به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: اظهارات بذرپاش وزیر راه و شهرسازی حاکی از آن است که تا یک هفته آینده ساعت صفر اجرای قانون جدید سقف اجاره بها فراخواهد رسید. به گفته وی، شورای عالی مسکن استانها ظرف ۲ روز، میزان سقف اجاره بها را تعیین و به دبیرخانه شورای عالی مسکن اعلام خواهند کرد. در نهایت نیز این شورا در یک هفته آینده، رقم نهایی این افزایش برای استانها را اعلام میکند. با این حال این سوال مطرح است که رویه جدید تعیین سقف اجاره بها این بار، موفق خواهد بود یا خیر؟
از سال ۹۹ که سیاست تعیین سقف برای اجاره بها در اوج کرونا مطرح شد، حرف و حدیثهای زیادی پیرامون اثربخشی آن مطرح شد. به طوری که گزارشها نشان میداد به این قانون آن چنان که باید عمل نشده است. با این حال، با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در مجلس (که در آن به جنبههای مختلف سقف گذاری اجاره بها توجه شده) و ابلاغ آن در ۲۳ اردیبهشت امسال به دولت، دور جدیدی از سیاستگذاری در این حوزه آغاز شده است.
دیروز خبرگزاریهای ایرنا و صدا و سیما به نقل از بذرپاش وزیر راه و شهرسازی خبر دادند که به شورای مسکن استانها اعلام شده تا ۴۸ ساعت آینده، میزان سقف اجاره بها را مطابق این قانون به وزارت راه و شهرسازی اعلام و جهت تصمیم گیری نهایی به دبیرخانه شورای عالی مسکن ارائه کنند. در نهایت در مدت یک هفته به این موارد پاسخ داده خواهد شد. به این ترتیب به نظر میرسد اجرای این قانون به طور جدی و در آغاز فصل جابهجاییها در دستور کار قرار گرفته است.
در وهله اول شاید این سوال مطرح باشد که دلیل سخنان وزیر مبنی بر اعلام وضعیت اجاره بها توسط شورای عالی استانها چیست؟ پاسخ این سوال به متن قانون جدید اجاره بها بازمی گردد. در ماده ۷ این قانون آمده است: «در استانهایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت لازم، با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان، در هر یک از شهرهای مربوط به میزان ۵۰ درصد تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند». به عبارت دیگر اگر مثلاً تورم استانی ۴۰ درصد باشد، سقف اجاره بها بین ۲۰ تا ۴۰ درصد تعیین خواهد شد.
با توجه به قانون، میتوان استانهایی را که تعیین سقف اجاره بها در مورد آنها اجرا خواهد شد، بررسی کرد. گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت تورم در انتهای اسفند سال گذشته نشان میدهد که نرخ تورم سالانه تمام استانهای کشور در سال گذشته بیش از ۳۰ درصد بوده، به طوری که نرخ تورم سالانه استان سیستان و بلوچستان کمترین میزان یعنی ۳۵.۹ درصد، کل کشور ۴۰.۷ درصد، استان خراسان رضوی ۴۲.۹ درصد و استان یزد به عنوان استان دارای بیشترین نرخ تورم، ۵۰.۴ درصد به ثبت رسیده است. با این حساب و طبق قانون، افزایش اجاره بها در استانهای کشور بین نصف تا میزان تورم در آنها خواهد بود.
سوالی که در آستانه اجرای قانون جدید تعیین سقف اجاره بها وجود دارد، این است که آیا این قانون اثربخش خواهد بود؟ پاسخ به این سوال را از دو جنبه میتوان مطرح کرد. اول: مکانیزمهای تعبیه شده در قانون برای ضمانت اجرای آن؛ و دوم زمینههای طبیعی اقتصادی.
۱-ضمانتهای اجرایی قانون اجاره بها: بررسی قانون جدید اجاره بها نشان میدهد که تلاش شده تا حدممکن راههای دورزدن این قانون گرفته شود. در این قانون علاوه بر این که تعیین قیمتهای منطقهای و نیز سقف اجاره بها، رسماً رشد قیمتها را مهار خواهد کرد، برای موجران منصف تشویق مالیاتی دیده شده است. از سوی دیگر امکان شکایت مستاجر تا ۵ سال از موجران متخلف (در حوزه اجاره بها) و به تبع آن جریمه موجران و امکان بازگشت اضافه مبلغ دریافتی به مستاجران، حذف معافیتهای مالیاتی برای متخلفان و نیز الزام به ثبت قرارداد در سامانههای وزارت راه (در صورت درج غیرواقعی مبالغ، مرجع قضایی به هنگام دعوی بین طرفین تنها قرارداد درج شده در سامانه را ملاک قرار خواهد داد) از دیگر ضمانتهای دیده شده در قانون مذکور است.
۲-زمینه طبیعی موفقیت این قانون وجود دارد؟ قاعده کلی اقتصاد، این را میگوید که دخالت دستوری در بازارها زمینه را برای انحراف رفتارهای اقتصادی به سمت تعادل واقعی فراهم خواهد کرد. در این راستا، بررسی تورم نقطهای اجاره بها با تورم نقطهای کل کالاها نشان میدهد که در ماههای اخیر بر خلاف سالهای گذشته، تورم اجاره بها از کالاها پیشی گرفته است. دلیل این موضوع میتواند اولاً به افزایش قیمت مسکن و در نتیجه ایجاد فشار مضاعف تقاضا در بازار اجاره مربوط باشد. ثانیاً روند نسبتاً کاهشی تورم در کشور نیز به فاصله تورم اجاره بها و کل کالاها افزوده است.
در نتیجه باید گفت از یک سو کاهش تورم همراه با اجرای موفق این قانون است؛ اما از سوی دیگر فشار تقاضای مازاد در صورتی که به نیازهای خرید مسکن پاسخ داده نشود، نقشی منفی و ترمزگونه در اجرای این قانون خواهد داشت. باید منتظر ماند و دید که کدام یک از این اهرمها در نهایت موفقتر عمل خواهند کرد.