صندوق‌های بورسی، قفل مسکن باز می‌کنند؟

به گزارش مجله خبری نگار، مسکن یکی از پربازده‌ترین دارایی‌های مالی در ایران در سال‌های اخیر بوده است. با این حال، دلایل متعددی وجود دارد که موجب شده حضور مردم در این بازار حالت برنده- بازنده به خود بگیرد. آن‌هایی که توان مالی و معاملاتی بالا دارند، غالباً برنده این بازار بوده اند، اما آن‌هایی که توان مالی کمتری داشته و قصد داشته اند واحد مسکونی با پس انداز و وام و ... تهیه کنند، بعضاً از تورم بالای این بخش جامانده‌اند. با این حال، حوزه‌ای از بازار مسکن وجود دارد که به نظر می‌رسد تاکنون کمتر به آن توجه شده و آن صندوق‌های سرمایه گذاری مسکن در کشور است. گزارش‌ها حاکی از آن است که این بخش هم از نظر تعداد بازیگران و هم از نظر حجم فعالیت نتوانسته جایگاهی در بین سرمایه گذاران مسکن پیدا کند. آن هم در شرایطی که این مدل سرمایه گذاری در دنیا قدمتی بالغ بر ۵ دهه دارد. در گزارش امروز و به بهانه خبر ایجاد نخستین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس در روز‌های آتی، این حوزه را از نمایی نزدیک‌تر بررسی می‌کنیم.

بازده ۸ برابری مسکن در ۵ سال اخیر

مسکن یکی از پربازده‌ترین دارایی‌ها در سال‌های اخیر بوده است. بررسی‌های پایگاه خبری بازار سرمایه ایران «سنا» نشان می‌دهد که در ۵ سال گذشته، این بخش رشد ۷۱۷ درصدی یعنی بیش از ۸ برابر داشته است. در این رابطه اگر چه بازده بورس و سکه بیش از مسکن بوده، اما بخش مسکن یکی از مطمئن‌ترین حوزه‌های سرمایه گذاری و جذب نقدینگی سرگردان در طی این سال‌ها به شمار رفته است. از نظر سرمایه گذاران، مزیت مسکن نسبت به دیگر اشکال دارایی‌ها برای سرمایه گذاری این است که حتی با وجود رکود معاملاتی، و به دلیل ارتباط زیاد روند قیمت‌ها در این بخش با نرخ ارز، قیمت آن کمتر دچار کاهش شده است. این موضوع را در گزارش‌های اخیر بانک مرکزی از وضعیت مسکن تهران نیز می‌توان مشاهده کرد.

دور ماندن سرمایه‌های خرد از بازار مسکن؛ پس انداز‌های کم خاصیت

با وجود بازدهی بالای بازار مسکن اما، سرمایه‌های خرد مردمی از این بخش دور مانده اند. هم از این بابت که اقشار متوسط و ضعیف‌تر امکان خرید مسکن «برای مصرف» را به طور یک‌جا ندارند و این موضوع به تشدید رکود در این بخش دامن زده است. از سوی دیگر از آن جایی که حفظ قدرت خرید پس انداز‌های خرد برای خرید مسکن در آینده نیز کار چندان ساده‌ای نیست، لاجرم پس‌انداز‌ها صرف مخارج دیگر خانوار برای بالابردن رفاه می‌شود. گزارش اخیر مرکز آمار از وضعیت درآمد و خرج ایرانیان نشان می‌دهد که در سال گذشته هر ایرانی به طور متوسط بین سه تا چهار میلیون تومان در ماه پس انداز داشته، با این حال گزارش اقتصاد آنلاین با بررسی آمار و ارقام کنونی بازار مسکن گویای این است که خرید سرپناه با پس انداز هم اینک بین ۵۹ تا ۱۵۲ سال زمان می‌برد. برای همین شاید بتوان به این پس انداز‌ها در شرایط کنونی صفت کم خاصیت را اطلاق کرد! 

تامین مالی مسکن در انتظار نهاد‌های مالی جدید

همه این‌ها در شرایطی است که مسئله سرمایه گذاری خرد در بازار املاک، حدود ۵۰ سال است به کمک بازار سرمایه حل شده است. گزارش ۱۹۹۴۳ مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بیش از ۵ دهه است در ایالات متحده امریکا به کار گرفته شده اند و در حال حاضر نیز حدود ۴۰ کشور دارای قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند.

در ایران نیز اگر چه حدود ۱۰ سال قبل زمینه اتصال بازار سرمایه به بازار مسکن فراهم شد تا امکان تامین مالی ساخت مسکن (با صندوق‌های زمین و ساختمان) و خرید خانه (با تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات) فراهم شود، اما بازار سرمایه تاکنون عملاً سهمی بسیار ناچیز و در حد صفر در تامین مالی بخش مسکن ایفا کرده است. این را اگر کنار وضعیت نامناسب تسهیلات‌دهی نظام بانکی به بخش مسکن بگذاریم (که طبق تازه‌ترین آمارها، عملکرد صفر ۱۷ بانک را نشان می‌دهد)، لزوم فعال‌تر شدن صندوق‌های مذکور را بیش از پیش آشکار می‌کند. 

نخستین صندوق املاک و مستغلات بورسی در راه پذیره نویسی

با این اوصاف، گزارش تسنیم به نقل از محمود گودرزی اظهارات مدیر عامل بورس اوراق بهادار تهران از عرضه و پذیره نویسی نخستین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در این بازار در هفته آینده خبر داد. در خور ذکر است علاوه بر صندوق‌های زمین و ساختمان، تاکنون ۲ صندوق املاک و مستغلات دیگر در فرابورس ایران عرضه شده بود. بازاری که نسبت به بازار اصلی بورس، شرایط پذیرش شرکت‌ها در آن راحت تر، عمدتاً شامل شرکت‌های کوچک‌تر و دارای شفافیت مالی کمتری است. با این حال صندوق املاک جدید، نخستین صندوق املاک و مستغلات در بازار اصلی بورس اوراق بهادار به شمار می‌آید.

مزیت ورود سرمایه‌های خرد به صندوق‌های املاک و مستغلات بورسی به جای بازار مسکن

از منظر سرمایه گذاران، از آن جایی که صندوق‌های املاک و مستغلات به مانند سایر صندوق‌های فعال در بازار سرمایه ذیل ارکان نظارت و اجرای رسمی فعالیت می‌کنند و هم چنین سرمایه گذاری آن‌ها در بازار مسکن طبیعتاً توسط تیم‌های حرفه‌ای انجام می‌شود، می‌تواند نسبت به ورود فردی مردم به بازار مسکن مزیت بیشتری داشته باشد. (هر چند این صندوق‌ها نیز به مانند سایر شرکت‌های بورسی تحت تاثیر ریسک‌های بازار سرمایه ممکن است قرار بگیرند). ضمن این که فعالیت در بازار مسکن به طور انفرادی مستلزم صرف هزینه‌ها و مواجه شدن با ریسک‌های مختلفی است که این موضوع در فرایند سرمایه‌گذاری غیر مستقیم در بازار مسکن و از طریق نهاد‌هایی مانند صندوق‌های املاک می‌تواند تا حد زیادی کاهش یابد. در این مدل سرمایه گذاری، همانطور که در بازار واقعی املاک و مستغلات، سرمایه گذاران اقدام به خرید یک واحد مسکونی می‌کنند و درگذر زمان ناشی از تورم و سایر متغیر‌های اقتصادی، ارزش دارایی‌های آن‌ها افزایش پیدا می‌کند، دارندگان سهام صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هم در اثر افزایش قیمت دارایی‌های صندوق که عمدتاً املاک و مستغلات هست، افزایش قیمت و سود سهام خواهند داشت. در آن صورت، سرمایه گذاران خرد مطمئن خواهند بود که به احتمال زیاد قدرت خرید سرمایه‌های آن‌ها همزمان با افزایش قیمت مسکن (و در صورت کارکرد مثبت صندوق‌های یادشده) حفظ می‌شود و این روش تدریجی پس انداز و سرمایه گذاری، احتمال دسترسی سریع‌تر آن‌ها به مسکن را افزایش خواهد داد.

منبع: خراسان