مصوبه سقف اجاره بها، همان قبلی!

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: پس از راه اندازی سامانه ثبت اجاره مسکن که موجب کاهش هزینه مستاجران در مرحله انعقاد قرارداد می‌شود، دیروز شورای عالی مسکن، سقف اجاره بهای امسال را تعیین کرد که برای تهران ۲۵ درصد و برای دیگر شهر‌ها ۲۰ درصد است. با این حال باید منتظر ماند و دید که این سقف گذاری تا چه حد اثربخشی خواهد داشت. تجربه سال‌های گذشته که نشان می‌دهد این سیاست خالی از انحراف نبوده و لازم است ضمانت‌های اجرایی قوی تری در این زمینه به کار گرفته شود.

تابستان ۹۹ بود که روحانی رئیس جمهور سابق، از مصوبه جدید ستاد مقابله با کرونا خبر داد که بر اساس آن تا سه ماه بعد از پایان شیوع کرونا، رشد اجاره بها (برای قرارداد‌های تمدیدی) در تهران، کلان شهر‌ها و دیگر شهر‌ها حداکثر نمی‌تواند به ترتیب بیش از ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد باشد. ارقام رشد اجاره بها در این مصوبه با تغییراتی در سال‌های بعد نیز تمدید شد. به عنوان مثال در سال گذشته (۱۴۰۱)، سران قوا، افزایش اجاره بها برای شهر تهران و دیگر کلان شهر‌ها را ۲۵ درصد و برای دیگر نقاط شهری ۲۰ درصد مصوب کردند.

در این باره دیروز و در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور، سقف اجاره بهای امسال برای تهران ۲۵ درصد و برای دیگر شهر‌ها ۲۰ درصد تصویب شد. اگر چه در خبر مذکور، جزئیات بیشتری از این مصوبه نیامده، با این حال به نظر می‌رسد این مصوبه در واقع تمدید مصوبه سال گذشته سران قوا باشد.
مصوبه سال گذشته تمدید اجاره بها چه می‌گفت؟

طبق گزارش ایرنا در ۳۰ خرداد سال گذشته، همه قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های (۲۵ درصد در تهران و کلان شهر‌ها و ۲۰ درصد در دیگر نقاط شهری) نسبت به قرارداد‌های موجود تمدید شد.

در آن مصوبه استثنائاتی برای تمدید خودکار اجاره بها در نظر گرفته شده بود از جمله: فروش ملک به شرط ثبت در سامانه ثبت معاملات املاک، انجام ندادن تکالیف قانونی توسط مستاجر، نپذیرفتن افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصد‌های مصوب توسط مستاجر، نیاز به سکونت مالک در ملک مد نظر (با تایید مراجع قضایی)، نیاز به سکونت فرزند ازدواج کرده مالک در ملک مد نظر با تایید مراجع قضایی، دریافت پروانه ساختمانی مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر، اما در تبصره یک این مصوبه نیز یک قید مهم دیده شده بود به این صورت که: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

مصوبه سقف اجاره بها چقدر اثربخش بوده است؟

اگر چه تعیین سقف برای اجاره بها، سیاست جدیدی در دنیا به شمار نمی‌رود، اما درباره میزان موفقیت آن در ایران در سال‌های اخیر، نکات قابل تاملی وجود دارد که نشان می‌دهد به رغم کارکرد نسبی، این سیاست موفقیت چندانی نداشته است.

به عنوان مثال ۲۰ شهریور سال گذشته خبرگزاری مهر به نقل از محمودزاده معاون سابق وزارت راه و شهرسازی گزارش داد: بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد اجاره بهای مسکن در پایان ۹۹ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، ۳۲ درصد بوده که تنها ۷ درصد از سقف تعیین شده بیشتر بوده است. در این میان عمدتاً قرارداد‌های جدید رهن و اجاره این سقف را رعایت نکردند، اما میزان رعایت سقف اجاره بها در قرارداد‌های تمدید بیشتر بوده است.

وی افزود: در همان سال (۱۳۹۹) میزان اثاث کشی‌ها بر اساس اعلام اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشت. محمودزاده تاکید کرد که بر اساس اعلام اتحادیه مشاوران املاک، میزان تحقق پذیری تعیین سقف اجاره بها برای تهران، ۴۸ درصد بوده است. با این اوصاف، آمار و ارقام رسمی، رشد‌های بیشتر از سقف تعیین شده را هم برای اجاره بهای تمدیدی و هم برای قرارداد‌های اجاره بهای جدید نشان می‌دهد.

طبق داده‌های مرکز آمار ایران، متوسط تغییرات اجاره بهای خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشته اند در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ به صورت نمودار، و تماماً بیشتر از ۲۵ درصد (حداکثر میزان رشد اجاره بها در تهران) بوده است. هر چند آمار جدیدتری در این زمینه منتشر نشده، اما بعید است که در ادامه نیز قرارداد‌های تمدید اجاره مصوبه سقف اجاره بها را رعایت کرده باشند. از سوی دیگر داده‌های بانک مرکزی نیز حاکی از آن است که رشد سالانه اجاره بها حداقل در تهران مدت هاست که از ۲۵ درصد به مراتب بالاتر است!

پاشنه آشیل اجرای نصفه و نیمه مصوبه اجاره بها و ۳ اقدام لازم

اثربخشی نصفه و نیمه سیاست کنترل اجاره بها ریشه در نبود ضمانت اجرای موثر دارد. اگر فرض را بر این بگیریم که مصوبه سقف اجاره بها در مراجع قضایی به دقت مورد توجه قرار گرفته و می‌گیرد، نقطه اتکای این سیاست را باید در ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره و دریافت کد رهگیری دانست. با این حال، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از مشاوران املاک یا موجران به دلایل مختلف از تنظیم قرارداد‌هایی با این شرایط سرباز می‌زنند.

در نتیجه سه اقدام که البته زمان بر نیز هستند، در این باره ضروری است. اولین موضوع، به شناسایی هر چه سریع‌تر املاک کشور تحت سامانه املاک و اسکان برمی گردد. دومین مورد، وضع ابزار‌هایی برای خالی نماندن خانه هاست که در این باره باید گفت اجرای پایه مالیاتی مالیات بر خانه‌های خالی با استفاده از ابزار‌های داده محور و تکمیل بانک‌های اطلاعاتی ضروری است. در این زمینه ظاهراً قرار شده در تهران به طور جدی خانه‌های خالی از شهریور تحت پوشش این مالیات قرار گیرند. سومین موضوع نیز ناظر به تقویت ابزار کد رهگیری از مسیر مالیات بر درآمد است. به نظر می‌رسد دلیل اصلی استنکاف مشاوران املاک و موجران از ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره، فرار مالیاتی است. به این ترتیب باید با اجرای مالیات بر مجموع درآمد، شفافیت درآمد‌ها در جامعه هر چه سریع‌تر اجرایی شود و درنهایت با نرخ‌های جریمه بازدارنده، طرف‌های قرارداد‌های اجاره به سمت دریافت کد رهگیری هدایت شوند.