شهرک الگو، مقدمه رسیدن به شهر الگو

به گزارش مجله خبری نگار/ایران-حمیده امینی‌فرد: شهردار تهران چندی پیش در حاشیه یک مراسم از ساخت «شهرک‌های الگو» در سه منطقه از تهران خبر داده بود. علیرضا زاکانی پیش از این هم از کلمه «الگو» در توصیف تهران به عنوان کلانشهر الگوی جهان اسلام نام برده بود. حالا هم ظاهراً قرار است نخستین «شهرک الگو» در منطقه ۱۹ تهران ساخته شود. شهرکی که ویژگی‌های منحصر به‌فردی دارد و می‌خواهد برای ساکنانش تبدیل به یک محله ایمن، شاد و سرزنده شود؛ شهرکی که ساختمان‌هایش مهندسی‌ساز و با کیفیت است و در دسترسی به سطح خدمات از آموزشی گرفته تا درمانی و فرهنگی و ورزشی و تفریحی بی‌نیاز از تردد‌های اضافه به محلات یا مناطق دیگر است.

نگاهی به آنچه از طرح ساخت «شهرک الگو» در تهران اعلام شده، نشان می‌دهد، ما با شهرکی روبه‌رو خواهیم بود که همه استانداردهایش در سطح بالاست و می‌تواند یک الگوی نمونه برای محلات دیگر باشد. با این حال این طرح در کنار موافقانش، مخالفانی هم دارد. عده‌ای از کارشناسان شهری معتقدند که ما در ابتدا باید به سراغ یک شهر الگو برویم و مشکلاتی که این روزها، شهروندان تهران‌نشین با آن دست به گریبانند، همچون ترافیک‌های آزاردهنده و هوای آلوده‌ای که چاره‌ای جز تعطیلات گاه و بیگاه نگذاشته را حل کنیم و سپس اگر موفق بودیم به سراغ ساخت «شهرک‌های الگویی» برویم که قرار است در یک شهر پرچالش و نه‌چندان ایده‌آل خودنمایی کنند!

برخی هم البته معتقدند با وضعیت زیست‌محیطی تهران و فشار جمعیتی که بر آن وارد است، نباید به سراغ طرح‌هایی برویم که در هر حالت جمعیت جدیدی را به آن اضافه می‌کند. در مقابل، اما مدافعان معتقدند که در صورت ساخت شهرک‌های الگو، تردد‌ها مدیریت شده و ساکنان در سطح محله به امکانات و خدماتی دست پیدا می‌کنند که از خروج غیر ضروری آن‌ها جلوگیری می‌کند. اگرچه هر دو طرف در تأیید یا رد اجرای طرح «شهرک الگو» در تهران استدلال‌هایی می‌آورند، اما پرسش اصلی باید از فلسفه ساخت شهرک‌هایی آغاز شود که معلوم نیست در نهایت تا چه اندازه می‌تواند باری از دوش جمعیتی تهران بردارد!

زندگی در شهرک الگو چگونه است؟

ابتدا باید به این سؤال پاسخ داد که اساساً شهرک الگو چیست و قرار است چه باری از دوش جمعیتی و ترافیکی پایتخت بردارد؟ مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به این سؤال این‌طور پاسخ می‌دهد: در راستای بسترسازی و تسهیل فرایند برخورداری همه خانوار‌های شهری از واحد‌های مسکونی قابل استطاعت و با توجه به سیاست محله‌محوری به‌دنبال نقش‌آفرینی و مشارکت فعال در نوسازی شهری متناسب با هویت معماری ایرانی-اسلامی هستیم.

بر این اساس تلاش کردیم الگویی همه‌جانبه از محله با برنامه‌ریزی توأمان مسکن و خدمات که قابلیت فراگیری داشته باشد، ارائه دهیم. با توجه به محدودیت زمین برای اجرای این طرح، قطعه زمینی با مالکیت شهرداری به مساحت ۱۲.۸ هکتار در منطقه ۱۹ به عنوان یک قطعه زمین آزمایشی برای بارگذاری الگوی نمونه سکونت، با نام محله الگو (شهرک الگو) انتخاب کردیم و قرار بر این شد تا بعد از عقد تفاهمنامه با بنیاد مسکن انقلاب برای ساخت نخستین محله الگو در شهر تهران، طراحی آن از سوی سازمان نوسازی انجام شود.

هدایت با اشاره به طراحی محله الگو به نشستی اشاره می‌کند که معماران مطرح در حوزه طراحی محله، دورهم جمع شدند تا طرح اولیه را مورد نقد و بررسی قرار دهند. او می‌گوید: طرح اولیه محله الگو، البته با اصلاحاتی در نهایت مجوز‌های لازم برای بارگذاری تراکم و تأمین خدمات را گرفت. در نهایت در قالب بند ۱۱ مصوبه ۶۵۰ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، برای دستیابی به معماری و شهرسازی کارآمد متناسب با فرهنگ، اقلیم و محیط زیست و فراهم کردن الگویی نمونه و قابل تعمیم از هم‌نشینی واحد‌های مسکونی متنوع با خدمات مذهبی، آموزشی، درمانی، فرهنگی، ورزشی، تفریحی، تجاری و فضای سبز، «مسابقه طراحی محله الگو» را برگزار کردیم.

در این مسابقه محور‌هایی مثل ساخت محله‌ای امن، ایمن و سرزنده برای سکونت اقشار مختلف، همزیستی با محیط زیست و تاب‌آوری و عدالت فضایی مورد تأکید قرار گرفت. ما تلاش کردیم به الگو‌های غنی شهرسازی و معماری بومی توجه کنیم و از ظرفیت‌های جدید شهرسازی و معماری معاصر مثل فناوری‌های هوشمند و تکنولوژی‌های جدید در زمینه مصالح و ساخت و مدیریت منابع و انرژی در طرح‌های ارائه شده به عنوان شاخص برای داوری حرفه‌ای‌تر استفاده کنیم. این شاخص‌ها را از این جهت نام می‌برم که بدانیم در طراحی محله الگو به چه نکاتی توجه شده است.

او با بیان اینکه در طرح نهایی محله الگو، تأمین ۱۹۵۰ واحد مسکونی، ملاک اجرا قرار گرفت، ادامه می‌دهد: البته این طرح در سایر اراضی اختصاص یافته به محله الگو شامل قطعه زمینی به مساحت ۵۳ هکتار در منطقه ۲۱ شهر تهران به مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن و کمیته امداد به صورت همکاری مشترک میان دولت و شهرداری تهران به تأمین ۱۰ هزار واحد مسکونی تعمیم یافته است.

علاوه بر این، علیرضا زاکانی، شهردار تهران چندی پیش گفته بود که جذابیت ساخت این شهرک موجب شده دستگاه‌های دیگر هم پای کار بیایند و مثلاً در منطقه ۴، بانک سپه در زمینی به مساحت ۲۵ هکتار شهرک‌سازی کند. با این توصیف می‌توان گفت که ساخت محله الگو، هم‌اکنون برای سه منطقه تهران تأیید شده است. منطقه ۱۹، ۲۱ و ۴!

منطقه ۱۹ که قرار است نخستین شهرک در آن ساخته شود، یکی از قدیمی‌ترین محله‌های تهران محسوب می‌شود که یکی از بزرگترین پارک‌های تهران یعنی بوستان ولایت (پادگان قلعه‌مرغی سابق) در آن قرار گرفته است.

شهرک اکباتان شهرک الگوست؟

بررسی ویژگی‌های شهرک الگو از جمله ساخت محله‌ای ایمن با ساختمان‌های مستحکم و دوستدار محیط زیست که زندگی اجتماعی و فرهنگی متناسب با روح محله در آن جریان دارد، در کلانشهری که میزان عمر ساختمان‌هایش با ارفاق به ۳۰ سال نمی‌رسد، (درحالی‌که باید میانگین ۱۰۰ سال باشد) و شهری که آلودگی هوا و ترافیک در صدر معضلات لاینحلش جا خوش کرده است، برای شهروندانش کمی دور از انتظار و رؤیایی است. خیلی‌ها برایشان باورکردنی نیست که قرار است در یک محله، شهرک الگویی ساخته شود که ساکنانش بی‌دغدغه تردد‌های اضافه، در کسری از ثانیه به انواع و اقسام خدمات عمومی و خصوصی دسترسی داشته باشند. چطور قرار است در یک محله، مشکلات زیست‌محیطی را به حداقل رساند؟

برخی کارشناسان البته معتقدند که آنقدر‌ها که اسم «شهرک الگو» بزرگ است، یک طرح عجیب و غریب و دور از تصور در تهران نیست! شهرک اکباتان به گفته مهدی عباسی، عضو شورای شهر تهران با در نظر گرفتن فاکتور‌هایی می‌تواند در زمره شهرک‌های الگو در پایتخت قرار گیرد.

عباسی معتقد است که شهرک الگو چه در طراحی و چه در حوزه اجرا دارای یک قاعده کلی است. وی می‌گوید: زمانی که ما از یک الگو صحبت می‌کنیم، یعنی شاخص‌هایی وجود دارد که می‌توانیم آن را به عنوان الگو قرار دهیم. طراحی و معماری، استحکام و پایداری بنا، متراژ و مشاعات، منظر، فضا‌های باز و آزاد و به طور کلی ساختمان اصولی‌ساز در این حوزه قرار می‌گیرد. یعنی ما به شهرکی الگو می‌گوییم که دارای ساختمان مهندسی‌ساز باشد. کیفیت مصالحی که در آن به‌کار رفته است، بالا باشد، عرصه‌های باز به اندازه کافی داشته باشد و سرانه‌های عمومی در آن رعایت شده باشد. در این‌صورت عمر آن ساختمان نیز بالا خواهد بود و در برابر زلزله و حوادث طبیعی مقاومت می‌کند. جدا از این موضوع، ساختمان‌ها باید دوستدار محیط زیست و در حوزه انرژی عملکرد مثبت داشته باشند. بر این مبنا می‌توانم بگویم در تهران لااقل چنین شهرک الگویی وجود ندارد. البته می‌توان اکباتان را از جهاتی مثل مقاومت ساختمان‌ها در دسته شهرک‌های الگو قرار داد، مثل وجود عرصه‌های باز و دسترسی مناسب، از نظر مصالح و معماری نیز با توجه به زمان ساخت، قابل قبول است، اما از نظر اجتماعی که اتفاقاً یکی از فاکتور‌های مورد ملاحظه در ساخت شهرک الگوست، می‌توان گفت نمره ضعیفی می‌گیرد، چراکه رشد آسیب‌های اجتماعی در آن بالاست.

شهرک‌سازی یا تولید جمعیت جدید!

با این همه باید پرسید که آیا شهرک الگو قرار است ویژگی‌های جدیدی به فضای شهری پایتخت اضافه کند و یا اساساً شبیه همان طرح‌های تکراری مشابهی است که هر از گاهی برای خالی نماندن عریضه از سوی برخی‌ها مطرح می‌شود؟ آیا می‌توان امیدوار بود در شهری که شاخص‌های زیست محیطی در سطح کلان رعایت نشده، در سطح خرد در یک محله از یک منطقه مورد توجه قرار گیرد و اینکه تهران تا چه اندازه به شهرک الگو نیازمند است؟ اگر اهدافی که برای این طرح پیش‌بینی شده، به نتیجه نرسد، آیا ساخت شهرک‌های جدید موجب بارگذاری جمعیت بیشتر درمناطق برنامه‌ریزی شده نمی‌شود؟

محمد صالح شکوهی، عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت و کارشناس شهرسازی به این سؤال پاسخ مثبت می‌دهد. او می‌گوید: تهران در حال حاضر کشش جمعیت پذیری بیشتر را ندارد. چراکه جمعیت فعلی تهران از افق طرح جامع نیز رد شده و فشار محیط زیستی زیادی به تهران وارد است. سالانه زمین در تهران ۳۰ سانتی متر نشست می‌کند و معضلات زیست محیطی دیگری هم گریبان گیر پایتخت شده است. در چنین شرایطی آیا ساخت شهرک الگو در تهران منطقی است؟ حتی اگر بگوییم هدف از ساخت چنین شهرکی، کاهش تردد‌ها و افزایش دسترسی به خدمات مورد نیاز و به عبارتی خودکفایی ساکنان در داخل شهرک مورد نظر است هم نمی‌توانیم منکر بار جمعیتی شویم که به دنبال این شهرک‌سازی رخ می‌دهد. از طرفی این خودکفایی هم تضمینی نیست و نمی‌توان ضمانت داد که همه ساکنین شهرک، احتیاجات خود را در داخل محوطه برآورده کنند و مثلاً فرزندانشان را در مدارسی خارج از شهرک ثبت نام نکنند.

او با تأکید بر اینکه نمی‌توان منکر فشار محیط زیستی فعلی بر تهران شد، می‌گوید: حتی اگر همه فاکتور‌ها نیز در ساخت این شهرک لحاظ شود، باز نمی‌توان منکر جمعیتی شد که در آن ساکن خواهند شد! به هرحال قرار است جمعیتی در آن زندگی کنند، این جمعیت آب مصرف می‌کند، فاضلاب نیاز دارد و باید نیاز‌های خدماتی‌اش را برآورده کند، به همین علت، بارگذاری جمعیتی با هر عنوان و روشی در منطقه کلان شهری تهران غیر قابل پذیرش است.

یکی از چالش‌های اساسی که تهران با آن دست و پنجه نرم می‌کند، بارگذاری جمیعتی بیش از حدی است که به علت‌های مختلف از جمله جذابیت پایتخت نشینی تهران بوجود آمده است. اگرچه در سال‌های اخیر نرخ صعودی اجاره خانه، شماری از مردم را از این کلانشهر به سمت حاشیه فراری داده است، اما نسبت ورود و خروج را نمی‌توان در قیاس باهم قرار داد. در عین حال باید به وجود ۳ میلیون و ۶۸۵ هزار واحد مسکونی در شهر تهران هم اشاره کرد که به نوعی نشاندهنده بارسنگین جمعیت ساکن در پایتخت است.

شکوهی با بیان اینکه طرح آمایش سرزمین برای ۳۱ استان کشور تصویب شده است، اما هنوز سند یکپارچه آمایش سرزمین نداریم می‌گوید: اشکال اینجاست که پیش‌بینی بودجه بیشتر از آنکه براساس سند آمایش سرزمین باشد، براساس توان چانه زنی استان هاست و گرنه براساس مطالعاتی که در حوزه جمعیت انجام شده، بارگذاری جمعیتی باید به سمت جنوب شرق یعنی سیستان برود و در تهران دیگر بارگذاری جمعیتی جایز نیست.

او ادامه می‌دهد: شاید شعار‌هایی که برای ساخت شهرک الگو مطرح شده، جالب توجه باشد، اما به نظر می‌رسد که شهرداری در اصل برای مسکن‌سازی خیز برداشته است. این درحالی است که راه کاهش قیمت مسکن (چه در حوزه خرید و چه اجاره) تنها ساخت مسکن بیشتر نیست بلکه باید جلوی احتکار خانه گرفته شود. اینکه فردی ۱۰۰ خانه دارد و در مقابل ۹۹ نفر مستأجرند، عادلانه نیست.

برای حل مشکل احتکار مسکن چه باید کرد؟

شکوهی به راهکاری اشاره می‌کند که ممکن است به مذاق خیلی‌ها خوش نیاید. او می‌گوید که برای حل این مشکل، باید مالیات‌ها را افزایش داد تا اگر فردی بیش از نیازش خانه داشت، واگذار کند.

به گفته این مدرس دانشگاه، سیاست عرضه بیشتر مسکن، دردی از درد‌های فقرا را درمان نمی‌کند و بیشتر به نفع سرمایه داران است. چون مسکن درحال حاضر به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است که طبقات بالاتر از عهده خرید آن برمی‌آیند و عملاً گروه‌های درآمدی ضعیف‌تر نمی‌توانند تحت هیچ شرایطی خرید کنند.

او تأکید می‌کند: امکان دریافت مالیات بیشتر وجود دارد، اما قطعاً تعارض منافع ایجاد می‌شود. به هرحال این ساخت و ساز‌ها بیشتر به نفع پیمانکاران است و می‌خواهد خواسته و منافع آن‌ها را تأمین کند. طرح‌های جهادی شهرداری تهران هم اگرچه به ساخت مسکن منجر می‌شود، اما به گروه‌های هدف نمی‌رسد. درحالی که شعار این است که می‌خواهیم مسکن استطاعت پذیر بسازیم. اما در عمل گروه‌های ضعیف حتی توان خرید مسکن ارزان قیمت را هم ندارند و چرخ به نفع ثروتمندان می‌چرخد.

سکونت دوباره در تهران بازنگری شود

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن البته از منظر دیگری به ساخت شهرک‌های الگو می‌پردازد. او معتقد است که در اجرای سیاست‌های کلانی که در پشت ساخت این شهرک‌ها در جریان است، در واقع تراکم ساختمانی بنا دنبال می‌شود که قرار است به محلی برای کسب درآمد منجر شود.

او با تأکید بر اینکه فروش تراکم در گذشته نیز یکی از چالش‌های اساسی بوده است، می‌گوید: از آنجا که شهرداری‌ها در تأمین منابع درآمدی پایدار ناتوان بودند، پس سیاست‌های درآمدی خود را بر مبنای عرضه و فروش تراکم بنا گذاشتند و همین موضوع سنگ بنای فروش تراکم شد. این مسأله به صراحت در سخنان برخی از مسئولان شهرداری هم منعکس شده است، بنابراین الگوسازی که قرار است در حوزه سکونتی اتفاق بیفتد، در نهایت منجر به فروش تراکم‌های بیشتردر تهران خواهد شد. برخی گزارش‌ها نیز نشان می‌دهد که بین کیفیت زندگی در تهران و سیاست‌های فروش تراکم ارتباط معناداری وجود دارد. برخی مطالعات تأکید دارد که فقط تعدادی از مناطق تهران مثل ۲۱ و ۲۲ ویژگی سکونت پذیری مطلوب را دارد. در اغلب مناطق تهران، جدا از فشار‌های فرهنگی و اجتماعی که به ساکنان وارد می‌شود، فشار‌های زیست محیطی زیادی هم برمناطق وارد می‌شود که ناشی از سیاست‌های اشتباهی بوده که طی چند دهه گذشته در تهران اجرا شده است. البته مناطقی که نام برده شد هم در معرض چالش‌های زیادی قرار دارند.

بیضایی معتقد است که شهرداری باید به جای افزایش تراکم ساختمانی، به دنبال تنظیم دوباره زمین باشد. چراکه کاربری‌های شهر تهران، نیازمند بازنگری اساسی است و راهکار آن افزایش محدوده خدماتی و شهری است. او می‌گوید: نگاه ما باید مبتنی بر توسعه افقی باشد و تمرکز اصلی بر بافت فرسوده متمرکز شود. براین مبنا می‌توان ساخت شهرک‌های الگو را در همین بافت‌های فرسوده دنبال کرد. اما اول باید تقاضای شهر تهران را برای سکونت دوباره بازنگری کرد. می‌توان سرریز جمعیتی شهر تهران را با گسترش محدوده خدماتی جبران کرد. این اقدام موجب می‌شود که بتدریج بارگذاری جمعیتی در مناطق تهران تعدیل شود.

به ساخت شهرک‌های الگو البته می‌توان از دیدگاه‌های مختلفی نگاه کرد. اگرچه برخی کارشناسان معتقدند که تهران بیش از یک شهرک الگو، نیازمند آن است که به یک شهر الگو تبدیل شود، اما شاید توجه به محله‌ها به عنوان کوچکترین واحد‌های شهری، بتواند آغاز خوبی برای تغییر سیاست‌هایی باشد که در کلان نتوانسته تهران را به یک شهر الگو در میان شهر‌های دیگر تبدیل کند! گرانی مسکن (اجاره و خرید)، ترافیک، آلودگی هوا، شرایط زندگی برای کودکان و سالمندان و افراد توان خواه و زیرساخت‌های شهری و هزینه‌های بالای زندگی با کاهش رتبه کیفیت زندگی در پایتخت (رتبه ۱۶۳ از میان ۱۷۳ شهر دنیا) (اکونومیست ۱۴۰۱) عملاً الگو بودن تهران را زیر سؤال برده است.

دیدگاه‌های مختلف ساخت شهرک الگو

به ساخت شهرک‌های الگو می‌توان از دیدگاه‌های مختلفی نگاه کرد اگرچه برخی کارشناسان معتقدند که تهران بیش از یک شهرک الگو، نیازمند آن است که به یک شهر الگو تبدیل شود، اما شاید توجه به محله‌ها به عنوان کوچکترین واحد‌های شهری، بتواند آغاز خوبی برای تغییر سیاست‌هایی باشد که در کلان نتوانسته تهران را به یک شهر الگو در میان شهر‌های دیگر تبدیل کند! گرانی مسکن (اجاره و خرید)، ترافیک، آلودگی هوا، شرایط زندگی برای کودکان و سالمندان و افراد توان خواه و زیرساخت‌های شهری و هزینه‌های بالای زندگی با کاهش رتبه کیفیت زندگی در پایتخت (رتبه ۱۶۳ از میان ۱۷۳ شهر دنیا) (اکونومیست ۱۴۰۱) عملاً الگو بودن تهران را زیر سؤال برده است.