کارخانه تولید پرونده قضایی تعطیل می‌شود؟

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: هزینه ناچیز انعقاد قرارداد، سهولت در انعقاد قرارداد، درگیر نشدن با بوروکراسی اداری، دور زدن قوانین ارث‌ومیراث، فرار مالیاتی، زمین‌خواری و تصرف غیرقانونی زمین و ملک و... باعث شد تا در سالیان گذشته فروشندگان و حتی خریداران زمین و املاک به سند عادی و قولنامه‌ها رضایت بدهند، اما مشکلات قضایی و حقوقی ناشی از پذیرفتن و اعتبار دادن به اسناد عادی و قولنامه به‌قدری مشکل‌آفرین شده که رئیس سازمان ثبت اسناد کشور از تلاش برای پایان خرید و فروش‌های قولنامه‌ای در دو سال آینده می‌گوید.

روز گذشته رئیس سازمان ثبت اسناد کشور با بیان این که توسعه سند در دستور کار این سازمان قرار دارد افزود: با اقدامات انجام شده در یک سال اخیر، انتظار می‌رود تا دو سال آینده کمتر زمین و خانه قولنامه‌ای وجود داشته باشد و همه واحد‌های مسکونی در شهر‌ها و روستا‌ها صاحب سند رسمی می‌شوند.

حسن بابایی از آغاز طرح تثبیت و حدنگاری زمین‌های کشاورزی خبر داد و گفت: براساس برنامه‌ریزی تلاش می‌شود تا پایان سال ۳۰ درصد از زمین‌های کشاورزی دارای سند ثبتی شوند و تاکنون برای ۱۳۲ میلیون هکتار از اراضی ملی معادل ۹۸ درصد سند صادر شده است.

این در حالی است که حدود پنج ماه پیش هم معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طرح «الزام به ثبت سند رسمی» در مجلس سخن گفته بود حال سوال این جاست که با پیشبرد اجرای طرح کاداستر و حدنگار و طرح «الزام به ثبت سند رسمی» آیا مشکل هزاران پرونده دعوای حقوقی بر سر زمین و املاک قولنامه‌ای پایان می‌یابد؟

چرا بساط خرید و فروش‌های قولنامه‌ای برچیده نشد؟

چند سالی است که حذف قولنامه از خرید و فروش زمین و املاک بحثش داغ است. اواسط سال ۹۸ شورای عالی قضایی حذف اسناد عادی (قولنامه) را از معاملات ملکی کلید زد و دو سازمان زیرمجموعه خود را مکلف کرد تا در صورت نیاز به قانون در این زمینه، به تهیه لایحه برای حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی اقدام کنند. اقدامی که در صورت نهایی شدن آن و تبدیل شدن به قانون، موجب از بین رفتن زمینه بسیاری از جرایم و کاهش تا ۵۰ درصدی دعاوی قضایی می‌شد و پرونده‌های کلاهبرداری در فروش زمین و مسکن و واگذاری غیرقانونی یک ملک به چند نفر هم به حداقل می‌رسید، اما در عمل، همچنان شاهد خرید و فروش‌های قولنامه‌ای هستیم به نحوی که با بی ثباتی و برهم خوردن بازار زمین و مسکن در سال‌های گذشته، میزان خرید و فروش‌های قولنامه با هدف کسب سود و دلالی هم بیشتر شده است.

طرح الزام به ثبت سند رسمی به کجا رسید؟

اردیبهشت امسال، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طرح «الزام به ثبت اسناد رسمی» با هدف توسعه سند رسمی سخن گفت. مهدی اقبال درباره اهمیت این طرح افزود: در بحث توسعه سند رسمی یکی از طرح‌های بسیار خوبی که در مجلس شورای اسلامی مطرح شد، طرح الزام به ثبت سند رسمی است که با زحمات کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی و نمایندگان مجلس این طرح در مرحله نخست تصویب و به شورای نگهبان ارجاع شد، اما طی سه مرحله از شورای نگهبان برگشت داده شد و اشکالات و مباحث فقهی به آن وارد کردند یا موارد دیگری را به مفاد قانونی طرح اضافه کردند.

طرح الزام خداحافظی کامل با اسناد عادی و قولنامه عادی است و واقعاً نیاز امروز جامعه است و یکی از نکات مهمی که در طرح الزام مطرح است، به نوعی سامان دهی مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملاتی است، متاسفانه در مملکت ما مشاوران املاکی هستند که گاهی موارد حقوقی را رعایت نمی‌کنند که این طرح به نوعی کار مشاوران املاک را در بحث تنظیم سند، سامان دهی کرده است.» این در حالی است که حدود یک ماه پیش هم طرح «الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد تا درباره آن تصمیم گیری شود و این شورا دو روز پیش نظر خودش را اعلام کرد که طبق آن همچنان ایراداتی درباره این طرح وجود دارد.

سهم بالای خرید و فروش‌های قولنامه‌ای در دعاوی حقوقی

شاید باورکردنی نباشد که بخش بزرگی از دعاوی حقوقی بین مردم ریشه در یک پدیده فراگیر یعنی اسناد عادی داشته باشد. همان قولنامه‌هایی که حتی در دادگاه‌ها قابلیت استناد دارند. در آماری که معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حدود پنج ماه پیش گفته است: متاسفانه بیش از ۷۰ درصد از پرونده‌های قضایی ما مربوط به بحث‌های املاک است و شاید از این ۷۰ درصد نیز بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد مشکل اساسی مربوط به قولنامه‌های عادی است که ان شاءا... اگر این طرح اجرایی و مصوب شود، مطمئناً ورودی پرونده‌های فروش مال غیر و پرونده‌های کلاهبرداری یا موارد دیگری که مربوط به موضوع سند عادی است، برطرف می‌شود.

آن طور که خبرگزاری مهر هم نوشته طبق آمار بانک جهانی، ایران در حوزه حقوق ثبتی (Registering Property) در سال ۲۰۱۸، از میان ۱۲۸ کشور، رتبه ۹۰ را دارد و در زیرشاخه صیانت از مالکیت فیزیکی اموال دارای رتبه ۹۱ است، اما مشکل تنها به این جا ختم نمی‌شود. این یعنی در صورتی که تنها پرونده‌های اسناد عادی از چرخه قضایی حذف شوند، حدود نیمی از پرونده‌های قضایی کم شده که معادل صرفه جویی سالانه چند صد میلیارد تومانی در هزینه‌های دادرسی است.

جدا از دردسر‌های اسناد عادی برای قوه قضاییه، می‌توان انواع جرم‌های مبتنی بر این اسناد را به وضوح در جامعه مشاهده کرد. تعدد پرونده‌های زمین خواری یکی از آن هاست جایی که به موازات آن، اسناد عادی به ابزاری برای فروش یک ملک به چند نفر نیز تبدیل می‌شود.

طرح حدنگاری یا کاداستر چه بود و به کجا رسید؟

کاداستر، سامانه‌ای است که حدود جغرافیایی اراضی و املاک را به مالکیت آن‌ها متصل می‌کند و ابزار مهمی برای پیشرفت کشور‌ها و برنامه ریزی در حوزه‌هایی نظیر مسکن، کشاورزی و ... محسوب می‌شود. «مدیریت زمین»، «مقابله با زمین‌خواری»، «جلوگیری از فرار مالیاتی و پول شویی»، «جلوگیری از تغییر کاربری‌ها» و «پیشگیری از تجاوز به اراضی ملی و منابع طبیعی» از جمله مزایای عمده اجرای کامل طرح جامع کاداسترهستند، چنان چه دو طرح «الزام به تنظیم سند رسمی» و «کاداستر» با هدف تثبیت اراضی، به طور کامل و صددرصدی در کشور عملیاتی شود، بیش از ۲۵ درصد از دعاوی حقوقی و کیفری در دستگاه قضایی، کاهش می‌یابد.

بنا به گفته رئیس سازمان ثبت، از مجموع ۱۶۴ میلیون هکتار مساحت کل کشور، ۱۳۷ میلیون هکتار عرصه‌های ملی و منابع طبیعی هستند که تاکنون ۱۳۲ میلیون هکتار معادل ۹۷ درصد از اراضی ملی صاحب اسناد حدنگاری و کاداستری شدند. همچنین سند مالکیت کاداستری برای بیش از ۱۳۰ میلیون هکتار از کل اراضی و املاک کشور از ابتدا تا پایان سال ۱۴۰۰ (معادل ۸۰ درصد مساحت کل کشور) صادر شده به نحوی که بیش از ۶۳ میلیون هکتار آن در سال ۱۴۰۰ انجام شده است، اما همچنان جای کار بیشتری وجود دارد تا طرح کاداستر هم به طور کامل اجرا شود.