شهرداری می‌تواند یکی از بازیگران ساماندهی بازار مسکن باشد

به گزارش مجله خبری نگار، سیدمحسن طباطبایی‌مزدآبادی با بیان اینکهبخش مسکن در شهر‌ها علاوه بر دارایی خصوصی خانوار‌ها به عنوان دارایی ملی شهر عمل می‌کند، اظهار کرد: مسکن در قالب ساخت، نگهداری و اجاره، ارزش اقتصادی ایجاد می‌کند و به عنوان یک پیشران که با حدود ۳۰۰ صنعت رابطه پسینی و پیشینی دارد بسیار اثرگذار است.

وی ادامه داد: تأثیر تحولات مسکن بیش و پیش از هرچیز تاثیر خود را در درآمد‌های شهرداری‌ها که بخش زیادی از بودجه خود را از قسمت ساختمان و عوارض متعدد آن تأمین می‌کنند می‌گذارد، اما با این حال شواهد نشان می‌دهد که شهرداری‌ها در عرصه سیاستگذاری کلان مسکن جایگاه و قدرتی ندارند و به عبارتی اینجا با یک پارادوکس مواجه هستیم.

دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران تصریح کرد: مسکن، موضوعی است که بیش از هر نهاد دیگری شهرداری را متأثر می‌کند، اما این نهاد تاثیر آنچنانی بر سیاستگذاری مسکن ندارد. با این حال شهرداری‌ها و شورا‌های شهر در کشور‌های مختلف بسته به نظام سیاسی و اجتماعی آن‌ها تلاش می‌کنند در زمینه مسکن اثرگذار باشند.

وی افزود: مدیریت شهری بارسلونا از سال ۲۰۱۵ مدل جدیدی را برای ارائه مسکن ارزان قیمت ارائه کرده که عمدتاً مبتنی بر واگذاری زمین به تعاونی‌هاست؛ مدیر بخش مسکن شورای شهر بارسلونا در کنگره جهانی شهر هوشمند از این طرح رونمایی کرد و گفت که قرار است ۷۵ هزار واحد مسکونی ارزان قیمت ساخته شود.

طباطبایی‌مزدآبادی خاطرنشان کرد: همچنین شورای شهر لیورپول در سال ۲۰۱۲ زمین‌ها را به انجمن‌های ساکنان محلات واگذار کرد که بعد از ساخت و ساز و فروش ساختمان‌ها مبلغ ارزش زمین‌ها را با تخفیف به شهرداری برگردانند.

وی افزود: شهرداری وین با آگاهی از اینکه در صورت رقابت آزاد و بنا به علاقه سرمایه‌گذاران بین‌المللی چنانکه شرایط به حال خود رها شود منابع کمیاب زمین و مسکن در این شهر افزایش قیمت‌های سرسام آور را تجربه خواهند کرد با وضع مقررات خاص خود تلاش کرده است که از سوداگری زمین و مسکن جلوگیری کند.

دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در ادامه گفت: به عنوان مثال در یکی از قوانین، سازنده مسکن نمی‌تواند تا ۴۰ سال آپارتمان خود را بفروشد و به این طریق دست دلالان و سوداگران را بسته است.

وی اظهار کرد: در اتحادیه اروپا بسیاری از صاحبنظران بر این عقیده‌اند که مسکن یک کالا نیست که به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته شود بلکه مسکن از حقوق اولیه و اساسی بشر است بنابراین یک تغییر نگاه و تغییر پارادایم در زمینه مسکن لازم است و همه سطوح دولت‌های ملی و محلی باید بسیج شوند که مسکن را به عنوان یک حق انسانی نهادینه نکند و سیاستگذاری‌های لازم را در این زمینه انجام دهند.

طباطبایی مزدآبادی با اشاره به اینکه مسکن باید بر اساس حقوق حمایتی دیده شود، گفت: در کشور ما نیز در خصوص برخورداری از مسکن مناسب در قانون مدنی ایران با توجه به اصول قانون اساسی (اصل ۳۱ و بند ۱ اصل ۴۳) و مواد ۱۰۰۲ لغایت ۱۰۱۱ وضعیت مسکن و اقامتگاه اتباع ایران مورد توجه قرار گرفته است.

وی افزود: همچنین «حق مسکن» پانزدهمین بند از منشور حقوق شهروندی است و در ماده ۷۳ آمده است که حق شهروندان است که از مسکن ایمن و متناسب با نیاز خود و خانواده‌شان بهره‌مند شوند. دولت بر اساس نیاز و با رعایت اولویت و امکانات، زمینه استیفای این حق را فراهم می‌کند.

طباطبایی تصریح کرد: همچنین در ماده ۷۴ عنوان شده است که دولت با اتخاذ تدابیر و وضع مقررات لازم، زمینه تأمین و بهبود وضعیت مسکن متناسب با ویژگی‌های بومی و ارزش‌های فرهنگی، اجرای مقررات ملی ساختمان و طرح‌های بهینه‌سازی مصرف انرژی را فراهم می‌کند، اما با وجود قوانین بالادستی محکم، مسکن امروزه به یک حوزه بغرنج در کشور تبدیل شده است.

وی ادامه داد: مسکن به طور کلی بین ۳۵ تا ۴۰ درصد مخارج خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و حدود ۱۵ درصد کل اشتغال کشور در بخش مسکن است. سازنده مسکن نه تنها یک دارایی اقتصادی یعنی واحد مسکونی را تولید می‌کند، بلکه تمام انواع فعالیت‌های ثانوی را ایجاد می‌کند؛ بخشی از نیروی کار در این بخش شاغل می‌شوند و از این فعالیت کسب درآمد می‌کنند.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: همانطور که گفته شد بخش مسکن امروز به یک تنگنا و معضل ملی در کشور تبدیل شده و نیاز به راه چاره دارد ضمن اینکه نرخ اجاره نشینی از ۱۵ درصد جمعیت اجاره نشین در سال ۷۵ به نرخ بیش از ۳۰ درصدی اجاره نشینی در سال ۹۵ در کشور رسیده است که به نظر می‌رسد این نرخ اینک در حدود ۴۰ درصد باشد.

وی ادامه داد: قیمت متوسط یک متر مربع واحد مسکونی از ۴۷۵ هزار ریال در سال ۱۳۷۰ به بیش از ۲۳۰ میلیون ریال در سال ۹۹ رسیده است به عبارتی طی کمتر از ۳۰ سال متوسط قیمت مسکن در تهران ۴۸۴ برابر شده است و در حال حاضر نرخ انتظار برای خانه دار شدن در شهر‌های کشور حدود ۲۲ سال و برای تهران بیش از ۴۰ سال است، در حالیکه این نرخ در سال ۱۳۷۹، ۱۲ سال بوده است.

طباطبایی مزدآبادی با اشاره به اینکه این اتفاقات معلول عوامل کلان اقتصادی بوده، اما رویکرد شهرداری‌ها هم در این زمینه بی‌تأثیر نبوده است، افزود: واقعیت این است که اختیارات دولت‌های محلی در کشور ما در زمینه مسکن مشابه شهر‌های دیگر کشور‌ها نیست و با محدودیت‌هایی مواجه است، اما به هر حال ابزار‌هایی مانند صدور پروانه ساختمانی، تعیین نرخ عوارض ساخت و ساز و تأمین زمین برای تولید مسکن در اختیار شهرداری است و با وجود محدودیت‌ها نقش شهرداری‌ها به ویژه شهرداری تهران در زمینه بازار مسکن سازنده نبوده است و گاهاً عامل بی‌ثباتی و دامن زدن به بورس بازی زمین و مسکن بوده است.

وی خاطرنشان کرد: می‌توان گفت در شهرداری تهران هچگونه سیاستی که به عنوان یک ابزار کاربردی تأثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد و سفته بازی را کاهش دهد دیده نمی‌شود حتی با فروش تراکم‌های بسیار بالا در مناطق مرفه‌تر شهر مدام بر این سفته بازی دامن زده شده است، بنابراین ساماندهی بازار مسکن حتما باید با لحاظ کردن نقش و جایگاه شهرداری‌ها به عنوان یک از بازیگران این عرصه باشد حتی اگر این بازیگری به صورت نقش کوتاه و محدود باشد.