ریشه ابرتورم مسکن در کجاست؟

به گزارش مجله خبری نگار/همشهری: بازاری که طبق آمار‌ها شتاب رشد قیمت آن ۳۰ درصد بیش از شتاب رشد تورم عمومی کشور است و باعث شده تامین دائمی اصلی‌ترین نیاز خانوار‌ها به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شود؛ اما اصل ماجرا چیست؟

یک پرسش: بیشترین سود از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ در کدام سرمایه‌گذاری بوده است؟ آمار‌ها می‌گویند: زمین با کاربری مسکونی. پژوهش انجام شده در مورد تغییرات قیمتی زمین، دلار و سکه طلا در بازه زمانی ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ حاکی از این است که در این دوره، قیمت زمین در ۲۰ شهر منتخب به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده، اما در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر رشد کرده است. این رشد نجومی در حالی بوده که در همین بازه زمانی، دلار آزاد ۱۴۳ برابر و قیمت سکه ۷۲۷ برابر شده است.

همین پژوهش آماری برای یافتن منشأ اصلی ابرتورم بازار مسکن تهیه شده است. البته اتهام زمین در گران‌سازی مسکن جدید نیست و همین ۲ سال پیش نیز دولت سیزدهم با آغاز نهضت ملی مسکن و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت واحد‌های مسکونی، اثبات کرد که اگر زمین رایگان باشد، می‌توان قیمت تولید مسکن را به زیر ۱۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رساند؛ اما چرا دامنه اثرگذاری زمین روی قیمت مسکن به این میزان رسیده است؟

غیرمنقول بودن زمین و قواعد خاص مالکیت آن، اصلی‌ترین عاملی است که باعث شده عرضه زمین در ید اختیار زمین‌داران باشد و از سوی دیگر تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار که البته آن هم بنا به تورم زمین، قیمتش رشد می‌کند، بازاری بسیار نامتناسب ایجاد کند.

در این میان، ناموفق بودن توسعه افقی شهرها، زمینه را برای طلایی شدن مناطق خاص شهری فراهم آورده و همین مسئله، سوخت کافی را برای جهش‌های متوالی قیمت زمین مهیا کرده است.

محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، با اشاره به شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن، می‌گوید: قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران با توجه به الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تأثیرگذار است، با درنظر گرفتن این نکات، در حال حاضر متوسط قیمت تمام‌شده مسکن برای خانه کلید نخورده و بدون درنظر گرفتن خانه‌های لوکس، بین متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان است. این یعنی از میانگین قیمت مسکن شهر تهران کمتر از ۲۰ درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود و مابقی ناشی از زمین و امور مربوط به آماده‌سازی آن برای احداث بناست.

پیش‌تر نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در یک گفت‌وگوی تلویزیونی درخصوص بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، گفته بود: سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به ۶۰ درصد رسیده که این عدد در تهران به ۷۰ درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشور‌ها این سهم ۳۰ درصد است. به عقیده کارشناسان، بازیگر اصلی بازار مسکن، زمین است. این متغیر، نوسانات قیمتی در بازار و به‌تبع آن دسترسی مردم به مسکن را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.

به‌نظر می‌رسد، افزایش شفافیت اطلاعاتی در حوزه مسکن به‌خصوص زمین با کاربری مسکونی، اصلاح قانون زمین شهری، تغییر قواعد مالکیت و نگهداری زمین مسکونی، تلاش برای توسعه مطلوب شهر‌ها در مناطق دارای ظرفیت جمعیت‌پذیری و اجرای قوانین مترقی نظیر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بخشی از سفته‌بازی حوزه زمین را خنثی کند و این نیازمند عزم جدی دولت ملی، دولت محلی و مجلس است.