طرح نصف شدن هزینه ساخت نهضت ملی

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: «زمان» به معضل مهمی برای دسترسی به مسکن مردم به خصوص اقشار متوسط و پایین جامعه تبدیل شده است. گذشت زمان هزینه تمام شده پروژه‌های مسکن دولت را افزایش می‌دهد. حتی اگر دولت برای جبران آورده اولیه مردم، تسهیلات را افزایش دهد – که البته هم اینک نیز به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش داده است- چالش بعدی پیش روی مردم، بازپرداخت اقساط این تسهیلات است که اکنون به بیش از ۸ میلیون تومان رسیده است. با این شرایط، در روز‌های اخیر خبر‌هایی مبنی بر تکاپوی دولت برای مقابله با افزایش هزینه‌های نهضت ملی مسکن منتشر شده است. اظهارات برخی کارشناسان نیز نشان می‌دهد که راهکار‌های قابل توجه دیگری به منظور جبران هزینه‌های نهضت ملی مسکن برای مردم وجود دارد. از این جمله می‌توان به مشارکت دادن متقاضیان نهضت ملی مسکن در واحد‌های تجاری شهر‌های جدید اشاره کرد.

زمان به زیان متقاضیان مسکن

طرح‌های مسکن هنوز آن طور که باید سرعت لازم را به خود نگرفته اند. شنیده‌ها حاکی از آن است که حتی متقاضیان طرح مسکن ملی که در اواخر دولت قبل ثبت نام و واریز وجه داشته اند، در پیچ و خم واریز‌های دوره‌ای قرار دارند و تصویر روشنی از زمان دریافت واحد‌های خود ندارند. این موضوع برای متقاضیان نهضت ملی مسکن نیز وجود دارد و بدیهی است با توجه به رشد عجیب و غریب هزینه‌های ساخت مسکن در برابر رشد دستمزد و حقوق ها، این شرایط بیش از همه به زیان مزد و حقوق بگیران تمام می‌شود. گزارش خبرگزاری فارس در بهمن سال ۹۹ نشان می‌دهد هزینه ساخت هر متر مسکن بدون احتساب سود سازنده در طرح اقدام ملی مسکن (طرح مسکن دولت قبل) معادل ۳.۹۵ میلیون تومان بوده، در حالی که چند روز قبل، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان هزینه ساخت مسکن در نهضت ملی (طرح مسکن دولت سیزدهم) را متری ۸ میلیون تومان اعلام کرده است. در مقابل، ملاحظه می‌شود که حداقل دستمزد کارگران از حدود ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان در سال ۹۹ به حدود ۷.۵ میلیون تومان (بسته به شرایط نیروی کار متفاوت است) رسیده که هر چند سرعت بیشتری نسبت به رشد قیمت مسکن داشته، اما از نظر مقدار قابل مقایسه با آن نیست.

تمرکز دولت بر ایفای نقش بانک‌ها و رفع موانع هزینه زا

با این حال، طی امسال به نظر می‌رسد دولت تکاپوی بیشتری برای به چرخش درآوردن چرخ نهضت ملی مسکن به خرج داده است.

نمونه آن، هشدار اوایل امسال رئیس جمهور به بانک‌ها برای عمل به تعهداتشان در نهضت ملی مسکن بود. هر چند بررسی آمار‌های مشخصی درباره تغییر رویه بانک‌ها در این زمینه را به دست نداد. با این حال، گزارش ۲۸ تیر ایسنا به نقل از مسئولان وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که پس از تذکرات رئیس جمهور در ماه‌های اخیر درباره لزوم همکاری بانک‌ها با طرح نهضت ملی مسکن، پرداخت وام ساخت این واحد‌ها افزایش یافته است. از سوی دیگر سازمان مالیاتی نیز گام محکم قانونی را در این زمینه برداشته و بانک‌هایی را که در دو سال گذشته از پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن شانه خالی کردند، معادل ۲۰ درصد تعهد انجام نشده، جریمه کرده است.

راهکار‌های جدید به منظور پوشش هزینه‌های مسکن مردم

اقدامات فوق هر چند از مسیر تسریع در ساخت مسکن و در نتیجه کاهش اثر زمان بر هزینه ها، گام‌های مثبتی به شمار می‌روند، اما به نظر می‌رسد اقدامات موثر دیگری برای اثرگذاری مستقیم بر هزینه‌های مردم در این طرح وجود دارد. در این باره «بریهی» کارشناس تامین مالی مسکن در گفتگو با ایرنا با اشاره به این که وجود واحد‌های تجاری در شهر‌های جدید ضروری است و از سوی دیگر زمین‌های این مناطق به واسطه حضور مردم در طرح نهضت ملی مسکن دارای ارزش شده، این سوال را مطرح کرده است که «اگر دولت به جای آن که بانک‌ها را مکلف به پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و بلندمدت کند، خود و انبوه‌سازان را از حیطه داشتن املاک تجاری خارج و این املاک را نیز به مردم واگذار کند، مردم می‌توانند خانه‌دار شوند یا نه؟ آیا این سیکل معیوب واگذاری زمین مسکونی به مردم و تجاری به سازنده و سپس انتقال مجدد واحد‌های در حال ساخت به سرمایه‌گذارانی که اراضی تجاری را گرفته‌اند، حذف می‌شود؟»

وی پاسخ به این سوال و در حقیقت ایده قابل تامل در این زمینه را با ذکر مثالی فرضی این گونه تشریح کرده است که «اگر قشر کارمند و کارگر جامعه تسهیلات یک میلیارد تومانی با نرخ ۱۲ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله دریافت کند، باید ماهانه ۱۱ میلیون تومان برای بازپرداخت اقساط آن هزینه کند. بر اساس گفته دبیرکل اتاق اصناف، هم اینک به‌ازای هر ۲۵ نفر یک واحد صنفی وجود دارد که این میانگین در دنیا معادل هر ۳۰۰ نفر است. اگر برای شهر جدید پردیس که بر اساس سرشماری سال ۹۵ حدود ۷۵ هزار نفر جمعیت داشته است، سرانه را ۲۵ نفر در نظر بگیریم، باید ۳ هزار واحد صنفی با توجه به جمعیت سال ۹۵ در این شهر وجود داشته باشد».

حال سوال این جاست که چگونه می‌توان مردم را در این حیطه دخیل کرد؟ وی ادامه داده است: با تأسیس صندوق‌های املاک و مستغلات، می‌توان مالکیت این زمین‌ها را به مردم و اداره آن را به صندوق املاک و مستغلات واگذار کرد. صندوق املاک و مستغلات از این زمین‌ها بهره‌برداری (در اختیار درمانگاه، سینما، شهربازی و... قرار می‌دهد) و از آن‌ها اجاره بها دریافت می‌کند. علاوه بر آن بخشی از فروش نیز به صندوق می‌رسد.

به این ترتیب در صورتی که صندوق به واسطه مدیریت این زمین‌ها ۲ درصد از درآمد را به عنوان کارمزد دریافت کند و بقیه را بین مالکان به نسبت سهم‌شان تقسیم کند و همچنین در صورتی که برای واحد‌های تجاری به صورت میانگین ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره دریافت شود، می‌توان گفت که هر خانواده ۴ نفره ماهانه ۴.۸ میلیون تومان درآمد خواهد داشت که این عدد می‌تواند میزان پرداختی اقساط خانوار‌ها به بانک را به ۶.۲ میلیون تومان کاهش بدهد. علاوه بر این، اگر هر مغازه ماهانه ۷۰ میلیون تومان درآمد داشته باشد (به صورت میانگین) و ۳ درصد از آن به صندوق برسد، ماهانه به هر خانواده ۴ نفره ۳۳۶ هزار تومان می‌رسد و در نهایت هر خانواده باید ۵.۹ میلیون به عنوان اقساط تسهیلات دریافتی به بانک بازپرداخت کند. به علاوه، ارزش ملک تجاری بیشتر از مسکونی است و افراد در آینده نیز سرمایه‌ای برای فعالیت اقتصادی دارند. به گفته وی، با این کار ریسک نکول وام‌های مسکن برای بانک کاهش پیدا می‌کند و ارائه تسهیلات برای آن‌ها جذاب‌تر می‌شود.