بازار مسکن در انتظار تورم نزولی نوساز‌ها

به گزارش مجله خبری نگار/ایران: قیمت مصالح ساختمانی در ۶ ماه اول امسال افت دارد که انتظار می‌رود این روند، فاصله قیمتی واحد‌های نوساز و قدیمی را کاهش دهد.

فاصله قیمتی واحد‌های نوساز و قدیمی، موجب کاهش معاملات نوساز‌ها در بازار شده و واحد‌های قدیمی و حتی با سال ساخت بیشتر از ۲۰ سال، در بازار مسکن افزایش تقاضا دارد. افزایش هزینه ساخت، مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت واحد‌های نوساز است.

علاوه بر هزینه زمین، قیمت مصالح ساختمانی در ۳ سال اخیر و به‌خصوص در بهار و تابستان سال گذشته رشد مداوم داشته، به این ترتیب هزینه ساخت مسکن نیز بالا رفته است. تورم مصالح ساختمانی در بهار و تابستان ۱۴۰۰ به ترتیب ۹۳ و ۸۸ درصد بود، اما از پاییز گذشته این روند متوقف شد. تورم نهاده‌های ساختمانی در پاییز گذشته ۶۹، ۹ درصد، در زمستان ۱۴۰۰ برابر ۵۵، ۳ درصد و در بهار امسال ۴۴، ۸ درصد بود. بر اساس اطلاعات مرکز آمار، در تابستان امسال کاهش تورم مصالح ساختمانی تداوم داشته و از ۴۴، ۸ درصد در بهار به ۳۶، ۷ درصد در تابستان رسیده و کاهش ۸، ۱ درصدی را به ثبت رسانده است.

نکته مهم تورم منفی فصلی مصالح ساختمانی است که در تابستان امسال رخ داده است. در تابستان ١٤٠١ تورم فصلی مصالح ساختمانی، معادل منفی ۳، ۴ درصد بوده است که در مقایسه با فصل قبل (٢٦،٣ درصد) ٢٩،٧ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم فصلی، درصد تغییر تورم در فصل جاری نسبت به تورم در فصل قبل است. بر پایه گزارش مرکز آمار در تابستان امسال در بین گروه‌های اجرایی بخش ساختمان، بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «نقاشی ساختمان» با ۹، ۹ درصد است و این در حالی است که گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن و ماسه» با ١٥،٤ درصد کاهش، با بیشترین کاهش تورم فصلی نسبت با سایر گروه‌ها مواجه شده است.

تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی نیز علاوه بر تورم فصلی و سالانه، کاهشی است. اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد در تابستان ١٤٠١ تورم نقطه به نقطه معادل ۲۹، ۳ درصد بوده است که در مقایسه با فصل تابستان سال قبل (٤٣،٤ درصد) ١٤،١ واحد درصد کاهش داشته است.

اثرات تورمی قیمت مصالح

مهم‌ترین اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه ساخت، افزایش قیمت واحد‌های نوساز، کاهش تقاضا برای خرید واحد‌های نوساز و در نتیجه کاهش ساخت و ساز است. مهرماه امسال واحد‌های با عمر بنای کمتر از پنج سال ۲۸،۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند که کاهش ۱۴ درصدی را در مقایسه با مهرماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد. سهم آپارتمان‌های کمتر از پنج سال سن در شرایطی به ۲۸،۶ درصد رسیده که سال ۱۳۹۳ این واحد‌ها ۵۸ درصد از قرارداد‌های خرید و فروش را به خود اختصاص می‌دادند. در واقع معاملات آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با هشت سال قبل ۵۰ درصد کاهش یافته است.

از سوی دیگر افزایش هزینه ساخت و افزایش قیمت واحد‌های نوساز، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داده است. سازندگان نگرانند که بعد از اتمام ساخت نتوانند واحد‌های آماده را با نرخ سود متعارفی که در نظر دارند بفروشند، همین نگرانی و ریسک سرمایه‌گذاری موجب کاهش آمار ساخت و ساز شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر‌های کشور ۳۱ هزار و ۴۹۷ فقره است که ۸ هزار و ۴۰۰ فقره کمتر از فصل قبل (زمستان ۱۴۰۰) است و صدور پروانه رشد منفی ۱۶ درصدی را نشان می‌دهد. البته باید به این موضوع هم اشاره کنیم که رشد منفی صدور پروانه ساختمانی کند شده است به این ترتیب که در زمستان ۱۴۰۰ صدور پروانه ساختمانی منفی ۲۳، ۷ درصد بود که در بهار به منفی ۱۶ درصد رسیده است.

هر چه هزینه ساخت و قیمت مسکن بالا برود از آن طرف تقاضای خرید کمتر می‌شود، چون شکاف بین قدرت مالی خانوار با قیمت مسکن زیاد شده و هیچ برابری با هم ندارد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد در سال گذشته ۳۶ درصد از هزینه خانوار شهری و ۱۸، ۵ درصد از هزینه خانوار روستای به تأمین مسکن اختصاص دارد این هزینه در استان تهران برابر ۴۷، ۹ درصد است. به این ترتیب بیشترین هزینه خانوار شهری و روستایی صرف تأمین مسکن می‌شود.

در مهر امسال، متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران برابر ۴۴ میلیون تومان بود. بر اساس این متوسط قیمت، هزینه خرید واحدی ۶۰ متری در شهر تهران حدود ۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است که خارج از توان مالی بسیاری از خانوار‌ها است. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ متوسط درآمد یک خانوار شهری (۳، ۱ نفر بعد هر خانوار) ۱۱۰ میلیون تومان است که ۹۲ میلیون تومان آن هزینه می‌شود، یعنی هر خانوار در سال می‌تواند حدود ۱۲ میلیون تومان از درآمد خود را پس‌انداز کند، با این میزان پس‌انداز سالانه انتظار خرید مسکن برای خانوار به بیش از ۱۰۰ سال می‌رسد.

در این شرایط راهکار‌هایی برای تأمین مسکن اقشار متوسط و ضعیف که با تکیه بر توان مالی خود نمی‌توانند خانه‌دار شوند، از سوی دولت در نظر گرفته شده است که پرداخت تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن از این دست راهکار‌ها است. هر چه دولت بتواند هزینه ساخت مسکن نهضت ملی را کاهش دهد به همان نسبت فشار مالی بر متقاضیان کمتر می‌شود.

در برنامه نهضت ملی مسکن با توجه به تأمین زمین رایگان از سوی دولت، مهم‌ترین هزینه ساخت، قیمت مصالح ساختمانی است که حدود ۷۰ درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود. در برنامه نهضت ملی مسکن، تأمین مصالح با قیمت تولید در نظر گرفته شده است. با توجه به تورم منفی مصالح ساختمانی می‌توان انتظار داشت هزینه ساخت واحد‌های نهضت ملی روند افزایشی نداشته باشد. فعالان حوزه ساخت تأکید می‌کنند برای کنترل هزینه ساخت برنامه باید بر اساس زمانبندی مشخص شده پیش برود هر چه زمان ساخت طولانی باشد اثرات تورم عمومی بر مسکن پدیدار می‌شود و این تورم بر افزایش قیمت نهایی مسکن اثر دارد.