد کاهش پیدا کرده است. بر همین اساس است، که کاهش ۳/۳ درصدی قیمت مسکن در ۱۸ روز شهریور امسال نسبت به‌مدت مشابه در مردادماه.

با اهمیت بوده و می‌تواند نشانه‌ای از برگشتن ورق در بازار مسکن و شتاب گرفتن تخلیه حباب قیمت آن باشد.

چرا مسکن ارزان می‌شود؟

دشمن اصلی بازار مسکن به‌عنوان یک بازار سنتی سرمایه‌پذیر در اقتصاد ایران، فروکش کردن تورم انتظاری و کاهش شدید چرخش نقدینگی در اقتصادی است که عملا همه بازار‌های سرمایه‌ای به‌خصوص مسکن را با رکود معاملاتی مواجه می‌کند و فروشندگان را به صف فروش می‌فرستند. بررسی‌های میدانی حاکی از این است که در شرایط موجود، فروشندگانی در بازار مسکن حضور دارند که املاک خود را حدود ۲۰ درصد پایین‌تر از آخرین معاملات ثبت شده در آن مناطق عرضه می‌کنند؛ اما همچنان قادر به یافتن خریدار دست‌به‌نقد نیستند چراکه در شرایط فعلی، گردش نقدینگی در اقتصاد کم و صاحبان پول بنا به دورنمای غیرتورمی بازار‌ها ترجیح می‌دهند بیشتر برای خرید صبر کنند.

ترمیم قدرت خرید مصرف‌کنندگان مسکن

بازخوانی اتفاقات دوره رکود قبلی بازار مسکن حدفاصل سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ حاکی از این است که درصورت استمرار ثبات در بازار ارز و روند نزولی نرخ تورم، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در دوره رکود حتی از بازدهی سپرده بانکی نیز پایین‌تر خواهد بود و قیمت مسکن حتی اگر با نزول جدی مواجه نشود، قادر به رشد همپای نرخ تورم نیز نخواهد بود و از همین مسیر، حباب آن تخلیه خواهد شد. در این وضعیت، با توجه به افزایش سالانه حقوق و دستمزد در محدوده نرخ تورم و رشد هزینه معیشت، عملا قدرت خرید متقاضیان مصرفی اعم از کارگر و کارمند در بازار مسکن‌ترمیم می‌شود و افراد بیشتری قادر خواهند بود مسکن حداقلی موردنیاز خود را در دوره رکود تهیه کنند و این شرایط تا زمانی که بازار ارز متشنج نشود و موج جدید تورم به راه نیفتد، ادامه خواهد داشت.