توکن‌های دیجیتالی نجات‌دهنده بحران مسکن؟!

به گزارش مجله خبری نگار، بازار مسکن ایران در شرایط کنونی با چالش‌های متعددی از جمله رکود، تورم و کاهش قدرت خرید مواجه است.

کارشناسان بر این باورند در این شرایط، توکنایز کردن املاک می‌تواند به عنوان راهکاری برای جذب سرمایه، افزایش نقدشوندگی و شفافیت معاملات مطرح شود. فعالان و صاحبنظران حوزه اقتصاد مسکن، توکنایز کردن ملک را به عنوان یکی از راهکار‌های مؤثر برای تأمین مسکن معرفی می‌کنند. در همین راستا، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده با هدف قفل‌گشایی از «تأمین مالی جریان ضعیف ساخت‌وساز»، طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستور کار قرار داده است. براساس این طرح، «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاری‌شده تبدیل می‌شود تا متقاضیان خرید مصرفی و سرمایه‌ای ملک بتوانند با خرید توکن‌ها وارد این بازار شوند.

تفاوت این مدل خرید ملک با روش‌های سنتی این است که در شرایط فعلی، تقاضای مصرفی به آپارتمان نمی‌رسد و تحرکات تقاضای سرمایه‌ای نیز به التهاب قیمت می‌انجامد. اما توکن مسکن از دو جنبه می‌تواند مسیر بازار را از رکود تورمی تغییر دهد. در این طرح امکان خرید ملک در مقیاس بسیار خرد حتی کمتر از یک مترمربع به وجود می‌آید که این امر سرمایه‌های خرد را به سمت بازار ملک جذب می‌کند. از طرفی، سرمایه‌های جذب‌شده در خدمت تأمین مالی ساخت‌وساز قرار می‌گیرد. این طرح درواقع نسخه مدرن «فروش متری» و نسخه تکامل‌یافته «صندوق زمین و ساختمان» است که در صورت طراحی و اجرای صحیح، می‌تواند پنج چالش اساسی بخش مسکن و ساختمان را برطرف کند. این چالش‌ها عبارت‌اند از: افت ساخت‌وساز، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، افت قدرت خرید مردم، عدم تطابق تسهیلات اعطایی با قیمت مسکن، عدم نوسازی بافت فرسوده مطابق برنامه‌ریزی‌ها.

صفورا رودابر، رئیس گروه تأمین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده، طرحی را برای تأمین مالی ساخت‌وساز در بافت فرسوده بر مبنای سرمایه‌های خرد ارائه کرده که معتقد است در سال پیش رو می‌تواند اجرایی شود. به گفته وی، تصویب و اجرای این طرح در سازمان بازآفرینی می‌تواند از یک سو چالش تأمین سرمایه در این بخش را حل کند و از سوی دیگر فرصتی برای عموم مردم فراهم کند تا با سرمایه‌های نسبتاً خرد وارد بازار مسکن شوند.

برای تبیین بیشتر اجرای این طرح در بافت فرسوده کشور با دو نفر از کارشناسان این حوزه درباره ایده توکنایز کردن املاک صحبت کردیم. محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن و محمدرضا فلفلانی کارشناس بازار سرمایه به این پرسش‌ها پاسخ دادند که آیا قفل رکود بازار مسکن با کلید توکنایزینگ باز می‌شود؟ آیا توکنایز می‌تواند گره کور بافت‌های فرسوده را باز کند؟ آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مبالغ کم یک واقعیت دست‌یافتنی است؟ و... چالش‌ها و فرصت‌های این برنامه را از زبان این کارشناسان در ادامه بخوانید.

جذب سرمایه‌های خرد و خروج از رکود

محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌و‌گویی با اشاره به مزایای توکنایز کردن دارایی‌ها، معتقد است این روش می‌تواند به جذب سرمایه‌های خرد و خروج پروژه‌های مسکن از رکود کمک کند. او توضیح می‌دهد: با تقسیم دارایی‌ها به سهم‌های کوچک‌تر و واگذاری آنها به مردم، می‌توان به‌راحتی سرمایه‌های خرد را جذب و حتی پروژه‌های بسیار بزرگ را اجرایی کرد این امر نه‌تنها به تأمین مالی پروژه‌ها کمک می‌کند، بلکه با رونق ساخت‌وساز و عرضه مسکن با قیمت مناسب، می‌تواند به کنترل قیمت مسکن نیز منجر شود.

وی با اشاره به تجربیات جهانی، به شرکت‌هایی در ایالات متحده اشاره می‌کند که در حوزه املاک به جذب سرمایه می‌پردازند و موجب افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها می‌شوند. همچنین، از کشور استونی به عنوان نمونه‌ای موفق در اروپا یاد می‌کند که توانسته با استفاده از سرمایه‌های خصوصی، زمین‌ها و املاک خود را در پروژه‌های شهری ایجاد کند و مدیریت مالی مناسبی داشته باشد. در منطقه غرب آسیا نیز، عربستان سعودی در برنامه‌های شهری خود از فناوری بلاک‌چین استفاده می‌کند. اما آیا این کار در ایران شدنی است؟ وی در پاسخ به این پرسش، با اشاره به ظرفیت‌های موجود در کشور، توضیح می‌دهد: نخستین نقطه قوت ما وجود زمین‌های بزرگ متعلق به نهاد‌های عمومی و دولتی در بافت‌های فرسوده است که می‌تواند به عنوان گام نخست در اجرای این طرح مورد استفاده قرار گیرد. دوم اینکه کشور ما به‌شدت نیازمند استفاده از فناوری‌های نوین برای تأمین مالی پروژه‌هاست. خوشبختانه، شرکت‌های ایرانی فعال در حوزه بلاک‌چین و فین‌تک در حال رشد هستند و بدنه نخبگانی قوی در این حوزه وجود دارد که می‌تواند به اجرای این طرح کمک کند.

شفافیت معاملات املاک با فناوری بلاک‌چین

احمدی با تأکید بر اینکه بلاک‌چین اساس یک سیستم امن است، خاطرنشان می‌کند: این فناوری امکان کلاه‌برداری و جعل سند را کاهش می‌دهد و امنیت اطلاعات را تضمین می‌کند، چراکه تمامی تراکنش‌ها، قرارداد‌ها و پرداخت‌ها می‌تواند به‌صورت شفاف و ثبت‌شده در بلاک‌چین انجام شود که این امر کمک می‌کند تمامی مراحل پروژه از تأمین مالی تا ساخت، قابل پیگیری و شفاف باشد.

وی با اشاره به اینکه یکی از راه‌های اصلی استفاده از توکنایز کردن دارایی‌ها در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، توکنایز کردن زمین‌هاست، می‌گوید: این زمین‌ها را می‌توان به دارایی‌های دیجیتال قابل معامله تبدیل کرد. البته بخش عمده‌ای از زمین‌ها در بافت فرسوده مربوط به ساکنان بوده و از نوع زمین ریزدانه است، اما بخشی از زمین‌ها در این مناطق در گذشته توسط نهاد‌های عمومی خریداری شده، بنابراین بافت فرسوده نیز دارای زمین‌های یکپارچه است که این زمین‌ها قابلیت توکنایز کردن دارند.

به‌طور مثال شهرداری تهران سال‌هاست به دنبال احیا و نوسازی این بافت‌ها بوده، اما به دلیل مشکلات تأمین مالی، این امر محقق نشده است. درواقع، شهرداری در طول دو دهه گذشته زمین‌هایی را به صورت هکتاری خریداری کرده، اما به دلیل کمبود سرمایه، امکان سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در آنها فراهم نشده است. به همین دلیل، به نظر می‌رسد توکنایز کردن می‌تواند راهکار مناسبی برای تأمین مالی این پروژه‌ها باشد.

به این ترتیب، پروژه‌های ساختمانی می‌توانند به واحد‌های کوچک‌تری (حتی کمتر از یک مترمربع) تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نماینده یک توکن دیجیتال است. این توکن‌ها می‌توانند ارزش‌گذاری شوند و برای جذب سرمایه به فروش برسند. در این حالت، به دلیل کوچک‌شدن واحد‌های فروش زمین، بهای لازم برای خرید زمین و سرمایه‌گذاری در بازار نوسازی بافت فرسوده «استطاعت‌پذیر» می‌شود و ساکنان این محله‌ها، خانه‌اولی‌ها و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک را جذب می‌کند. سرمایه‌گذاری از طریق توکن‌ها نیز گام بعدی در این مسیر است که براساس آن سرمایه‌گذاران می‌توانند توکن‌های دیجیتال مرتبط با پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده را خریداری و در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

مسائل قانونی و فنی پیش روی توکنایز املاک

احمدی درباره چالش‌های احتمالی اجرای این طرح می‌گوید: نخستین چالش، آشنا نبودن عموم مردم به‌ویژه ساکنان مناطق فرسوده با این فناوری است که نیازمند اطلاع‌رسانی و آموزش گسترده است. دوم اینکه این سیستم به زیرساخت‌های فنی و امنیتی مناسب نیاز دارد که در حال حاضر در کشور ما به طور کامل بهینه نیستند. سوم اینکه قوانین و مقررات مربوط به این روش را هنوز در اختیار نداریم و نیاز به اصلاح قوانین در حوزه ملک و مسکن داریم که یکی از آنها همین فناوری است.

وی برای اجرای موفق این طرح، راهکار‌هایی را پیشنهاد می‌دهد: گام نخست، شناسایی محدوده‌هایی از بافت فرسوده یا زمین‌های رها و خالی است که معمولاً در اختیار دولت قرار دارند و آماده‌سازی آنها برای سرمایه‌گذاری است. در گام بعد، نیازمند قوانینی هستیم که از این برنامه حمایت و نگرانی‌های افراد را برطرف کنند. پس از اصلاح قوانین، باید برای تبلیغ و معرفی پروژه به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و خرد اقدام کنیم. هر کدام از این مراحل نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و نظارت کارشناسان است تا این ساختار به بهترین شکل اجرایی شود.

چالش‌های بازار سرمایه و بلاک‌چین در حوزه مسکن

محمدرضا فلفلانی، کارشناس بازار سرمایه نیز با اشاره به فراهم بودن زمینه فروش متری مسکن در بازار سرمایه و تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات، می‌گوید: با وجود این، بازارگردانی مناسبی در این زمینه وجود ندارد و این امر موجب اختلاف میان ارزش واقعی با قیمت بازار شده است. در حقیقت ما ابزار لازم برای توکنایز کردن دارایی در حوزه ملک را در اختیار داریم و در بازار هم قابل معامله است، اما بازارگردانی صندوق‌های املاک و مستغلات در این حوزه قابل قبول نیست.

این کارشناس بازار‌های مالی با تأکید بر اهمیت بازار ثانویه، بازارگردانی فعال، نقدشوندگی، نزدیک بودن قیمت بازار به ارزش ذاتی و نبود حباب مثبت و منفی، این موارد را ازجمله وظایف بازارگردان می‌داند. او معتقد است بازارگردان باید تلاش کند قیمت را نزدیک به ارزش نگه دارد و از ایجاد حباب‌های قیمتی (چه مثبت و چه منفی) جلوگیری کند، همچنین معاملات روان انجام شوند و نقدشوندگی حفظ شود که در این زمینه ضعف داریم.

فلفلانی می‌گوید: اگر این برنامه در بلاک‌چین و بازار کریپتوکارنسی اجرا شود معاملات شفاف‌تر می‌شوند. در حالی در بازار سرمایه، شفافیت برای ناظر بازار وجود دارد، اما برای عموم مردم این امکان به طور کامل فراهم نیست. در فضای بلاک‌چین، شفافیت به سطح دیگری می‌رسد و روند معاملات خرید و فروش و ارکان آن نیز متفاوت می‌شود در عین حال فعالیت در این بازار منجر به ایجاد یک فضای متفاوت و نیازمند قوانین و مقررات جدید است.

این کارشناس بازار سرمایه پیشنهاد می‌کند در صورتی که قرار است این ایده در بازار سرمایه پیاده‌سازی شود، یا باید با ابزار فعلی صندوق املاک و مستغلات کار را پیش ببریم، یا ابزار جدید ایجاد کنیم که این پروسه زمانبری است و نیازمند طی مراحل قانونی و تأیید کمیته فقهی سازمان بورس است. در صورتی که بخواهیم از فضای بلاک‌چین استفاده کنیم، نیازمند پروسه مارکتینگ و دیجیتال مارکتینگ و رگولاتری با مدل دیگری هستیم که نیاز به بحث و بررسی دارد.

وی تأکید می‌کند: توکنایز کردن املاک می‌تواند راهکاری مؤثر برای خروج از رکود تورمی بازار مسکن باشد. این روش با ایجاد فرصت برای ورود سرمایه‌های خرد، می‌تواند به تأمین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز و نوسازی بافت‌های فرسوده کمک کند و درنهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و بهبود شرایط شود.

منبع: قدس-زهرا طوسی