مدل جمعی‌سازی ساخت مسکن

به گزارش مجله خبری نگار/فرهیختگان: مسکن را می‌توان یکی از سه بحران اصلی اقتصاد ایران دانست، مشکلی که اگرچه خود معلول افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم است؛ اما با افزایش مشکلات در این صنعت به یک کلاف سردرگم و یک مشکل مزمن تبدیل شده است. به‌گونه‌ای که هم‌اکنون تامین مسکن و پرداخت اجاره‌بها سهم زیادی از درآمد ماهانه خانواده‌های مستاجر را از آن خود می‌کند و باعث کاهش قدرت خرید و افزایش شکاف اجتماعی شده است.

ماجرای مسکن به‌حدی جدی شده است که حالا حتی برنامه‌های دولت مثل نهضت ملی مسکن هم نمی‌تواند کمکی به باز شدن گره آن کند. نهضت ملی مسکن اگرچه با الگوبرداری از طرح مسکن مهر به‌دنبال حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن برای اقشار هدف است، اما همچنان سهم بالای آورده مخاطبان طرح، موقعیت‌یابی پروژه و زمان‌بر بودن ساخت پروژه‌ها موجب شده طرح نهضت ملی مسکن نتواند تا‌کنون نقش مهمی در ساماندهی بازار مسکن ایران داشته باشد. از همه این‌ها گذشته همین الان پروژه ها‌ی نهضت ملی مسکن به‌دلیل عدم‌تامین مالی توسط بانک‌ها و عدم‌تحقق تکالیف شبکه بانکی با چالش‌های جدی مواجه است.

دستگاه‌های دولتی نیز همچنان در تامین زمین سنگ‌اندازی می‌کنند؛ موضوعاتی که در مجموع موجب شده است سرعت ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن پایین بوده و طرح از برنامه زمانی خود عقب بماند؛ بنابراین در کنار نهضت ملی مسکن اقدامات دیگری نیز برای ساماندهی بازار مسکن ایران ضروری است. به‌عنوان مثال ساماندهی بازار مسکن و خروج این نیاز عمومی از حوزه سوداگری یکی از همین پازل‌ها برای حل بحران مسکن در ایران است. خروج مسکن از یک کالای سرمایه‌ای و تبدیل شدن آن به کالای مصرفی، یکی از کلیدی‌ترین اقداماتی است که در قانون مالیات بر عایدی سرمایه، قانونگذار به‌دنبال تحقق آن است. اما طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز در بعد اجرا با، اما و اگر‌های فراوانی همراه است.

هنوز ایرادات شورای نگهبان به طرح توسط مجلس رفع نشده و اعمال تغییراتی مانند تاثیر تورم در فرمول محاسبه و نرخ پایین مالیات بر سوداگری در این طرح تاثیرگذاری آن را محل تردید کرده است. نقطه کلیدی و امید‌بخش در این حوزه را می‌توان تصویب نهایی طرح اعتبار‌زدایی از اسناد عادی از اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام دانست.

قانونی که ۱۲ سال مسکوت مانده بود و سرانجام با ورود مقام‌معظم‌رهبری به نتیجه رسید. اقدامی که می‌تواند به بهبود فضای بازار مسکن و کاهش دلالی و سوداگری در این بازار کمک شایانی کند. تسهیل فرآیند ساخت‌وساز مسکن در قالب‌هایی غیر از نهضت ملی هم یکی از اقدامات کلیدی در راستای حل بحران مسکن است؛ موضوعی که تحقق آن نیازمند انجام اقداماتی مانند کاهش مدت‌زمان صدور مجوز ساخت، تقسیط و تخفیف هزینه جواز ساخت، بهره‌مندی بخش خصوصی از تسهیلات بانکی ساخت مسکن است؛ اقداماتی که می‌تواند به حل مشکل مسکن کمک کند. در این میان جمعی‌سازی ساخت مسکن و یا به عبارتی مردمی‌سازی بیشتر ساخت مسکن در ایران را می‌توان یکی از اقدامات مهم در ساماندهی بازار مسکن و افزایش امید به خانه‌دار شدن مردم دانست.

جمعی‌سازی ساخت مسکن علاوه‌بر افزایش آمار ساخت‌وساز می‌تواند به نوسازی بافت فرسوده نیز کمک شایانی کند. همین الان یکی از مشکلات مدیریت شهری در ایران، فرسوده بودن بخش عمده‌ای از بافت شهرهاست. فرسودگی‌ای که در کشور زلزله خیزی مانند ایران تبدیل به یک بمب ساعتی شده است و درصورت رخ دادن حوادث طبیعی می‌تواند بحران‌آفرین باشد. جمعی‌سازی را می‌توان مدل ارتقایافته و بهبودیافته فرآیند سنتی مشارکت در ساخت دانست.

در فرآیند سنتی مشارکت در ساخت، صاحب زمین که می‌تواند مالک ملک کلنگی باشد با یک سرمایه‌گذار که معمولا سازنده هم هست برای نوسازی بافت فرسوده و ملک قدیمی شراکت کرده و براساس ارزش زمین به‌عنوان آورده مالک و هزینه ساخت‌وساز به‌عنوان آورده سرمایه‌گذار، عواید حاصل از نوسازی ملک و ساخت بنای جدید بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود. این عواید هزینه ساخت و ارزش زمین تقسیم می‌شود مثلا در تهران سهم طرفین معمولا به‌صورت ۵۰-۵۰ و یا ۶۰-۴۰ است.

جمعی‌سازی ساخت مسکن متفاوت با مشارکت در ساخت است. در مشارکت در ساخت سرمایه‌گذار و سازنده معمولا یک نفر است؛ اما در فرآیند جمعی‌سازی ساخت سرمایه‌گذار تعداد زیادی از افراد هستند. در فرآیند جمعی‌سازی سرمایه اصلی پروژه از طریق تامین مالی جمعی در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز صورت می‌گیرد و عواید حاصل از سرمایه‌گذاری به‌صورت سود به سرمایه‌گذاران پرداخت و یا در قالب پروژه‌های سرمایه‌گذاری جدید وارد می‌شود. جمعی‌سازی را می‌توان در قالب پروژه‌های تعاونی نیز تعریف کرد. پروژه‌هایی که در آن یک مجموعه و یا شرکت و یا جمعی از افراد برای صاحبخانه شدن در رشته‌ای از پروژه‌های ساخت‌وساز مشارکت داشته و درنهایت می‌توانند با افزایش سهم به‌مرور زمان صاحب مسکن شوند.

در روش جمعی‌سازی ارزش سرمایه‌گذاری در یک ملک برای ساخت‌وساز بر اساس سهم از درصد و یا سهم از متراژ تعیین خواهد شد مثلا یک فرد می‌تواند در پروژه‌ای هزینه ساخت ۱۰ متر زیربنای مسکونی را پرداخت کند. ورود سرمایه خرد به بازار مسکن از طریق جمعی‌سازی می‌تواند علاوه بر رونق ساخت‌وساز از ورود این سرمایه‌ها به بازار‌های موازی که معمولا افراد برای حفظ ارزش پول اقدام به تبدیل پول نقد به کالا‌های سرمایه‌ای نظیر خودرو، طلا و دلار می‌کنند جلوگیری کرده و باعث جلوگیری از نوسان در این بازار‌ها شود. البته فرآیند جمعی‌سازی نیازمند بسترسازی قانونی برای حفظ دارایی مردم و جلوگیری از سوءاستفاده از آنهاست.

در مدل جمعی‌سازی حتی می‌توان به‌جای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز، مجموعه‌ای از افراد اقدام به خرید املاک کلنگی کرده و سهام زمین را بین سرمایه‌گذاران تقسیم کرد و زمین مربوطه را با کمک سایر سرمایه‌گذار‌ها وارد حوزه ساخت‌وساز کنند. آنچه اهمیت دارد استفاده از ابتکارات مختلف برای حل بحران مسکن در کشور است. ابتکاراتی که می‌تواند جهش چشمگیری را در این صنعت به همراه آورد، ولی همان‌گونه که اشاره شد شرط اساسی آن ایمن‌سازی، اعتمادسازی و بسترسازی قانونی برای ورود سرمایه‌های خرد در حوزه ساخت‌وساز نه با هدف سوداگری بلکه با نیت تامین نیاز مصرفی و رونق ساخت‌وساز است.