عدم پایبندی مالکان به قانون سقف اجاره‌بها! مستأجران دست بسته

به گزارش مجله خبری نگار/قدس: به تازگی سقف اجاره‌بها برای ۳۱ استان اعلام شد که براساس این گزارش بیشترین نرخ اجاره‌بهای مسکن ۲۵/۲درصد برای استان یزد و کمترین آن مربوط به استان زاهدان با ۲۲درصد بوده است.

همچنین سقف اجاره‌بهای مسکن در استان تهران ۲۵درصد تعیین شده، بنابراین هیچ یک از موجران حق دریافت نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از این میزان را ندارند.

گفته می‌شود در قانون، ضمانت‌های اجرایی برای رعایت نشدن سقف اجاره‌بها توسط موجران در نظر گرفته شده است. به‌عنوان نمونه یکی از ضمانت‌های اجرایی این است که چنانچه موجری اجاره را بیش از سقف تعیین‌شده از مستأجر دریافت کند، مستأجر می‌تواند تا پنج سال از موجر شکایت کند. موجر هم مکلف می‌شود مبلغ اضافی را به مستأجر بازگرداند. همچنین بیش از سه برابر اجاره‌بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به‌حساب دولت واریز شود.

اما مرکز ملی آمار اواخر خردادماه در گزارشی اعلام کرده تورم نقطه به‌نقطه خرداد در بخش اجاره‌بهای مسکن ۴۲/۵درصد و تورم سالانه آن ۴۰/۶درصد بوده است و این یعنی خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته با افزایش ۴۲/۵درصدی و نسبت به یک‌سال منتهی به‌خرداد با افزایش ۴۰/۶درصدی اجاره‌بهاری مسکن مواجه بوده‌ایم.

جالب است قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ۲۵ اردیبهشت امسال توسط رئیس‌جمهور ابلاغ شد؛ قانونی که قرار بود وضعیت مسکن را سامان دهد. با این اوصاف در خصوص تعیین سقف اجاره‌بها نقد‌های بسیاری وارد شده؛ بسیاری بر این عقیده‌اند تعیین سقف سبب شده در شهر‌های کوچک که تورم پایین‌تر و متوسط افزایش اجاره کمتر از رقم اعلامی بوده، موجران، اقدام به رساندن اجاره به سقف اعلام شده کنند و این رویه عملاً افزایش نرخ اجاره در شهر‌های کوچک را سبب شده است. درمقابل از آنجا که تعیین سقف اجاره با میزان تورم در جامعه تناسب ندارد، بنابراین موجران در شهر‌های بزرگ از قانون تمکین نمی‌کنند، چراکه اجاره متناسب با تورم رشد نکرده است.

افزایش ساخت و ساز، بازار مسکن را متعادل می‌کند

محمد فاطمی عقدا، رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی معتقد است در اقتصاد نمی‌توان دستوری عمل کرد، بلکه سازوکار عرضه‌وتقاضا بر این حوزه حاکم است.

به گفته وی، تصمیم دولت در حوزه مسکن بدون توجه به‌تورم بیش از ۴۰ درصدی و شرایط اقتصادی فعلی، سبب واکنش منفی بازار می‌شود، بنابراین باید به‌صورت ریشه‌ای این معضل را رفع کرد.

فاطمی‌عقدا تنها راه برون‌رفت از این وضعیت را افزایش عرضه به میزان مورد نیاز و افزایش ساخت‌وساز چه در قالب اجرای طرح‌های ملی و چه توسط بخش خصوصی می‌داند.

تعیین سقف اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد

مسعود فراهانی، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید: طرح ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد؛ چنانچه قانون‌گذار درپی اثرگذاری بود یا باید قرارداد‌های اجاره‌بها را به‌صورت خودکار تمدید می‌کرد و یا اینکه حق تمدید قرارداد را در اختیار مستأجر می‌گذاشت.

وی ضمن اشاره به‌این نکته که انجام ندادن این دو اقدام سبب می‌شود به‌محض صحبت از قانون کنترل اجاره‌بها، مستأجر را بیرون کنند، ابراز کرد: زمانی که دولت به‌صورت خودکار اقدام به تمدید قرارداد نمی‌کند، اما درمقابل سقف اجاره تعیین می‌کند، موجران در مقابل عنوان می‌کنند با مستأجر فعلی تمدید قرارداد نمی‌کنیم که بخواهیم به‌طور مثال ۲۵درصدد افزایش نرخ درنظر بگیریم، بلکه وی را بیرون و با آوردن مستأجر جدید هر نرخی که بخواهیم تعیین می‌کنیم. به‌همین منظور معتقدم این قانون ناکارآمد است و هیچ امیدی به اجرایش وجود ندارد.

سیاست‌های جهانی درخصوص اجاره مسکن چه می‌گویند؟

فراهانی به تجربه غرب در این زمینه اشاره و خاطرنشان کرد: در این خصوص سیاست‌های جهانی وجود دارد که در این سیاست‌ها همیشه دو اقدام را باهم انجام می‌دهند؛ اول کنترل اجاره‌بها و دوم سخت کردن تخلیه مورد اجاره. زمانی که می‌خواهند کنترل اجاره‌بها انجام دهند دو کار را مد نظر قرار می‌دهند؛ نخست دولت به‌صورت خودکار اقدام به تمدید قرارداد می‌کند و دوم اینکه مدت اجاره مسکن را طولانی‌مدت و به‌طور مثال سه ساله و پنج ساله درنظر می‌گیرند نه یک‌ساله؛ حتی در آلمان سیاست اجاره مادام‌العمر را درنظر می‌گیرند؛ در این کشور قرارداد اجاره تاریخ ندارد و تا زمانی که مستأجر به تعهدات خود عمل می‌کند می‌تواند همچنان مستأجر باشد.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: زمانی که موجر و مستأجر در سال نخست اقدام به عقد قرارداد می‌کنند، دولت نظارتی بر میزان اجاره‌بها ندارد، چراکه سال نخست است و چنانچه قرارداد یک‌ساله باشد پس از اتمام، موجر قرارداد جدیدی با مستأجر جدید منعقد می‌کند که بازهم به‌دلیل سال نخست بودن، نظارتی بر آن نیست و این‌گونه می‌شود که قانون تعیین‌سقف بی‌اثر می‌ماند. اقدامی که دولت می‌توانست انجام دهد این است که اعلام می‌کرد پس از تخلیه مستأجر، موجر در قرارداد با مستأجر جدید نمی‌تواند بیش از ۲۵درصد روی قرارداد قبلی اعمال کند. در این صورت قانون ضمانت اجرا می‌یافت، نه در وضعیت فعلی.

میزان جریمه بازدارنده نیست

فراهانی به دست لرزان دولت در خصوص این قانون اشاره و ضمن بیان دوباره قوانین جهانی در حوزه اجاره، خاطرنشان کرد: بسته‌های جهانی اجاره‌بها حدود ۱۰۰ سال و به‌صورت جدی حدود ۶۰ تا ۷۰ سال عمر عملیاتی دارند؛ سیاستی نیستند که تازه جزئیات آن را کشف کنیم، بلکه منطق سیاستی این بسته‌ها مشخص است.

وی درباره تأثیر تورم بیش از ۴۰درصدی بر افزایش نرخ اجاره‌بها، ابراز کرد: منطق تورم بالا باید به نفع مستأجر باشد، چراکه تورم بیش از ۴۰درصد هم روی امرار معاش مستأجر تأثیر گذاشته و هم روی هزینه تأمین مسکن؛ اما موجر دارای یک دارایی است که تورم برای دارایی وی ایجاد ثروت کرده است؛ از فروردین ۱۳۹۵ تا فروردین ۱۴۰۳، قیمت مسکن در تهران ۱۸ برابر شده و موجری که دست‌کم دو آپارتمان دارد، دارایی‌اش در این بازه زمانی ۳۶ برابر شده، اما مستأجر نسبت به این ثروت هیچ عایدی ندارد و حتی امکان خانه‌دار شدنش تقریباً صفر شده است.

اجاره‌داری حرفه‌ای مؤثر است بشرط‌ها و شروط‌ها

وی در بخش دیگری از سخنان خود درخصوص تأثیر نظام اجاره‌داری حرفه‌ای بر رفع معضل اجاره مسکن گفت: در زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای دو خوانش وجود دارد. برخی معتقدند یک‌سری شرکت‌های خصوصی اقدام به خانه‌سازی کنند و درنهایت آن را به مردم اجاره دهند که به اعتقاد بنده این روش وضعیت را بدتر می‌کند، اما در مقابل اجاره‌داری حرفه‌ای وجود دارد که همان اجاره‌داری اجتماعی مدل اروپایی است. در این مدل، تمام موجرانی که در شهر هستند در قبال تأمین مسکن مستأجران مسئولیت اجتماعی دارند که این رویه ضمن کنترل اجاره‌بها، تضمین‌کننده ثبات سکونتی مستأجران هم هست به‌صورتی که آنها هرساله مجبور به تخلیه نشوند.

فراهانی درخصوص تأثیر منفی اجاره‌داری به‌شیوه نخست گفت: ما یک فرایند توسعه مسکونی فعلی داریم که همین ساخت‌وساز‌هایی متعارفی است که در شهر‌ها انجام می‌شود؛ اما فرایند اجاره‌داری حرفه‌ای به‌شیوه نخست درصدد است این فرایند را کنار بگذارد و یک سازوکار جدید به آن اضافه کند که ممکن است برای آن مکان‌یابی جدید داشته باشد و به‌صورت کلی به‌شهر موجود کار ندارد، بلکه قرار است مستأجران را به مکان جدیدی ببرند که از امکانات و زیرساخت برخوردار نیست و این مازاد بر مسکن فعلی است و تجربه نشان داده فرایند‌هایی که مازاد بر نظام مسکن افزوده می‌شوند، تبعات اجتماعی زیادی دارند و خانوار‌ها را از دسترسی به زیرساخت‌های شهری محروم می‌کنند و کم‌برخورداران را جدا از مابقی مردم سکونت می‌دهند.