مهاجرت سرمایه گذاری در مسکن از تهران به شهرستان‌ها

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: بانک مرکزی گزارش داده که در ۶ ماه نخست امسال، سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید اگرچه در کل مناطق شهری به بیش از ۴۸ درصد رسیده، اما میزان سرمایه گذاری و نیز رشد آن در تهران با شهر‌های بزرگ و همچنین سایر مناطق شهری فاصله قابل توجهی داشته و از آن‌ها کمتر بوده است. موضوعی که به نظر می‌رسد عواملی همچون پایین‌تر بودن قیمت مسکن و در عین حال بالاتر بودن میزان تورم اجاره بها در شهر‌های کوچک نسبت به تهران در آن دخیل بوده اند.

به گزارش مجله خبری نگار، داده‌های اخیر بانک مرکزی، حاکی از این است که در شش ماه نخست سال ۱۴۰۲، میزان سرمایه گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به قیمت‌های جاری با افزایش ۴۸.۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل روبه‌رو شده و به بیش از ۴۳۰ هزار میلیارد تومان رسیده است. این در حالی است که طبق داده‌های مرکز آمار ایران، متوسط شاخص قیمت‌ها در این دو بازه زمانی رشد حدود ۴۴.۶ درصدی داشته (تورم نقطه‌ای ۶ ماهه) و در نتیجه می‌توان گفت که سرمایه گذاری حقیقی در این بخش افزایش یافته است. بانک مرکزی در همین باره، عملکرد سرمایه گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به قیمت‌های ثابت (یعنی با حذف اثر تورم) و در بازه زمانی مذکور را ۶ درصد بیان کرده است.

رشد سرمایه گذاری بخش ساختمان در شهر‌ها به ۳ برابر تهران رسید

آن‌چه در گزارش بانک مرکزی بیشتر جلب توجه می‌کند، جدولی است که در آن، رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید به تفکیک سه نوع منطقه شهری در کشور بیان شده است. بر این اساس، درصد تغییر شاخص مذکور در نیمه نخست امسال نسبت به نیمه نخست سال گذشته اگر چه برای تهران ۱۷.۵ درصد بوده، اما برای شهر‌های بزرگ به ۴۹ درصد و سایر مناطق شهری به ۵۷.۸ درصد رسیده است. این یعنی سرعت رشد سرمایه گذاری در شهر‌های بزرگ و سایر مناطق شهری نسبت به تهران به ترتیب به حدود ۲.۸ و ۳.۳ برابر می‌رسد.

گزارش مذکور همچنین حاکی از این است که در نیمه نخست امسال، حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در تهران به حدود ۵۴ هزار میلیارد تومان، در شهر‌های بزرگ به حدود ۱۶۱ هزار میلیارد تومان و در سایر مناطق شهری به بیش از ۲۱۵ هزار میلیارد تومان رسیده است.

چرا رشد سرمایه گذاری ساختمان‌های جدید در شهر‌های کوچک بیشتر است؟

در توضیح این که چرا سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان‌های جدید در شهر‌های کوچک از تهران بیشتر است، به نظر دو نوع تقاضا باید توجه کرد:

۱-تقاضای مصرفی مسکن: تفاوت عجیب قیمت زمین و مسکن در تهران نسبت به سایر نقاط شهری، مسئله‌ای نیست که پنهان بوده باشد. این تفاوت بالا موجب می‌شود تا تقاضا‌های مصرفی جدید به‌سادگی نتوانند در تهران پاسخ داده شوند. در نتیجه این نوع تقاضا برای متقاضیانی که امکان آن را دارند، به سوی سایر شهر‌های بزرگ رانده می‌شوند. طبیعتاً این موضوع درباره شهر‌های بزرگ و سایر مناطق شهری نیز وجود دارد.

۲- تقاضای سرمایه ای:، اما در این نوع تقاضا، متقاضیان به بازده سرمایه گذاری که می‌توان آن را در این‌جا اجاره بهای مسکن دانست، توجه دارند. در این زمینه گزارش ۲۹ آبان دنیای اقتصاد نشان می‌دهد که تورم اجاره مسکن در شهر‌های کوچک به شکل محسوسی بیشتر از شهر‌های بزرگ است. این موضوع اگر چه مختص یکی دو سال اخیر نیست، اما در سال‌های اخیر و مقطع زمانی حاضر که اجاره بها قله‌های تورمی جدیدی به ثبت رسانده، بیش از پیش نمایان شده است.

طبق این گزارش، یک دلیل این مسئله به این بر می‌گردد که در سال‌های اخیر با افزایش مهاجرت از روستا‌ها به شهر‌ها و همچنین ارزان‌تر بودن اجاره بها در شهر‌های کوچک نسبت به شهر‌های بزرگ، عملاً فشار تقاضا برای اجاره مسکن در شهر‌های کوچک‌تر نسبت به شهر‌های بزرگ‌تر بیشتر بوده است.

از سوی دیگر، با توجه به این که الگوی سرمایه گذاری در شهر‌های کوچک‌تر متفاوت با شهر‌های بزرگ‌تر بوده و در این مناطق، مردم نسبتاً تمایل کمتری برای خرید مسکن به قصد اجاره‌داری دارند، در نتیجه بازدهی بازار اجاره در این مناطق نیز نسبت به بازدهی اجاره داری در شهر‌های بزرگ کمتر بوده و همین موضوع موجب شده تا بخش عرضه مسکن اجاره‌ای نیز از تقاضای این واحد‌ها عقب بماند.

رشد ۳.۱ درصدی بخش ساختمان در نیمه نخست ۱۴۰۲

گزارش بانک مرکزی در بخش دیگر خود حاکی از آن است که در کل، ارزش افزوده بخش ساختمان (به قیمت ثابت سال ۱۳۹۵) در شش‌ماه اول سال ۱۴۰۲ به بیش از ۳۱ هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به دوره مشابه سال قبل با رشد ۳.۱ درصد همراه بوده است.

این گزارش، رشد مولفه مورد اشاره در سه ماه اول و دوم سال ۱۴۰۲ را به ترتیب معادل ۱.۶ و ۴.۳ درصد بیان می‌کند و می‌افزاید: رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان خصوصی به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۵ (با سهم ۷۶.۱ درصدی از کل ارزش‌افزوده بخش ساختمان) نیز در سه ماه دوم امسال موید رشد ۱۲ درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل است.