چرا نهضت ملی مسکن کند پیش می‌رود؟

به گزارش مجله خبری نگار/ایران: نهضت ملی مسکن برنامه ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تا ۱۴۰۴ است، سیاستگذار این برنامه، در هر ۲ سال (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴) ساخت ۲ میلیون واحد را طرح‌ریزی کرده است. اما عواملی چندگانه جلوی سرعت ساخت واحد‌های نهضت ملی را گرفته است.

در ابتدای اجرای نهضت ملی مسکن، تأمین زمین، اصلی‌ترین مشکل از سوی متولیان بخش ساخت عنوان می‌شد، اما اکنون آمار‌ها نشان می‌دهد زمین به تعداد متقاضیان تأیید شده (حدود ۱، ۵ میلیون متقاضی) و حتی بیشتر از تعداد متقاضیان آماده شده است. بر اساس قانون جهش تولید مسکن به عنوان قانون بالادستی برنامه نهضت ملی مسکن، تمام دستگاه‌های دولت به واگذاری زمین‌های در اختیار خود برای نهضت خانه‌سازی ملزم هستند هر چند این دستگاه‌ها همچنان در برابر اجرای قانون مقاومت می‌کنند، اما زمین‌های متعلق به وزارت راه و شهرسازی و زمین‌های مردم که به عنوان خود مالک می‌توانند در نهضت ملی مسکن فعالیت کنند، تاکنون بخشی از زمین‌های مورد نیاز نهضت ملی را تأمین کرده و مشکل زمین در حال حاضر محدود به بعضی مناطق است. در خصوص حل مشکل زمین در نهضت ملی مسکن اخیراً رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت که «در حوزه زمین بحران را پشت سر گذاشته‌ایم، اما در ساخت‌وساز با مشکلات زیادی روبه‌رو هستیم.»

با وجود تأمین زمین، اما ساخت به کندی پیش می‌رود طوری که به گفته علیرضا جعفر، معاون وزیر راه و شهرسازی، در مرحله اول اجرای نهضت ملی مسکن در شهر‌های جدید که شامل ۱۰۰ هزار واحد بوده «در بحث آماده‌سازی زمین به پیشرفت بیش از ۶۰ درصد رسیده‌ایم و در حوزه ساخت مسکن هم به بالای ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی دست یافته‌ایم.» اظهارات مسئولان در روز‌های اخیر، نشان می‌دهد معضلاتی موجب کندی پیشرفت نهضت ملی شده که جدا از بحث تأمین زمین است.

عامل اول: تسهیلات بانکی

در قانون بالادستی بخش مسکن (قانون جهش تولید) بخشی از هزینه ساخت نهضت ملی از شبکه بانکی باید تأمین شود. بر اساس قانون بانک‌ها در هر سال از اجرای نهضت ملی مسکن، باید ۲۰ درصد مجموع کل تسهیلات خود را به نهضت ملی بپردازند. در سال اول رقم ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در این قانون دیده شده که در سال‌های بعد با توجه به افزایش رقم تسهیلات پرداختی بانک‌ها، مبلغ تسهیلات نهضت ملی نیز بر همان اساس بیشتر می‌شود. اما بانک‌ها با گذشت بیش از یک سال از ابلاغ قانون پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن درصد کمی از آن را پرداخت کرده‌اند.

مهدی صحابی، معاون اداره اعتبارات بانک مرکزی میزان وام پرداختی بانک‌ها از ابتدای اجرای قانون جهش تولید مسکن را ۵۰ هزار میلیارد تومان اعلام کرد درحالی‌که بانک‌ها از مهرماه سال گذشته تاکنون حداقل باید براساس قانون جهش تولید مسکن ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را به این طرح اختصاص می‌دادند. ۲۷ بانک، عامل پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن هستند که سهمیه هر بانک متفاوت است. بیشترین سهمیه مربوط به بانک تخصصی بخش مسکن و به میزان ۶۳ هزار میلیارد تومان است که به گفته معاون اداره اعتبارات بانک مرکزی «بانک مسکن تاکنون ۲۱ هزار میلیارد هم تسهیلات پرداخت کرده است.» به این ترتیب بانک تخصصی بخش مسکن نیز سهم کمی از تعهد خود برای پرداخت وام نهضت ملی مسکن را اجرا کرده است.

متولیان بخش مسکن، ممانعت بانک‌ها از پرداخت تسهیلات را در حال حاضر مهم‌ترین دلیل عقب ماندن نهضت ملی از برنامه اولیه می‌دانند، اما علی صالح‌آبادی، رئیس کل بانک مرکزی، علت عقب‌ماندگی تسهیلات پرداختی بانک‌ها نسبت به آنچه قانون جهش تولید بر عهده آن‌ها گذاشته را به‌کندی ساخت نسبت می‌دهد. به گفته صالح آبادی «نهضت ملی مسکن به مرحله پرداخت وام، نرسیده است. بخشی از شرایط دریافت وام منوط به این است که فرد متقاضی باید آورده‌ای داشته باشد. از آنجایی که این طرح (نهضت ملی) به‌تازگی آغاز شده، در ماه‌ها و سال آینده هرچقدر طرح پیشرفت فیزیکی داشته باشد، میزان وام پرداختی بیشتر می‌شود، یعنی هرچقدر طرح پیشرفت بیشتری داشته باشد وام هم به همان تناسب پرداخت می‌شود.»

عامل دوم: آورده متقاضیان

براساس برنامه نهضت ملی مسکن، متقاضیانی که صلاحیت آن‌ها برای دریافت مسکن نهضت ملی تأیید شده باید آورده اولیه خود را (متوسط ۴۰ میلیون تومان بر اساس شهر مورد تقاضا) واریز کنند تا بانک نیز تسهیلات ساخت را در اختیار سازنده قرار دهد. سقف تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن در شهر تهران ۴۵۰ میلیون تومان، شهر‌های بالای یک میلیون نفر (مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز) ۴۰۰ میلیون، سایر مراکز استان‌ها (با جمعیت کمتر از یک‌میلیون نفر) ۳۵۰ میلیون، سایر شهر‌ها ۳۰۰ میلیون و روستا‌ها ۲۵۰ میلیون تومان است. اما رئیس کل بانک مرکزی دلیل تراز نبودن پرداخت تسهیلات نهضت ملی نسبت به عدد مشخص‌شده در برنامه را اینگونه توضیح داد که «بخشی از متقاضیان هنوز آورده خود را واریز نکرده‌اند نتوانسته‌اند وام خود را دریافت کنند.»

از مجموع متقاضیان طرح نهضت ملی بنابر آمار وزارت راه و شهرسازی، تا کنون حداکثر ۳۳۳ هزار نفر اقدام به واریز آورده خود در بانک کرده‌اند. معاون اداره اعتبارات بانک مرکزی در این خصوص اظهار داشت: «اگرچه در زمان ثبت‌نام استقبال خوبی از طرح مذکور انجام شد لیکن تاکنون حدود ۳۳۳ هزار نفر نسبت به پرداخت مبالغ سهم خود اقدام کرده‌اند و در متقاضیان مؤثر تسهیلات مزبور که سهم آورده خود را پرداخت کرده‌اند، ریزش قابل توجهی نسبت به طرح‌های قبلی مشاهده می‌شود.»

فعالان بازار مسکن معتقدند برای ترغیب متقاضیان برای پرداخت آورده اولیه، بهتر است مانند آنچه در مسکن مهر اجرا شد، ابتدا بخشی از پروژه انجام شود مثلاً ساخت به مرحله اسکلت برسد سپس متقاضیان آورده اولیه را واریز کنند. آن‌ها معتقدند وقتی هنوز ساخت‌وسازی آغاز نشده تمایل متقاضیان برای واریز کم است، اما همین که آن‌ها شاهد ساخت و ساز باشند برای پرداخت سهم خود ترغیب می‌شوند.

عامل سوم: ناهماهنگی دستگاه‌ها

با اینکه مسئولان وزارت راه و شهرسازی تأکید می‌کنند عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات علت کندی پیشرفت نهضت ملی مسکن است، اما معاون اعتبارات بانک مرکزی ناهماهنگی وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی را عامل دیگری برای مشکل پرداخت تسهیلات نهضت ملی عنوان کرده است. به گفته این مقام مسئول بانک مرکزی «طرح نهضت ملی مسکن سامانه محور بوده و از ابتدای ثبت‌نام تا پرداخت تسهیلات باید از طریق سامانه وزارت راه و شهرسازی صورت بگیرد که ارتباط بین بانک‌ها و سامانه وزارت راه و شهرسازی تا چند ماه گذشته عملاً دارای مشکل بوده و اخیراً امکان اتصال به سامانه و معرفی متقاضیان از طریق سامانه به بانک‌های عامل فراهم شده است. حتی در حال حاضر بانک‌مرکزی به عنوان نهاد ناظر فاقد داشبورد اطلاعاتی در این سامانه است.»

مسئولان وزارت راه و شهرسازی به این ایرادی که بانک مرکزی اعلام کرده، پاسخی نداده‌اند، اما به نظر می‌رسد ناهماهنگی و کندی راه‌اندازی سامانه‌های مرتبط و اجرای برنامه‌ها، مانند سامانه ثبت‌نام، بحث‌های مربوط به تأیید صلاحیت متقاضیان، سامانه معرفی متقاضیان به بانک‌ها، دلیل مهمی در کاهش سرعت ساخت در نهضت ملی مسکن بوده است. با این حال برخی فعالان بازار مسکن تأکید دارند که نباید از خودداری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن چشم پوشید، چون به غیر از بانک تخصصی بخش مسکن که بخشی از تعهدات خود را در پرداخت تسهیلات نهضت ملی انجام داده باقی بانک‌ها عملاً عملکردی در حد صفر در این زمینه دارند.

با اینکه بخشی از واحد‌های نهضت ملی باید تاکنون حداقل پیشرفت فیزیکی نزدیک به ۱۰۰ درصدی داشته باشد، اما پیشرفت فیزیکی ساخت و ساز مطابق برنامه نیست. بر اساس اعلام قبلی مسئولان وزارت راه و شهرسازی شهریور امسال قرار بود ۱۰۰ هزار واحد نهضت ملی تحویل داده شود که تاکنون این اتفاق رخ نداده و وزیر راه و شهرسازی اظهار کرده که «آمار دقیق مسکن‌های آماده تحویل تا پایان سال، ظرف چند روز آینده اعلام می‌شود.»

به نظر می‌رسد پیشبرد برنامه نهضت ملی براساس برنامه، به برنامه‌ریزی منسجم از سوی دستگاه‌های مسئول نیاز دارد. هر چه زمان ساخت به عقب بیفتد و سرعت ساخت و عرضه واحد‌ها کند باشد، هزینه تمام شده واحد‌های نهضت ملی بیشتر می‌شود که با روح قانون ساخت مسکن حمایتی در تضاد است.