پیش‌بینی اتحادیه املاک از کاهش قیمت مسکن

به گزارش مجله خبری نگار، آمار رسمی از بازار مسکن افزایش اندک معاملات را بعد از چند ماه نشان می‌دهد، با کاهشی شدن قیمت مسکن از ابتدای سال به نظر می‌رسد معامله‌گران در انتظار افت بیشتر قیمت‌ها، خرید مسکن را به ماه‌های آینده موکول کرده‌اند. اما براساس عرف بازار، هر سال در ماه‌های پایانی بخشی از خریداران که بیشتر آن‌ها قصد تبدیل به احسن واحد مسکونی خود را دارند وارد بازار می‌شوند، از سوی دیگر برخی دیگر از خریداران ترجیح می‌دهند خرید مسکن را تا سال آینده به تأخیر نیندازند و همین امسال که قیمت مسکن ثبات داشته، معامله مسکن را انجام دهند. داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک با تشریح شرایط بازار مسکن، فضای بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال را فضایی آرام ارزیابی کرد که باعث ترغیب ورود برخی خریداران به بازار شده است.

گزارش‌های رسمی حاکی از افزایش تحرکات در بازار مسکن است، آیا باید انتظار داشته باشیم مانند سال‌های قبل، در ماه‌های پایانی سال، بازار مسکن برخلاف ماه‌های گذشته، رونق بگیرد؟

گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه نشان می‌دهد که تعداد معاملات مسکن در این ماه از ۴ هزار به چهار هزار و ۴۶۵ فقره رسیده است و حدود ۹.۶ درصد افزایش داشته است. بیشترین معامله آپارتمان متعلق به منطقه ۵ با ۷۰۸ فقره خرید و فروش بوده و منطقه ۱۰ نیز با ۴۵۰ عدد معامله در رتبه بعدی قرار دارد. سومین جایگاه پرمعامله‌ترین منطقه نیز به منطقه ۲ با ۳۷۰ مورد معامله اختصاص دارد. در چند ماه اخیر، مردم در بازار مسکن تردد داشتند، اما معامله نمی‌کردند با توجه به نزدیک شدن عید نوروز مردم نسبت به خرید ملک در بازار مسکن و املاکی‌ها در رفت و آمد هستند، اما به دلیل افزایش چند برابری قیمت مسکن در این سال‌ها دادوستد در این بازار کم است و این حوزه همچنان در رکود به سر می‌برد؛ البته تورم مسکن امسال مانند سال‌های قبل رشد نداشته و سرعت رشد تورم کاهشی بوده است. در مقایسه دی با آذرماه امسال حدود ۹ درصد از میزان قرارداد‌های بازار مسکن افزایش یافته که این روند نمی‌تواند نشان‌دهنده رونق باشد. البته در دی‌ماه تردد و میزان سرمایه‌گذاری مردم در این بازار با افزایش همراه بوده است. با توجه به سابقه معاملات مسکن، قطعاً تعداد خرید و فروش واحد‌های مسکونی در بازه اشاره شده متفاوت‌تر از سایر ماه‌های سال خواهد بود. البته در طرف دیگر معاملات، یعنی سازندگان و فروشندگان، آن‌ها نیز در پایان سال به نقدینگی نیاز دارند. به نظر می‌رسد با توجه به طولانی شدن رکود بازار مسکن، سازندگان برای تأمین مالی مورد نیاز ساخت سایر پروژه‌های خود، واحد‌ها را با قیمت‌های مناسب عرضه خواهند کرد.

قیمت مسکن طی سه ماه گذشته ثابت مانده که همین امر زمینه‌ساز رشد معاملات مسکن شده است. بازار مسکن در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد و بسیاری از مشاوران املاک خبر از تثبیت قیمت‌ها در برخی از مناطق تهران را می‌دهند. بازار مسکن با توجه به نوسانات ارزی صورت گرفته در کشور دچار تغییر قیمتی نشده و همین موضوع خود باعث شده قیمت‌ها در برخی از مناطق هم که همواره تحت تأثیر شرایط با رشد قیمتی روبه‌رو می‌شدند تغییری نکنند. بازار مسکن تابع شرایط عرضه و تقاضا است و پیش‌بینی می‌شود با افزایش میزان تولید مسکن طی چند ماه آینده میزان معاملات مسکن بویژه در روز‌های پایانی سال افزایش یابد. براساس گزارش بانک مرکزی تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن شهر تهران در دی ماه نسبت به ماه گذشته، ۵۷.۵ درصد یعنی ١١ واحد درصد کاهش را پشت سر گذاشته است.

ارزیابی شما این است که اجرای نهضت ملی مسکن و ورود واحد‌های این برنامه به بازار و تحویل آن به متقاضیان، بر ثبات یا ادامه کاهش قیمت اثرگذار است؟

بله حتماً افزایش تولید بر ثبات بازار اثر‌گذار است. البته در حال حاضر تعلل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن، اجرای این برنامه را کند کرده است. با توجه به اینکه ساخت مسکن در کشور یک پروژه کلان است، طبق شواهد بانک مرکزی، بانک‌ها طی دوسال گذشته در راستای قانون جهش تولید مسکن ضعیف‌ترین عملکرد را به عنوان مهم‌ترین ارگان در اجرای طرح نهضت ملی مسکن داشتند. بانک‌ها یکی از نهاد‌هایی هستند که می‌توانند در فرایند ساخت‌وساز‌های حمایتی با ارائه تسهیلات نقشی تعیین‌کننده داشته باشند، در این راستا دولت سیزدهم نیز از همان ابتدا بانک‌ها را موظف کرد که ۲۰ درصد از منابع خود را برای پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن اختصاص بدهند که با توجه به آمار رسمی بانک‌ها از دادن تسهیلات شانه خالی کردند. ساخت ۴ میلیون مسکن پس از دوره انقلاب اسلامی برای اولین بار در تاریخ کشور توسط دولت سیزدهم رخ داد که اجرای این روند قطعاً با دشواری و موانعی همراه است که ابتدا باید برای رفع موانع دولتمردان تصمیمات جدی را اخذ کنند.

همراهی نکردن بانک‌ها با برنامه نهضت ملی مسکن چه تبعاتی برای این بازار دارد؟

سال ۱۴۰۰ بانک‌ها تعداد زیادی واحد‌های مسکونی و تجاری خریداری کردند، با توجه به آماری که وجود دارد اگر به صورت‌حساب مالی بانک‌ها در این سال نگاه کنیم پی خواهیم برد حدود ۹۱ هزار میلیارد بابت خرید واحد‌های مسکونی و تجاری خود هزینه کردند و در مقابل از میزان سود و سپرده‌ای که به مردم اعطا می‌کردند از تورم عقب ماندند. البته سال ۱۴۰۰ آمار ساخت‌وساز در کشور با کاهش روبه رو شد، زیرا میزان تسهیلات و وامی که بانک‌ها باید به سازندگان برای ساخت ساز مسکن می‌دادند صرف خرید ملک برای خود بانک‌ها شد. برخی از مشکلات و موانعی مهمی که هم‌اکنون دولت سیزدهم در حوزه مسکن دارد به بانک‌ها مربوط است، زیرا در آن مقطع زمانی آمار تولید مسکن صفر بود که در مقابل موجب شد امروزه شاهد کمبود تولید مسکن در کشور باشیم.

اکنون وام یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومانی با اقساط حدود ۳۷ میلیون تومانی برای خرید مسکن پرداخت می‌شود، با توجه به میزان بازپرداخت اقساط که طی هرماه ۳۷ میلیون تومان است قطع به یقین افراد عادی توان این بازپرداخت را با حقوق معمولی نخواهند داشت. بانک‌ها با سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی همراهی ندارند؛ زیرا بانک‌ها متولی بنگاه‌داری هستند و به طور مستقیم در حال خرید و فروش ملک هستند.

زمانی که مردم جامعه به گرفتن تسهیلات به سوی بانک‌ها حرکت می‌کنند یعنی نیاز مصرفی دارند که باید توسط بانک‌ها تأمین شود، اما نگاه بانک‌ها با مردم عادی قطعاً متفاوت است و می‌خواهند سرمایه‌هایشان را به شکل کلان تأمین کنند و به جای اینکه قانون جهش تولید مسکن را حمایت کرده و ادامه دهند خودشان اقدام به خرید ملک آماده می‌کنند که قطعاً در آینده نه‌چندان دور این روند تأثیر منفی در پی خواهد داشت. تأکید می‌کنم که بیشترین توان دولت در این است که به وعده‌های حوزه مسکن و اجرای نهضت ملی مسکن عمل کند، اما موضوع این است که کارشکنی بانک‌ها باعث می‌شود دولت از وعده خود عقب بماند. طبق وعده وزیر راه و شهرسازی باید واحد‌های مسکونی در بازار عرضه شود تا تعادل در این بازار حاکم شود و اگر چنین اتفاقی رخ ندهد با انباشت این خانه‌های خالی در دست بانک‌ها، می‌توانند کنترل قیمت مسکن را تا حدودی در دست بگیرند و برای افزایش سرمایه خود یا امتناع از فروش آن‌ها قیمتی فراتر از ارزش واقعی برای املاک تحت مالکیت خود قائل شوند که در نهایت می‌تواند قیمت مسکن را در مناطق مختلف با افزایش مواجه کند. دولت باید قانون جریمه‎‌سازی بانک‌ها را با جدیت تمام پیگیری کند تا بانک‌ها از بنگاه‌داری خارج شده و به اعطای تسهیلات ساخت‌و‌ساز برای رونق این حوزه بپردازند.

به توجه به رکود معاملات و در کنار آن کاهش تورم مسکن، آیا می‌توان انتظار داشت که با افزایش خرید و فروش، قیمت‌ها دوباره افزایشی شود؟

گزارش مرکز آمار از دی‌ماه ۱۴۰۲ حاکی از آن است که روند کاهش قیمت ملک و آپارتمان در ماه‌های اخیر کاهشی بوده که رکود نیز در این کاهش قیمت اثرگذار بوده است و حالا با شروع دوباره معاملات و جنب و جوش این نگرانی وجود دارد که قیمت‌ها دوباره بالا برود، اما شرایط بازار مسکن نشان دهنده افزایش قیمت‌ها نیست. اگر میزان قرارداد‌ها تا سال آینده ۱۴۰۳ با افزایش روبه باشد؛ قطعاً عید نوروز قیمت مسکن در بازار روند کاهشی را طی خواهد کرد. با توجه به رفتاری که مردم طی سال‌های گذشته نسبت به بازار مسکن داشتند در بهمن و اسفندماه طبق سنوات، آمار معاملات مسکن با رشد همراه است. برعکس به نظر من افزایش معاملات قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. بازار مسکن به صورت مستقلانه برای واحد‌های مسکونی قیمت گذاری می‌کند و از بازار‌های دیگر نیز تأثیر‌پذیر است، اما آنچه قیمت مسکن در بازار را با کاهش قیمت روبه رو می‌کند افزایش تعداد معاملات خواهد بود. دولت سیزدهم در راستای اجرای ساخت ۴ میلیون طرح نهضت ملی مسکن نیاز به همکاری ارگان و نهاد‌های دیگر دارد که بانک‌ها در خصوص وام‌دهی به مردم برای کمک هزینه ساخت و ساز نقش مهمی در اجرای قانون جهش تولید مسکن دارند. بازار مسکن شرایط باثباتی را پشت سر می‌گذارد و ما امید داریم که در این شرایط متقاضیان بیشتری بتوانند صاحب خانه شوند.