طرح‌های مسکن و ۳ تهدید «زمین رایگان» که وجود دارد

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: دولت سیزدهم در پی سال‌ها بی عملی دولت قبل، هم اینک به دنبال حل مسکن است. در این زمینه، نهضت ملی مسکن در حالی پس از طرح‌های مسکن ملی و مسکن مهر، برای ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال مطرح شده که با آن طرح‌ها حداقل در یک نقطه یعنی حذف قیمت زمین از مسکن، مشترک است. با این اوصاف مرکز پژوهش‌های مجلس با تمرکز بر این نقطه کانونی، به این طرح، اشکالات درخورتأملی وارد کرده و با معرفی «تامین مالی زمین محور» که دارای تجارب مثبت جهانی هم هست، آن را نسبت به تخصیص عمومی زمین رایگان برای رفع نیاز‌های اجتماعی، ابزار موثرتری دانسته است.

اشکالات زمین رایگان چیست؟

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش ۱۸۵۴۳ با عنوان «مولدسازی اراضی:تامین مالی زمین محور» اصلی‌ترین مسئله اعطای رایگان زمین به پروژه‌ها و استفاده نکردن از فرصت‌های خلق ارزش از آن‌ها به نفع عموم جامعه را پایداری مشارکت دولت بیان می‌کند که به سه دلیل مورد تهدید قرار می‌گیرد:

۱-نخستین دلیل این است که با نادیده گرفتن انگیزه‌های اقتصادی در تخصیص زمین ها، بسیاری از پروژه‌های دولت در حوزه مسکن، منجر به مخارج بالای زیرساختی به بودجه دولت نیز می‌شود. این موضوع در کنار کسری بودجه منجر به تبعات نامطلوبی برای اقتصاد خواهد شد. به عنوان مثال طبق اعلام وزارت نیرو در سال ۹۹، صرفاً برای تامین خدمات آب و برق و فاضلاب ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن، منابع لازم بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان پیش بینی شده که با لحاظ تورم به نرخ کنونی به حدود ۲۰ هزار تومان خواهد رسید. برای همین گره زدن تامین مالی چنین طرح‌هایی به منابع رایج بودجه‌ای دولت، عملاً اجرای آن‌ها را غیرممکن می‌کند یا عقب ماندگی در پوشش زیرساخت‌ها را رقم خواهد زد.

۲-دومین اشکال زمین رایگان، به محدود بودن و اهمیت آن در ترازنامه دولت بر می‌گردد. زمین یکی از دارایی‌های اصلی دولت است که عرضه آن به صورت طبیعی، کاملاً محدود بوده و به تعبیری قابل تولید نیست. برای همین عقلانی است که خروج آن از سمت دارایی‌ها با ورود یک دارایی زیرساختی باید جبران شود. به خصوص این که تجارت جهانی نشان می‌دهد درآمد حاصل از فروش زمین و دیگر روش‌های تامین مالی مبتنی بر آن برای دولت، چشمگیر است.

۳-سومین اشکال رایگان بودن زمین برای طرح‌های مسکن، به تناقض آن با عدالت اجتماعی برمی گردد. باید توجه داشت که کاهش قیمت طبق منطق اقتصاد، تحت تاثیر عرضه زیاد اتفاق می‌افتد و نه عرضه ارزان. به عبارت دیگر عرضه ارزان زمین در شرایط عرضه محدود و کم، صرفاً باعث انتقال رانت به دریافت کنندگان زمین و همچنین سفته بازی گسترده روی زمین‌ها خواهد شد. این در حالی است که دولت به عنوان نماینده کل جامعه، باید منفعت عموم جامعه را در سیاست گذاری در نظر داشته باشد.

راهبرد جایگزین زمین رایگان برای طرح‌های مسکن

بازوی پژوهشی مجلس با توجه به ایرادات متوجه تخصیص زمین رایگان به طرح‌های مسکنی، به طور خلاصه بیان می‌کند که دولت باید سیاست‌های خود را بر اساس گروه‌های مختلف اعم از کم درآمد‌ها و محرومان، قشر با درآمد متوسط و گروه پردرآمد برنامه ریزی کند. به عنوان مثال به نظر می‌رسد واگذاری زمین به طبقه متوسط به بالا برای انواع کاربری به ارزش بازاری به همراه تخصیص یک نوع یارانه شفاف مسکن به کم درآمد‌ها که بخشی از آن از محل منفعت حاصل از همین زمین‌ها تامین می‌شود، نسبت به تخصیص عمومی زمین رایگان ابزار موثرتری برای رفع نیاز‌های اجتماعی باشد.

راهکار برد- برد تامین مالی زمین محور

این مرکز با معرفی روش تامین مالی زمین محور برای دولت، آن را فرصتی برای تامین مالی دولت و در عین حال پیگیری اهداف اجتماعی (همچون حمایت از اقشار کم درآمد) دانسته است.

این روش تامین مالی از طرفی از جمله ۳ مورد زیر قابلیت اجرا خواهد داشت:

۱-فروش زمین توسط سرمایه گذاران و مجریان طرح ها: در این روش از مجریان طرح توسعه‌ای (مسکن، حمل و نقل و ...) خواسته می‌شود زیرساخت‌های عمومی را نیز ایجاد و هزینه‌های آن را از طریق فروش زمین بازیابی کنند.

۲-اجاره: به این معنا که مالکیت زمین در اختیار دولت خواهد بود، اما حق تصرف آن به صورت قرارداد اجاره در اختیار دیگر بخش‌ها قرار می‌گیرد.

۳-دریافت بخشی از ارزش افزوده شده به زمین از مالکان (ناشی از زیرساخت یا تغییر قوانین): ارزش افزوده به زمین، ارزشی است که سرمایه گذاری دولتی یا به تعبیری عمومی در زیرساخت‌ها به وجود می‌آورد. منظور از دریافت اضافه ارزش زمین، این است که همه یا بخشی از کل افزایش ارزش زمین که حاصل اقداماتی نظیر سرمایه گذاری عمومی در زیرساخت‌ها یا تغییرات قوانین است، در جهت منافع کل جامعه دریافت شود. عوارض نوسازی، تملک اراضی حاشیه یک پروژه، قبل از اجرا توسط دولت و فروش آن پس از اتمام پروژه به قیمت بالاتر.

تجربیات جهانی

راهکار تامین مالی زمین محور طبق مستنداتی که مرکز پژوهش‌های مجلس به آن اشاره کرده، دارای تجربیات متعدد و قابل توجه جهانی نیز است. به عنوان مثال در سال ۲۰۰۷ در قاهره مصر، از حراج ۳۱۰۰ هکتار از اراضی حومه، ۳.۱۲ میلیارد دلار عایدی به دست آمد که برای هزینه‌های زیرساختی شهر جدید و بودجه دولت استفاده شد. در همان سال، در بمبئی هند، ۱۳ هکتار از زمین‌های مرکز تجاری جدید به حراج گذاشته و درآمد ۱.۲ میلیارد دلاری حاصل، صرف پروژه‌های حمل و نقل منطقه‌ای شد. در سال ۲۰۰۹، در چین شهر‌های هانگژو، شانگ‌های و پکن هرکدام با درآمدی حدود ۱۵ میلیارد دلار از واگذاری حق بهره برداری از زمین، شهر‌های پیشرو بودند. در سال ۲۰۰۷ حدود ۱۵ درصد از کل درآمد‌های دولت چین از واگذاری حق بهره برداری از زمین‌ها به دست آمد و در سال‌های اخیر، این سهم به بیش از ۲۰ درصد رسیده است. در نمودار فوق درآمد حاصل از واگذاری‌های موردی اراضی در کشور‌ها (بر حسب میلیارد دلار) با کل بودجه عمرانی کشور در سال ۱۴۰۰ مقایسه شده است.