سرمایه خصوصی جایگزین آورده مردم در مسکن ملی می‌شود

به گزارش مجله خبری نگار/ایران: نهضت ملی برنامه دولتی تولید مسکن است که با حمایت‌های مالی از سوی دولت ساخته می‌شود، در این برنامه مانند برنامه‌های حمایتی ساخت مسکن، بیشترین تعهد تأمین مالی بر عهده دولت است. در این طرح، سازنده بخش خصوصی است و دولت دخالتی در ساخت و ساز ندارد. با توجه به تورم و افزایش قیمت مسکن و هزینه ساخت، تولید مسکن حمایتی در برنامه‌های مختلفی که تا کنون در کشور اجرا شده، فشار مالی برای دولت به همراه دارد. در این برنامه‌ها بخشی از فراهم‌سازی هزینه ساخت بر عهده متقاضیان واحد‌ها است از طرف دیگر، چون متقاضیان واحد‌های حمایتی اقشار هدف هستند بنابراین آنان نیز از تورم و افزایش هزینه ساخت، متحمل فشار‌های مالی می‌شوند.

به همین دلیل با اینکه بیش از یک و نیم میلیون متقاضی در نهضت ملی مسکن برای دریافت واحد‌ها تأیید صلاحیت شده‌اند، اما طبق آمار کمتر از نیمی از آنان سهم اولیه خود را پرداخت کرده‌اند. این در حالی است که تخصیص تسهیلات به هر واحد بر اساس افتتاح حساب و آورده متقاضی است یعنی تا متقاضی آورده خود را واریز نکند بانک‌ها تسهیلات ساخت را تخصیص نمی‌دهند. به این ترتیب ساخت واحد‌ها معطل تأمین منابع مانده و به کندی پیش می‌رود. برای کاهش سهم متقاضیان از تأمین مالی نهضت ملی مسکن و همچنین سرعت‌بخشی به ساخت، طرحی در وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی دولت در نهضت ملی مسکن در حال بررسی است که بخشی از هزینه‌های ساخت در نهضت ملی مسکن توسط بخش خصوصی (سازندگان) تهیه شود.

این طرح ساخت واحد‌ها به‌صورت مشارکتی را بررسی می‌کند. به این صورت که سهم یا آورده دولت زمین، وام بانکی و آورده متقاضیان است و سهم یا آورده بخش خصوصی تأمین بخشی از هزینه ساخت و مالکیت تعدادی از واحد‌ها با توجه به آورده (نقدینگی) این بخش است.

این طرح هنوز نهایی نشده و کارشناسان در حال بررسی آن هستند. بنا بر این گزارش جزئیاتی از طرح هنوز به تصویب نرسیده است. با اینکه ساخت مسکن مشارکتی میان دولت (شهرداری یا دستگاه‌های دیگر) با بخش خصوصی (تعاونی‌ها و...) سابقه دارد، اما برخی کارشناسانی که طرح مشارکتی دولت و بخش خصوصی را در نهضت ملی مسکن بررسی می‌کنند، ایراداتی به آن وارد کرده‌اند. به‌طور کلی این کارشناسان معتقدند در شیوه‌هایی که دولت برای ساخت و ساز با بخش خصوصی مشارکت می‌کند همیشه دولت متضرر است و مشارکت به نفع سازندگان است.

در نهضت ملی مسکن نیز این نگرانی وجود دارد که با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، سازندگان (بخش خصوصی) ساخت و ساز و تحویل واحد‌ها را به تأخیر بیندازند تا بتوانند سود بیشتری از واحد‌های دریافتی کسب کنند. در واقع به اعتقاد این کارشناسان، منفعت سازندگان در تأخیر در ساخت است هرچه واحد‌ها دیرتر ساخته شود قیمت آن‌ها بیشتر خواهد بود. در این طرح قرار است بخش خصوصی سهم خود را به‌صورت واحد‌های ساخته شده یا زمین دریافت کند و، چون قیمت زمین و مسکن در هر صورت بالاتر از هزینه ساخت است نفع سازنده در تأخیر در ساخت است.

ایراد دیگری که کارشناسان به طرح مشارکتی ساخت نهضت ملی مسکن وارد کرده‌اند این است که احتمالاً سهم دولت از واحد‌های دریافتی کمتر از سهم بخش خصوصی باشد، چون قیمت زمینی که دولت به این طرح اختصاص داده در بیشتر نقاط کمتر از هزینه‌های ساخت است بنابراین هر چقدر آورده بخش خصوصی و هزینه‌اش برای ساخت بیشتر باشد از سهم دولت کم می‌شود. از سوی دیگر، چون نهضت ملی مسکن ساخت تعدادی مشخص واحد مسکونی را برای متقاضیان مشخص اجرا می‌کند (۴ میلیون واحد برای ۴ میلیون متقاضی)، بنابراین کاهش سهم دولت در مشارکت ساخت با بخش خصوصی، این نگرانی را بوجود آورده که برخی متقاضیان از دریافت واحد محروم شوند. در این طرح، محدودیتی برای سرمایه بخش خصوصی در نظر گرفته نشده است و هر چقدر سرمایه این بخش بیشتر باشد به همان اندازه از واحد‌ها سهم خواهد برد.

بر اساس اطلاعات این گزارش، طرح مشارکتی ساخت نهضت ملی مسکن قرار است در تمام کشور اجرا شود، اما مشخصاً در مناطقی که قیمت و ارزش زمین بالاتر است بخش خصوصی تمایل بیشتری برای ساخت دارد. ایرج رهبر، دبیر کانون انبوه‌سازان، نظر کارشناسان منتقد طرح مشارکت دولت و بخش خصوصی در نهضت ملی مسکن را منطقی ندانست. رهبر گفت: تأخیر در ساخت یعنی خواب سرمایه و بخش خصوصی (سازندگان و انبوه‌سازان) هیچ تمایلی به خواب سرمایه ندارد. آن‌ها می‌خواهند هر چه زودتر به سود برسند بنابراین سرعت‌بخشی به ساخت را در نظر دارند. از طرفی، ساخت واحد‌ها با قیمت تمام شده و مشخص است به همین دلیل هرچه زمان ساخت کوتاه‌تر باشد به نفع سازندگان خواهد بود.

رهبر افزود: در طرح مشارکتی ساخت نهضت ملی‌مسکن، بخش خصوصی یا از واحد‌ها سهم خواهد برد که با توجه به اینکه واحد‌ها متقاضی مشخص دارد و برای هر واحد ثبت‌نام صورت گرفته بنابراین این احتمال خیلی کم یا نزدیک به صفر است. دو پیشنهاد دیگر برای نوع مشارکت بخش خصوصی پرداخت سهم این بخش به‌صورت زمین است که این زمین ممکن است در مجاورت همان منطقه ساخت و ساز نهضت ملی مسکن باشد یا در منطقه‌ای دیگر که ممکن است ارزش زمین آنجا بیشتر هم باشد. به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، قیمت ساخت نهضت ملی مسکن بر اساس نرخ‌های سال گذشته حدود ۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود، اما با توجه به افزایش قیمت‌ها، امسال این نرخ بیش از ۱۰ میلیون تومان است که قیمت‌گذاری براساس شرایط بازار و شاخص تعدیل سازمان برنامه و بودجه است.

بررسی کارشناسی طرح مشارکتی ساخت نهضت ملی مسکن در وزارت راه و شهرسازی ادامه دارد که به گفته مسئولان به محض برطرف شدن ایرادات کارشناسی و نهایی شدن برای اجرا به استان‌ها ابلاغ می‌شود. با توجه به اینکه تأمین منابع، اصلی‌ترین مشکل ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن است، به نظر می‌رسد اگر تأمین بخشی از منابع از سوی بخش خصوصی صورت بگیرد ساخت و ساز در این طرح با سرعت بیشتری پیش برود.