ضرورت بررسی جرم کلاهبرداری با محوریت جرایم نوظهور ملکی

به گزارش مجله خبری نگار،«محمدمهدی مخبریان نژاد» در این مقاله که روز یکشنبه قرار داده، تصریح کرده است: همچنان که مدت‌ها است ماده ۲ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۴ مجلس شورای اسلامی و تایید ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام، موضوع بحث در مجامع و جلسات علمی جهت رسیدن به رویه واحد در عدم استناد به این ماده در مقام صدور آراء می‌باشد؛ ماده یک این قانون نیز از نظر نحوه نگارش و تعریف ارائه شده و همچنین تطبیق آن با مصادیق محل امعان نظر است.

در ماده ۱ این قانون آمده است: «هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت‌ها یا تجارتخانه‌ها یا کارخانه‌ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیرواقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش آمد‌های غیرواقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آن‌ها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می‌گردد».

حسب ماده یک قانون مذکور، کلاهبرداری به نحوی تبیین شده که در مقایسه با «تدلیس» که از مفاهیم حقوقی است، دارای وجوه شباهت بسیار بوده و در فرض تحصیل مال از طریق توسل به تدلیس باید کلاهبرداری و تدلیس را دارای رابطه این همانی معرفی کرد.

«تدلیس» در لغت به معنای پنهان کردن و عیب را پوشاندن و در فقه طبق تعریف صاحب جواهر الکلام به معنای مخادعه یعنی فریب دادن همدیگر و در قانون مدنی طبق ماده ۴۳۸ این قانون به معنای عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله قرار گیرد.

طبق این تعریف، شرط تحقق تدلیس، وقوع یک عملیات از سوی مدلّس است که می‌تواند به فعل یا قول واقع شود که می‌توان از آن به عنوان مانور متقلبانه یاد کرد و قابل انطباق با مانور متقلبانه در جرم کلاهبرداری است.

حال سوال این است که در فرض فروش زمینی لم یزرع به جهت وقوع خشکسالی در صورت مبادرت فروشنده به حفر چند حلقه چاه بدون رسیدن به آب و سپس سیمان کردن داخل چاه‌ها و ریختن آبی شیرین و گوارا در چاه‌ها که هر بازدیدکننده‌ای را به خرید ترغیب و ایشان را از وجود آب کافی و امکان زراعت مطمئن می‌کند، بر فرض انعقاد عقد بیع و تحصیل مال خریدار به عنوان ثمن معامله، آیا موضوع مصداق جرم کلاهبرداری با مجازات رد مال، حبس و جزای نقدی است یا اینکه موضوعی در صلاحیت مراجع حقوقی و در نهایت به استناد ماده ۴۳۹ قانون مدنی موجب حق فسخ برای خریدار است.

از سوی دیگر خلاء‌های موجود در قوانین و عرف رایج در سطح جامعه به حدی زیاد است که تطبیق مواد قانونی و ارکان جرم با مصادیق را مورد تردید قرار داده و منشا بروز رویه‌های متعدد در مواجهه دستگاه قضاء با فعل مادی واحد می‌شود. نویسنده بنا دارد در این خصوص با بیان مصادیقی در حوزه ملک به شرح و بررسی مدعا بپردازد.

در رخدادی پرتکرار، خواننده جهت خرید یا فروش ملک به مشاورین املاک مراجعه می‌کند. پس از امضاء و انعقاد قرارداد هر سه نسخه قرارداد جهت درج مهر صاحب پروانه کسب بنگاه و همچنین اخذ کد رهگیری به همراه اصول مدارک و از جمله سند رسمی ملک و در بعض موارد چک‌های مندرج در قرارداد نزد مشاور املاک به صورت امانت باقی می‌ماند.

بر شرح پیش گفته نوسانات شدید قیمت، عدم اطمینان طرفین از مصلحت انجام معامله، خستگی ناشی از مدت زمان مذاکرات طی نشست‌های متعدد، عدم وجود فضای کافی در فضای جلسات و در نتیجه عدم حضور همراه برای طرفین در جلسات و یا حداکثر حضور یک نفر همراه برای طرفین و عدم ارائه رسید در قبال دریافت امانی اصول اسناد و نسخ قرارداد را نیز باید افزود که موجب عدم حصول حد نصاب عددی لازم جهت استناد به شهادت گواهان در مقام ارائه دلیل نزد مراجع قضائی می‌گردد.

با توجه به مطالب پیش گفته فروضی واقعی و مبتنی بر پرونده‌های مفتوح در دستگاه قضاء جهت تنویر ذهن مخاطب بیان می‌شود.

در فرض اول، احد از طرفین معامله پس از ترک مجلس از سوی طرفین، از انجام معامله منصرف گردیده که با توجه به عدم وجود هیچ گونه دلیل و سندی در دست طرف دیگر و با تبانی با مشاور املاک مبادرت به امحای نسخ قرارداد نموده است.

در فرض دوم، مشاور املاک پس از ترک بنگاه از سوی طرفین، به جهت در اختیار داشتن هر سه نسخه قرارداد مبادرت به الحاق شروطی به نفع احد از طرفین معامله کرده است. این موضوع با توجه به وحدت کاتب قرارداد و قلم استعمال شده و اتحاد تاریخ قرارداد با تاریخ الحاق شروط، از سوی کارشناسان رسمی دادگستری قابل تشخیص نیست.

در فرض سوم، به عنوان شیوه‌ای نوظهور، مشاور املاک با آگهی درخواست فروش یک فروشنده و ارائه بازدید از ملک، یک نفر متقاضی خرید ملک را جذب و مجاب کرده است. در گام دوم با معرفی احدی از دیگر مشاوران املاک به عنوان خریدار، معامله را با شرط پرداخت درصد کمی از ثمن اعلامی (۱۰ درصد) منعقد نموده و سپس با دعوت از متقاضی واقعی و توسل به دروغ جهت به رویت نرساندن اصل سند، ملک را در ازای دریافت درصد زیادی از ثمن (۸۰ درصد) به متقاضی فروخته و هر دو مشاور متواری گردیده اند. صرف نظر از امکان ارتکاب جرائم مذکور در دو فرض اول در فرض حاضر، انطباق موضوع با ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری محل بحث و نظر است.

برخی معامله اول را صحیح دانسته و در صورت عدم اقدام خریدار اول به ایفای تعهدات قراردادی، فروشنده اول را تنها دارای حق فسخ معرفی و موضوع را فاقد جنبه کیفری می‌دانند. این در حالی است که انجام معامله ممکن است برای هزینه کرد امور ضرور از جمله درمان بیماری، ازدواج و حتی تامین ثمن معاملات دیگر با خسارات تاخیر بسیار سنگین باشد در حالیکه برای اخذ تنفیذ فسخ از مراجع حقوقی مدت زمان زیادی نیاز است و پیش از آن فروشنده اول حق انجام معامله دیگری نسبت به این ملک را ندارد.

این گروه معامله دوم را نیز با این توجیه که صرفا با توسل به یک دروغ و از سوی مالک شرعی و قانونی یعنی خریدار اول منعقد شده است صحیح دانسته و به خریدار دوم قانونا حق مطالبه الزام فروشندگان به ایفای تعهدات را می‌دهند. این در حالی است که طبق رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ تاریخ چهارم خرداد ۱۴۰۰ در صورت فسخ قرارداد اول با تحقق شرایط مذکور در این رای وحدت رویه، حتی در صورت عدم اطلاع خریدار دوم، مبیع باید به فروشنده اول مسترد گردد. با این توضیح خریدار دوم تنها حق مطالبه ثمن پرداختی را خواهد داشت.

طبق این نظر با توجه به اینکه اقدامات مشاور املاک در خرید و فروش تماما منطبق با قوانین و به صورت صحیح و شرعی انجام پذیرفته است، موضوع مصداق رکن مادی ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری تلقی نمی‌گردد و فاقد جنبه کیفری می‌باشد.

در فرض چهارم، شرایط فرض سوم تماما پابرجاست؛ با این تفاوت که فروشنده اول نیز احد از مشاورین املاک بوده است که به جهت اشراف بر قوانین ملک خود را با شرایط مذکور در رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ به همکار خود منتقل و سپس به موجب مبایعه نامه دوم به خریدار با حسن نیت منتقل نموده اند. با این ترفند ایشان معادل ۸۰ درصد ملک خود وام دریافت نموده که پس از سال‌ها اقدام خریدار دوم در مراجع حقوقی در صورت عدم خروج از کشور وجه را مسترد خواهند نمود.

در فرض پنجم، مالک یک قطعه زمین با یک سازنده قرارداد مشارکت در ساخت ۱۰۰ واحد آپارتمان منعقد نموده و طبق توافق فی ما بین، سازنده محق شده است تا پس از امضای قرارداد و پیش از انجام هرگونه اقدام اجرائی یا اداری، حق فروش ۵۰ واحد سهم خود را داشته باشد. قرارداد منعقد و مستفاد از حق اعطایی تمامی ۵۰ واحد متعلق به خود را پیش فروش نموده و در نهایت مالک زمین و سازنده با تراضی یکدیگر توافق بر اقاله قرارداد مشارکت بدون انجام هیچگونه اقدام اجرائی یا اداری نموده اند.

در این فرض نیز عده‌ای معتقدند که تحلیل موضوع به وقوع دو جنس عقد ختم می‌گردد. عقد اول مبنی بر عقد مشارکت که اصل عقد و اقاله آن به نحو صحیح و مبتنی بر اختیارات قانونی انجام پذیرفته است. جنس دوم عقود پیش فروش ۵۰ واحد آپارتمان می‌باشد که با توجه به اقاله قرارداد مشارکت، ضمانت اجرای حقوقی دارد. طبق این نظر نیز موضوع مصداق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری نبوده و نظر به فقدان جنبه کیفری، مرجع صالح به رسیدگی مراجع حقوقی می‌باشد.

طبق فروض عنوان شده که صرفا نمی‌از یم جرائم در حوزه املاک می‌باشد، اولا سعی شد برخی از عادات غلط در رویه مشاورین املاک با اذعان به پاکدستی این قشر خدمتگزار تبیین شود. در ثانی توجه مسئولان در مراجع تقنینی و قضایی به آشنایی مجرمان با قوانین و خلاء‌های موجود و بهره‌گیری آنان از شیوه‌های نوظهور جلب شود تا شاید با اصلاح قوانین موجود و تصویب قوانین جدید، مانع از بروز مشکلاتی از این دست در سطح جامعه گردند.