درس کانادایی مسکن برای ایران!

به گزارش مجله خبری نگار، کمبود مسکن و افزایش سرسام آور قیمت اجاره تبدیل به یکی از چالش‌های اصلی بسیاری از کشور‌های جهان شده است. بر اساس آماری که اخیرا موسسه آماری STATITISTA منتشر کرده مسکن دومین هزینه بزرگ خانوار‌ها در کانادا، استرالیا و هلند است. کانادا در میان کشور‌های عضو OECD از نظر نسبت نرخ مسکن به درآمد، یکی از عجیب‌ترین وضعیت‌ها و بالاترین نرخ‌ها را دارد. طبق داده‌های آمار مسکن در کانادا، قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۰۰ تا مارس ۲۰۲۴ بیش از ۳۴۰ درصد افزایش یافته (در ونکوور ۳۷۶ درصد و در تورنتو ۳۸۹ درصد)، در حالی که طی این مدت متوسط ​​درآمد مردم این کشور تنها ۱۱۳ درصد افزایش داشته است.

یکی از درس‌آموخته‌های بحران مسکن کانادا برای ایران، کنار گذاشتن دولت از سیاستگذاری مسکن و انحراف جدی از کارکرد‌های خود دولت است. به عبارتی، تجربه کانادا نشان می‌دهد تبدیل مسکن به ابزار سرمایه‌گذاری (حتی ابزار جذب سرمایه‌گذاری خارجی) جرقه بحرانی را رقم زده که دولت تاکنون از حل آن عاجز مانده است. مسئله اصلی این است که کارشناسان می‌گویند دولت در زمان شکست ساختاری در بازار مسکن یا عدم توازن ساختاری در بازار مسکن باید اقدام به مداخله و تنظیم‌گری کند. این درحالی است که در ایران دولت ساخت مسکن (اعم از مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) و مداخله‌های قیمتی غیرمؤثر انجام می‌دهد که در نهایت نه تنها از پس آنها برنمی‌آید، بلکه به وظیفه اصلی خود که تنظیم‌گری و مداخله‌های غیرقیمتی ازجمله سیاست‌های مالیاتی تنظیم‌گر است، عمل نمی‌کند. ماحصل این وضعیت، حجم بالای خانه‌های خالی، ساخت و ساز لوکس و پرهزینه و با متراژ بالا و سهم ۸۰ درصدی خرید‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. 

۲۶ سال انتظار برای خرید مسکن 

مطابق پیش بینی‌های اخیر اقتصاددانان و کارشناسان در کانادا، امکان دارد خرید خانه در آینده‌ای که دور نیست برای بسیاری از مردم این کشور به آرزو تبدیل شود، این به این دلیل است که هزینه‌های وام مسکن به احتمال زیاد آنچنان که باید کاهش نیابد تا قادر به جبران قیمت‌های بالای مسکن و قدرت ضعیف خرید مردم باشد. به گفته اقتصاددانان این کشور، مردم انتظار دارند بانک کانادا در ماه‌های آینده نرخ بهره را کاهش دهد. رسانه‌های این کشور می‌گویند این روز‌ها در کانادا مسئله توانایی خرید مسکن بر نظرسنجی‌های نخست‌وزیر، جاستین ترودو نیز تأثیر به سزایی داشته است، اما همچنان به احتمال زیاد قبل از انتخابات کاهش نرخی در کار نباشد.

دولت حاکم برکانادا، تا پایان اکتبر ۲۰۲۵ مأموریت دارد تا وضعیت مسکن را بهبود بخشد، اما وضعیت حاکم بر دولت فعلی خبر از احتمال برگزاری انتخابات زودهنگام آن دارد، این در حالی است که احتمالا دوره ۹ ساله ترودو این بار به پایان برسد. در روز‌های گذشته تونی استیلو، مدیر گروه پیش‌بینی و تحلیل اکسیفورد اکونومیکس، در کنفرانس خبری گفت: «شما برای یک دهه به طور مداوم به محدوده‌ای قابل تحمل برای مسکن نخواهید رسید و با گفته‌های خود مهر تأییدی بر این ادعا گذاشت.» موضوع آنجایی جالب توجه می‌شود که در سال جاری نسبت قیمت مسکن به درآمد در کل کانادا به ۷.۷ برابر و در شهر‌های بزرگ به ۱۱ تا ۱۲ برابر رسیده است. براین اساس، اگر یک کانادایی حدود کل درآمد خود را پس‌انداز کند (که غیرممکن است) بین ۸ تا ۱۲ سال طول خواهد کشید یک خانه بخرد، عددی که در ایالات متحده ۱.۵ تا ۲ سال است. همچنین بررسی شاخص انتظار مسکن نیز نشان می‌دهد اگر یک کانادایی یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند، در کل کانادا پس از ۲۶ سال و در شهر‌های بزرگ و گران‌قیمت بین ۳۷ تا ۳۹ سال طول می‌کشد یک واحد مسکونی را خریداری کند. 

پایین‌ترین رکورد فروش مسکن در ۲۰ سال اخیر

افزایش شدید قیمت مسکن در دو دهه اخیر حالا خریداران مصرفی را از بازار مسکن این کشور خارج کرده و عمدتا این خریداران سرمایه‌ای و خارجی‌ها هستند که توان خرید مسکن را دارند. قیمت‌های بالا موجب شده مجموع خرید‌های مسکن کاهش قابل توجهی داشته باشد. طبق گزارش آمار مسکن در کانادا و به گفته جان پاسالیس، رئیس کارگزاری مستقل Realosophy Realty در تورنتو، فروش خانه‌ها در تورنتو (که به عنوان شاخص بازار املاک کانادا در نظر گرفته می‌شود) به دلیل قیمت‌های بسیار بالا در این کشور تقریبا پایین‌ترین سطح خود در ۲۰ سال گذشته را پشت سر گذاشت. وی در ادامه بر وخامت اوضاع تاکید می‌کند: «این واقعا غیرقابل قبول است.» و احتمالا با پایین آمدن نرخ‌های بهره، فعالیت‌ها افزایش می‌یابد و شرایط بهبود پیدا می‌کند، اما در کل باید گفت این یک «بازار دیوانه‌کننده» نخواهد بود. ارزان‌ترین نرخ‌های وام مسکن با بازپرداخت پنج ساله نیز در این مدت به طور قابل توجهی کاهش یافته‌اند، اما بسیاری از وام‌گیرندگان، به ویژه آنهایی که پروفایل ریسک بالاتری دارند، تنها برای وام‌هایی با نرخ‌های بالاتر که هنوز بین ۶ درصد و ۷ درصد در نوسان است، واجد شرایطند.

نگاه اول: معضل جمعیت بالای مهاجران 

در مسئله بحران مسکن که این روز‌ها کانادا را درگیر کرده است، همواره کارشناسان دو دیدگاه دارند: آمار‌ها در کانادا حاکی از آن است که بسیاری از مردم از زمان افزایش نرخ بهره در دو سال اخیر سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کرده اند. در عین حال، ورود گسترده مهاجران، جمعیت کانادا را به اندازه بی‌سابقه‌ای رسانده، همچنین باعث افزایش شدیدی تقاضا و توامان قیمت مسکن شده است. با آغاز روند کاهشی نرخ بهره در این کشور، تا به امروز ارزان‌ترین نرخ بهره وام مسکن (وام ثابت پنج ساله) حدود ۴.۷۵ درصد بوده است که ۱۵۰ واحد پایه نسبت به یک سال گذشته کاهش پیدا کرده است. با این حال، این کاهش و انتظارات برای کاهش بیشتر، قادر نبوده تا خرید خانه را از رکود خارج کند و قدرت خرید مردم را افزایش دهد.

رابرت هوگ، معاون اقتصاددان ارشد بانک رویال کانادا درباره نابه‌سامانی مضاعف وضعیت حاشیه‌نشینان تصریح کرد: «برای اکثریت خریداران بالقوه که در حاشیه‌اند، اگر به معنای ۵۰ یا حتی ۱۰۰ دلار کمتر در ماه به خاطر کاهش نرخ بهره باشد، هنوز هم وضعیت غیرقابل تحمل است.» همچنین او بر این عقیده است که در گران‌ترین بازار‌های تورنتو و ونکوور، بسیاری از خریداران بالقوه که هنوز از بازار خارج نشده‌اند احتمال دارد برخی از آنها بتوانند در سال آینده مسکن بخرند، اما با این وجود هم تعداد آنها به اندازه‌ای نیست که تعادل را به بازار بازگرداند. توانایی خرید مسکن تابعی از قیمت‌های خانه، نرخ‌های بهره و درآمد وام‌گیرندگان است. اما این معیار‌ها از آغاز پاندمی در سال‌های اخیر برای خریداران بالقوه، به طور نامطلوبی تغییر کرده‌اند.

به طور میانگین، قیمت‌های مسکن در کانادا از آوریل ۲۰۲۰ بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته‌اند، در حالی که نرخ‌های بهره تا ۴.۷۵ درصد افزایش یافتند و این اتفاق تا ژوئن ادامه‌دار بود و پس از آن قیمت‌ها شروع به کاهش کردند. محاسبات مبتنی برمیانگین قیمت‌های خانه از انجمن املاک کانادا نشان می‌دهد پرداخت‌های ماهانه بهره روی وام مسکن با نرخ ثابت پنج ساله حتی پس از کاهش هزینه‌های وام مسکن از اوج‌های سال گذشته همچنان ۴۰ درصد بالاتر از ژانویه ۲۰۲۰ است. طبق برآورد‌های آماری کانادا، در همین مدت درآمد واقعی یا تعدیل شده با تورم خانوار ۲.۳ درصد افزایش یافته است، در حالی که درآمد اسمی ۲۱ درصد افزایش داشته است. لازم به ذکر است کارشناسان حوزه مسکن در این کشور معتقدند برای اینکه توانایی خرید مسکن به سطوح قبل از پاندمی بازگردد، قیمت‌های خانه باید حداقل ۱۰ درصد کاهش یابد و هزینه‌های بهره وام مسکن باید از سطوح کنونی به نصف کاهش پیدا کند.

نگاه دوم: انحراف سیاست‌های بخش مسکن 

طبق گزارشی که ماه اخیر از محققان، یوشو ژو و حنان علی از دانشگاه سایمون فریزر منتشر شد؛ بازار مسکن ملی در کانادا تحت تأثیر عواملی فراتر از صرفا در دسترس بودن مسکن قرار دارد. این بازار همچنین به شدت تحت تأثیر سیاست‌های یک دهه اخیر و یک سیستم مالی است که مسکن را به عنوان یک ابزار ثروت‌ساز به جای یک نیاز اساسی می‌بیند. به گفته اقتصاددانان، اغلب این بحران به عنوان یک موضوع ساده عرضه و تقاضا (خانه‌های بسیار کم و خریداران بسیار زیاد) به ویژه از سوی مهاجران و سرمایه‌گذاران خارجی، مطرح می‌شود، اما به هرحال این موضوع را نباید آنچنان هم ساده در نظر گرفت. برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند که اینها صرفا یک برداشت سطحی از ابعاد به هم پیچیده و عمیق این ماجراست و این مسئله لایه‌های پیچیده‌تری هم دارد. 

درخصوص بحران مسکن در کانادا تحلیل‌های مختلفی ارائه شده است. برخی از اقتصاددانان کانادایی معتقدند ریشه‌های بحران مسکن کنونی در کانادا به دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ برمی‌گردد، زمانی که کانادا تغییر عمده‌ای در سیاست‌های مسکن خود ایجاد کرد. تا اوایل دهه ۱۹۹۰، کانادا دارای یک سیستم قوی از مسکن بود، اما در سال ۱۹۹۳، دولت فدرال تأمین مالی این برنامه‌ها را متوقف کرد. نتیجه این شد که با تمرکز بر ترویج خانه‌دار شدن به عنوان هدف نهایی برای مردم کانادا، تمایلاتی به سمت بخش خصوصی حوزه مسکن ایجاد شد. این تغییرات بر اساس دو باور شکل گرفت: اول اینکه بخش خصوصی می‌تواند تأمین مسکن موثرتری را نسبت به دولت انجام دهد و دوم اینکه مالکیت خانه، باعث ایجاد استقلال مالی برای کانادایی‌ها خواهد بود. با این حال، واقعیت با این انتظارات همخوانی نداشت.

در مقابل، خانه‌ها به ابزاری برای سرمایه‌گذاری مالی تبدیل شده‌اند، یعنی کالا‌هایی برای سرمایه‌گذاری به جای مکان‌هایی برای زندگی. به تدریج با خرید و فروش بیشتر در بازار مسکن به عنوان یک نوع سرمایه‌گذاری، قیمت‌ها به شدت افزایش یافت و مالکیت خانه برای بسیاری از افراد در کانادا به آرزو تبدیل شد. در حالی که نرخ مالکیت از سال‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۱۱ به مدت بیست سال افزایش یافت، قیمت مسکن نیز در این کشور به میزان ۱۴۲ درصد افزایش یافت. در همان زمان، درآمد‌ها تنها ۷ درصد رشد کرد و بدهی خانوار به شدت افزایش یافت، زیرا افراد بیشتری دست به دامان وام‌های مسکن شدند که آنها هم به سختی قادر به پرداخت این وام‌ها بودند. اما در نهایت شکاف بین قیمت مسکن و درآمد افزایش پیدا کرد و بسیاری از مردم کانادا را درگیر شرایط مالی ناامن کرد.

به گفته کارشناسان مسکن در کانادا، مسئله اصلی این است که سیستم مسکن کنونی بر اساس ایده مالکیت مسکن به عنوان هدف نهایی چیده شده است. طبق دیدگاه «پله‌های مسکن» اولویت اصلی به مالکیت مسکن داده می‌شود و اجاره‌نشینی را به عنوان گزینه‌ای موقت یا کمتر مطلوب می‌بیند. اما با ادامه روند افزایش قیمت‌ها، تعداد کمتری از افراد قادر به خرید مسکنند و بسیاری در بازار اجاره‌ای گرفتار شده‌اند که پاسخگوی نیاز آنها نیست. نظام کنونی مسکن در کانادا، نابرابری ایجاد می‌کند. این سیستم به افرادی که از نظر مالی توانایی خرید مسکن را دارند، فرصت می‌دهد و در عوض، مردمی که با درآمد متوسط نمی‌توانند تقاضای کافی برای تأثیرگذاری بر توسعه‌های جدید مسکن ایجاد کنند را رها می‌کند. در عوض، بازار در انحصار افرادی با قدرت خرید بالاست و ناچارا قیمت‌ها را افزایش می‌دهد و بحران قابلیت خرید را عمیق‌تر از پیش می‌کند.

بازاری که برای تقاضای سرمایه‌ای است

بازار مسکن کانادا در سال‌های اخیر چالش‌های عجیبی را پشت سر گذاشته است. طبق آمار‌های منتشرشده، بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۱، قیمت مسکن ۳۵۵ درصد افزایش یافته در حالی که درآمد خانوار تنها ۱۱۳ درصد رشد داشته است. این شکاف در قدرت خرید، آرزوی خانه‌دار شدن را از کانادایی‌ها گرفته است. اما تنها قیمت‌های بالا نیست که مانع خانه‌دار شدن مردم می‌شود. این روز‌ها بحران مسکن در کانادا شامل ترکیبی پیچیده از افزایش نرخ اجاره‌ها، فضا‌های زندگی شلوغ و افزایش بی‌خانمانی است. در این موضوع، مستأجران به شدت تحت تأثیر قرار گرفته‌اند، به طوری که قیمت اجاره‌ها دوبرابر نرخ تورم افزایش یافته است. در عین حال، بی‌خانمانی نیز به ویژه در میان جوامع بومی و حاشیه‌نشین درحال افزایش است. عامل دیگری که بحران مسکن را شدیدتر می‌کند، افزایش تبدیل املاک اجاره‌ای به ابزاری برای سرمایه‌گذاری (مالی‌سازی) است. بر اساس آمار‌های استانی، در استان‌هایی مانند بریتیش کلمبیا و انتاریو، از هر پنج ملک مسکونی، یک ملک متعلق به سرمایه‌گذاران است نه اینکه صرفا به عنوان اقامتگاه اصلی استفاده شود. این روند بازار اجاره در کانادا را دچار مشکلاتی زیادی کرده که طبعا قیمت اجاره را بالا می‌برد، همچنین فرایند یافتن مسکن با قیمت مناسب و بلندمدت را برای مستأجران سخت‌تر می‌کند. 

راجاگوپال در گزارشی به سازمان ملل در باره این بحران در سال گذشته به مالی‌سازی مسکن به‌عنوان کلید بحران اشاره کرد و گفت: «مسکن را از یک ضرورت اساسی اجتماعی به یک ابزار سرمایه‌گذاری تبدیل کرده و کارکرد ذاتی آن را برای فراهم کردن فضا‌های زندگی ایمن و باوقار سلب کرده است.» مطابق آمار‌های منتشر شده از کارگروه مستغلات کانادا، نرخ مالکیت مسکن بین سال‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۱۱ از ۶۳ درصد به ۶۹ درصد رسید. در همین حال، میانگین قیمت مسکن ۱۴۲ درصد افزایش یافت، در حالی که درآمد‌ها تنها هفت درصد افزایش یافت. به دنبال آن بدهی خانوار‌ها افزایش یافت و نسبت بدهی به درآمد از ۱۰۹ درصد به ۱۷۳ درصد بین سال‌های ۲۰۰۲ و ۲۰۱۷ افزایش یافت. نرخ مالکیت مسکن از آن زمان شروع به کاهش کرده است.

تحقیقات در دانشگاه بریتیش کلمبیا نشان می‌دهد که ۲۰ درصد از خانوار‌های کانادایی قادر به پرداخت هزینه‌های مسکن ازجمله خدمات آب و برق بیش از ۱۰۵۰ دلار در ماه نیستند، در حالی که ۲۰ درصد دیگر نمی‌توانند بیش از ۱۶۰۰ دلار در ماه بپردازند. مورد دیگری که بحران مسکن را در کانادا تشدید کرده، محبوبیت اجاره‌های کوتاه‌مدت در این سا‌ل‌ها بوده است. در سال‌های اخیر اغلب مردم برای تأمین مسکن از پلتفرم‌های آنلاین مانند AirBnb استفاده می‌کنند که باعث کاهش تعداد خانه‌های موجود برای اجاره‌های کلاسیک بلندمدت شده است. برای مستأجران این به معنای گزینه‌های کمتر، قیمت‌های بالاتر و ثبات کمتر بوده است.

اقدامات دولت؛ از نرخ بهره تا ممنوعیت خرید خارجی‌ها

در پاسخ به بحران فزاینده مسکن در کانادا، دولت‌های فدرال و استانی اقداماتی را شروع کرده‌اند. استراتژی ملی مسکن (NHS) در سال ۲۰۱۷ معرفی شد تا عرضه مسکن اجاره‌ای را افزایش دهد، کمک‌های اجاره‌ای ارائه دهد و بی‌خانمانی را کاهش دهد. اخیرا، هدف برنامه مسکن کانادا در ۲۰۲۴ این است تا با قوانینی به‌منظور تأمین امنیت مستأجران و تمرکز بر مسکن مقرون‌به‌صرفه نزدیک به ۴ میلیون خانه تا سال ۲۰۳۱ بسازد. دولت‌های استانی، مانند بریتیش کلمبیا، نیز اقداماتی برای مقابله با چالش‌های مسکن معرفی کرده‌اند. برنامه Homes for BC شامل تلاش‌هایی برای کاهش خرید‌های سرمایه‌گذاران خارجی و افزایش عرضه مسکن است. شهرداری‌ها نیز وارد عمل شده‌اند و با کاهش بروکراسی‌های اداری صدور پروانه‌های ساختمانی، به‌ویژه در مناطق با تقاضای مسکن بالا، زمینه افزایش ساخت‌وساز را فراهم کنند. علی‌رغم این تلاش‌ها، کارشناسان معتقدند مشکل این است که بسیاری از این سیاست‌ها همچنان بر راه‌حل‌های مبتنی‌بر بازار متمرکزند که بیشتر به نفع بخش خصوصی است تا مستأجران یا خانواده‌های با درآمد پایین. همچنین از بودجه ۱۱۵ میلیارد دلاری که برای استراتژی ملی مسکن در نظر گرفته شده، بیش از نیمی از آن به صورت وام به توسعه‌دهندگان است، نه هزینه‌های مستقیم برای مسکن مناسب. کارشناسان اغلب برای غیرکالایی کردن مسکن اشاره دارند به این معنا که مسکن یک کالای اجتماعی به جای یک دارایی تلقی شود. همچنین امنیت مسکن بلندمدت برای همه، صرف نظر از درآمد تامین شود. 

یکی دیگر از سیاستگذاری‌های دولت کانادا برای کاهش بحران در بازار مسکن، ایجاد محدودیت‌های زیاد برای خرید مسکن از سوی اتباع خارجی و مهاجران بوده است. به نقل از خبرگزاری آسوشیتدپرس در دوسال گذشته دولت کانادا، به دلیل افزایش بیش از ۲۰ درصدی قیمت مسکن و افزایش نرخ بی‌خانمان‌ها، خرید مسکن از سوی اتباع خارجی در این کشور را ممنوع اعلام کرده است.

از دیگر اقدامات دولت کانادا اخذ مالیات از مهاجران و شهروندانش بوده تا بتواند به این بازار پرالتهاب غلبه کند. لازم به ذکر است قانون ممنوعیت خرید مسکن برای مهاجران که اولین بار در سال ۲۰۲۲ اعلام شد، تا آغاز سال ۲۰۲۷ تمدید خواهد شد. در یک ماه اخیر، دولت کانادا یکی از قوانین خود در مورد پرداخت‌های وام مسکن را تغییر داد و به خریدارانی که برای اولین بار صاحب خانه می‌شوند، شرایط ویژه‌ای را در نظر گرفت تا وام‌هایی با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله، به جای ۲۵ ساله، دریافت کنند. اگرچه این اقدام به‌منظور کاهش پرداخت‌های ماهانه و مقرون‌به‌صرفه کردن مالکیت خانه برای افراد بیشتری است، منتقدان می‌گویند ممکن است اثر معکوس داشته باشد و با افزایش تقاضا و بالا بردن قیمت‌ها، اوضاع را نابه‌سامان‌تر کند. در کنفرانسی در ماه سپتامبر، وزیر دارایی کانادا، کریستیا فریلند این ادعا را رد کرد. او گفت که این اقدام از عرضه حمایت خواهد کرد و سازندگان را تشویق می‌کند تا خانه‌های بیشتری بسازند و پاسخگوی تقاضای رو به افزایش خانه‌های جدید باشند. مورد دیگر، کاهش نرخ بهره وام‌های مسکن است. در این خصوص هنوز دولت و بانک مرکزی مقاومت می‌کنند، اما کارشناسان می‌گویند اگر این اقدام با محدودیت خرید‌های سرمایه‌ای صورت گیرد، به افزایش قدرت خرید طبقه متوسط و ضعیف کمک شایانی خواهد کرد، به شرطی که عوامل افزایش قیمت مسکن کنترل شود.

منبع: فرهیختگان-فاطمه سادات مرتضوی