چشم مالکان واحد‌های آپارتمانی به دستور رییس قوه قضائیه

به گزارش مجله خبری نگار، در کشور ما سالیان متمادی مشکلات زیادی در حوزه املاک از حیث نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و باعث بروز مشکلاتی از جمله افزایش پرونده‌های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگاری، پولشویی، کلاهبرداری و... می‌شد.

با توجه به نتایج زیان‌بار ناشی از اعتباربخشی به معاملات با اسناد عادی و موانع و مشکلاتی که در این زمینه وجود داشت، در تاریخ ۱۳ دی ماه ۱۳۹۵، طرحی با عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» با امضای تعدادی از نمایندگان وقت مجلس جهت طی مراحل قانونی به مجلس ارائه شد. نهایتاً پس از ۴ سال مجلس شورای اسلامی، در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را که با عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی به مجلس تقدیم شده بود با اصلاحاتی به تصویب رساند و جهت تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال کرد. این طرح تا سال ۱۴۰۱ با طرح ایرادات و ابهامات متعدد شورای نگهبان، پنج بار جهت اصلاح به مجلس شورای اسلامی اعاده شد و در نهایت برای حل اختلاف در موارد باقیمانده، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با طرح جلسات متعددی به بررسی این طرح پرداخت. تا اینکه در تاریخ تیرماه ۱۴۰۲ رهبر شهید انقلاب در دیدار با رئیس و مسئولان قوۀ قضائیه به این مسئله ورود کرده و معاملات غیررسمی اموال غیر منقول را منشاء فساد‌های بزرگ نامیدند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی قانون است.

نهایتا در ۲۶ اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ مصوبه در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و به مجلس ابلاغ شد و در خردادماه سال ۱۴۰۳ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیرماه ۱۴۰۳ نیز این قانون لازم الاجرا شد، اما همچنان پس از گذشت سه سال از وصیت رهبر شهید انقلاب در این زمینه این قانون به طور کامل اجرا نشده است.

هدف مهم «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» توقف نقل و انتقالات املاک با اسناد عادی است. برابر ماده یک این قانون، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر)، هرگونه نقل و انتقال در اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود؛ البته در تبصره ۴ همان ماده مقرر شده، معاملات املاکی که سند مالکیت آنها پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام یعنی سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ صادر می‌شود، مشمول مقررات ماده یک قانون از حیث نحوه معاملات است، همچنین برای تعیین تکلیف شدن املاک فاقد سند و املاکی که در گذشته نقل و انتقال آنها به طور عادی انجام شده بود، مقرر شد سامانه ساغر که به آن سامانه ثبت ادعا هم گفته می‌شود، توسط سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی شود لازم به ذکر است که این سامانه با نام سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت (موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی) قابل دسترس است.

سامانه ساغر، بستر الکترونیکی برای ثبت ادعای مالکیت اشخاص نسبت به املاک فاقد سند مالکیت رسمی با هدف طی فرآیند قانونی و دریافت سند مالکیت تک‌برگ است. با وجود گستردگی معاملات غیررسمی در سال‌های گذشته، تعداد قابل توجهی از املاک به دلیل وجود موانع و اختلافات حقوقی، امکان تبدیل اسناد عادی و قولنامه‌ای خود را به سند رسمی به دست نیاوردند. در همین راستا، قانون‌گذار با توجه به تعدد دعاوی و پرونده‌های اختلاف ملکی ناشی از این نوع املاک، راهکار قانونی ساماندهی را پیش‌بینی کرده و بر اساس آن، کلیه اسناد غیررسمی و عادی باید در نهایت به سند رسمی تبدیل شوند. راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا قرار است در همین چارچوب موجب تثبیت حقوق مالکانه، کاهش اختلافات قضایی و ارتقای امنیت حقوقی معاملات املاک شود.

طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون (از تاریخ تیرماه سال ۱۴۰۳)، سامانه ساغر را جهت درج ادعا‌های راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.

با راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا به دستور رییس قوه قضاییه و اعلان رسمی آن، دارندگان اسناد عادی باید مدارک، ادله و مستندات مربوطه را در این سامانه ظرف دو سال بارگذاری کنند و ظرف مدت دو سال پس از آن نیز پیگیری و اسناد عادی را تعیین تکلیف کنند تا به این صورت یا سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود یا از طریق اداره ثبت اسناد نسبت به دریافت اسناد مالکیت پیگیری کنند.

یا اینکه از طریق مراجع قضایی با طرح دعوای حقوقی بتوانند نسبت به آن سند تعیین تکلیف لازم را از طریق مراجع قضایی انجام دهند. همچنین افرادی که ظرف دو سال در سامانه ساماندهی به اسناد عادی مستندات عادی خود را بارگذاری کردند و پس از آن ظرف دو سال برای تبدیل و تعیین تکلیف اسناد عادی اقدامات قانونی را انجام دادند، ولی طی دو سال مذکور تعیین تکلیف انجام نشد؛ اینگونه افراد اجازه دارند تا حداکثر ۸ سال با همان مستندات عادی نقل و انتقال عادی انجام دهند، ولی این کار را فقط در همان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی که مستندات خود را بارگذاری کرده‌اند، می‌توانند انجام دهند.

پس از گذشت یک سال از راه اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، هرگونه قرارداد در زمینه اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شود. اسناد ثبت نشده در زمینه اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد. ضمن آنکه معاملات املاکی که سند مالکیت آنها پس از سوم تیر ماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند و دارای سند حد نگار یا تک برگ سبز رنگ می‌باشند گرچه سامانه ثبت ادعا نیز راه اندازی رسمی نشده باشد، مشمول ماده یک قانون الزام بوده و امکان انجام معامله با قولنامه عادی نسبت به این املاک میسر نبوده و فاقد اعتبار است.

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک طراحی، در این باره گفت، راه اندازی سامانه ساغر به عهده قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد بوده است و گرچه همکاری و ارتباط سامانه‌های سایر دستگاه‌های اجرایی با این سامانه لازم بوده است، طراحی و راه اندازی این سامانه و پیگیری تکالیف سایر دستگاه‌های اجرایی در اجرای قانون الزام و راه اندازی سامانه توسط شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه پیگیری می‌شود و در ۱۲ آذرماه سال گذشته نسخه آزمایشی این سامانه راه اندازی شد.

به گفته سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک طراحی، راه‌اندازی رسمی این سامانه و اجرایی شدن آن نیازمند دستور رییس قوه قضاییه است. تفاوت راه اندازی آزمایشی سامانه ثبت ادعا با راه اندازی رسمی این سامانه صرفاً در احتساب مواعد قانونی است که این مواعد و مهلت‌ها از زمان راه اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، محاسبه می‌شود.

جزئیات کامل تکالیف و مشمولان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را در اینجا بخوانید.

قویدل درباره آخرین وضعیت سامانه ساغر گفت: از زمان راه اندازی آزمایشی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در ۱۲ آذر ماه ۱۴۰۴، ۱۰۸۷ ادعا در این سامانه ثبت شده است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک طراحی ادامه داد: در حال حاضر در کشورمان آپارتمان‌های زیادی داریم که به دلیل عدم اخذ پایان کار شهرداری، تاکنون تفکیک اعیانی نشده و فاقد سند مالکیت هستند. این موضوع مردم را دچار مشکلات متعددی کرده است.

هر لحظه که از تاخیر دستور اجرای نهایی سامانه ساغر می‌گذرد تداوم اختلافات ملکی، جعل اسناد، کلاهبرداری، معاملات معارض و سیل ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی وجود خواهد داشت.