بازار مسکن بر مدار ثبات

به گزارش مجله خبری نگار،همزمان با انتظار متقاضیان بالقوه مسکن برای آغاز یک پروژه بزرگ دولتی و به سرانجام رسیدن تحولات سیاسی، بازار مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۰ با مقداری تحرک مواجه شد. معاملات ۳۴ درصد نسبت به آبان امسال و ۲۸۲ درصد در مقایسه با آذر پارسال افزایش پیدا کرد و متوسط قیمت هر متر مسکن شهر تهران در ماه مذکور به ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۸ درصد و ماه مشابه سال قبل ۲۱ درصد بالا رفت.

مطابق تحلیلی که چند روز قبل از افزایش حدود ۳۰ درصدی تقاضا در بازار مسکن شهر تهران ارایه کردیم گزارش اخیر بانک مرکزی حاکی از آن است که بازار، رونق نسبی در آذرماه داشته است. اگرچه معاملات ۳۴ درصد افزایش یافته، اما قیمت‌ها از کانال ۳۲ میلیون تومان در هر متر مربع فراتر نرفت و رشد ۲۱ درصدی سالیانه آن ۲۴ درصد کمتر از تورم عمومی است.

در واقع پس از افت معاملات در مهرماه امسال و رسیدن ظرفیت بازار به یک سوم حالت معمول، نشانه‌های رونق غیرتورمی بازار مسکن از آبان ماه بروز کرد؛ مقطعی که خرید و فروش در مقایسه با مهرماه ۳۳ درصد و میانگین قیمت ۱.۲ درصد افزایش پیدا کرده بود. در آذرماه نیز این روند ادامه یافت و شاهد رشد ماهیانه ۱.۸ درصدی قیمت و ۳۴ درصدی معاملات بودیم.

بازار مسکن در شرایطی تا حدودی گرم شده که سال گذشته در این مقطع در رکود بی‌سابقه‌ای قرار گرفته بود. آذرماه امسال ۹۷۷۲ فقره معامله در شهر تهران امضا شده در حالی که آذر پارسال تعداد معملات ۲۵۵۵ فقره بود. این در حالی است که سال گذشته با وجود رکود معاملات، قیمت‌ها روند صعودی داشت؛ به طوری که آذرماه ۱۳۹۹ نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران ۹۹ درصد بود که هم‌اکنون به ۲۱ درصد رسیده است.

با توجه به این‌که آمار‌های بلندمدت، تحلیل بهتری را از وضعیت بازار‌ها نشان می‌دهد می‌توان گفت بازار مسکن هم‌اکنون در وضیت پیش‌رونق غیرتورمی قرار دارد؛ زیرا معاملات رشد کرده، اما قیمت‌های افزایش سنگینی ندارد. رشد ۱.۸ درصدی ماهیانه قیمت، آن هم در شرایطی که رشد ماهیانه و سالیانه معملات به ترتیب ۳۴ و ۲۸۲ درصد بوده رقم قابل توجهی محسوب نمی‌شود.

همزمان با سپری شدن روز‌های آرام بازار مسکن، دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن با هدف تولید چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال را در برنامه‌های خود دارد که می‌توان آن را به نوعی مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی دانست. طبق اعلام معاون وزیرراه و شهرسازی در حال حاضر برای ۷۶۰ هزار واحد تامین زمین شده و در واقع به مرحله اجرا رسیده است. اما موضوع این است که طرح نهضت ملی مسکن تا چقدر می‌تواند در روند بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟

رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ معتقد است با توجه به این‌که ساخت مسکن تا دو سال طول می‌کشد احداث چهار میلیون مسکن در دو مقطع دو ساله امکان‌پذیر خواهد بود. با توجه به این صحبت تا دو سال آینده نمی‌توان انتظار تاثیرگذاری پروژه جهش تولید و تامین مسکن (نهضت ملی مسکن) بر بازار را داشت.

بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ نسبت به ایجاد تحول در این بازار از طریق قانون جهش تولید مسکن تردید دارد. او می‌گوید: نیاز نبود مجلس قانون جدید تصویب کند بلکه باید قوانین دست و پاگیر را برمی‌داشت. می‌گویند ما قوانین را تسهیل می‌کنیم تا مردم بسازند. مگر تا به حال قانون نداشته‌ایم، پس چرا نساختند؟ مشکل اصلی به زیرساخت‌های قانونی و مالی در بخش مسکن برمی‌گردد.

ستاریان خاطرنشان می‌کند: طی سال‌های گذشته برنامه ساخت سالیانه یک تا ۱.۲ میلیون واحد مسکونی را داشتیم، اما با وجود تقاضا نتوانسته‌ایم این تعداد بسازیم. اینکه چرا بازار مسکن از سود سرشاری که می‌توانسته نصیبش شود محروم مانده طبیعی است که توان ساختش را نداشته است. یعنی بخش خصوصی نتوانسته بسازد، چطور دولت می‌خواهد بسازد؟

درخصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ـ نیز صحبت کردیم که معتقد است در ماه‌های آینده حرکت بازار مسکن در محدوده زیر تورم خواهد بود. او البته می‌گوید: این منوط به آن است که قیمت ارز ناگهانی جهش پیدا نکند. اگر در همین محدوده ۳۰ هزار تومان باقی بماند بعید می‌دانم با رشد سنگین قیمت مسکن مواجه شویم. به نظر می‌رسد با همین شرایط امسال را سپری کنیم.