قانون جدید اجاره بها ضمانت اجرا دارد؟

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: تعیین سقف اجاره بها، سیاستی بود که از سال ۱۳۹۹ یعنی اوج گیری کرونا توسط شورای هماهنگی سران قوا اتخاذ شد. اگر چه در آن ضمانت‌های اجرا نظیر حمایت از مستاجران در مراجع حل اختلاف و .. دیده شده بود، با این حال، تجربه نشان داد که چه قرارداد‌های تمدیدی اجاره بها و چه قرارداد‌های جدید، به سقف‌های تعیین شده پای بند نمانده اند. با این حال، طبق قانون جدید سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که اخیراً ابلاغ شده، نگاه جامعی به این مسئله شده و به نظر می‌رسد این بار دولت قصد دارد برخلاف رویه سابق، به طور جدی و عمل‌گرایانه این هدف در بازار اجاره را اجرا کند. در این گزارش به بررسی ضمانت‌های اجرای این قانون خواهیم پرداخت.

تیرماه ۹۹ و در دوران اوج کرونا بود که ستاد فرماندهی اقتصادی، با هدف حمایت از مستاجران، اقدام به تعیین سقف اجاره بها کرد. سیاستی که تا پارسال نیز ادامه داشت. بر این اساس، این سیاست در ابتدا اعلام می‌کرد که سقف اجاره بها برای قرارداد‌های (تمدیدی) اجاره در تهران ۲۵ درصد، کلان‌شهر‌ها ۲۰ و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است و تقریباً چنین ارقامی (البته با میزانی اختلاف) برای سال‌های بعد نیز تعیین شد.

اگر چه این اقدام در قالب یک بسته سیاستی چند بندی انجام می‌شد و به عنوان مثال زمینه برای دفاع از مستاجران در محاکم قضایی برای پیگیری شکایات خود فراهم شده بود، با این حال، تجربه نشان داد که در عمل، انحراف از این مصوبه کم نبوده است. به عنوان مثال، گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحد‌های مسکونی خانوار‌های شهری که توسط مرکز آمار منتشر می‌شد، نشان‌ می‌دهد که حداقل تا بهار ۱۴۰۰، متوسط افزایش اجاره بها برای قرارداد‌های تمدیدشده، ۳۹.۸ درصد و عملاً از سقف تعیین شده برای تهران هم بیشتر بوده است.

قانونی برای مهار اجاره بها

با این حال پیگیری‌های انجام شده در مجلس و دولت در سال‌های اخیر، منتج به قانونی تحت عنوان سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها شد که اخیراً نیز توسط رئیس جمهور ابلاغ شد. این قانون اگر چه در یک ماده خود، سقف افزایش اجاره بها را آن هم با شروطی تعیین کرده، اما به نظر می‌رسد جامعیت قابل ملاحظه‌ای نیز نسبت به مصوبه پیشین ستاد فرماندهی اقتصادی و... دارد. ضمن این که اظهارات نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که این قانون با توجه به آسیب شناسی‌های گذشته و همچنین رصد تجارب کشور‌های دیگر تدوین شده است.

۲ مهار برای رشد بهای اجاره

طبق این قانون و همچنین اظهارات نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دو ملاک برای رشد اجاره بها در مناطق مختلف کشور به شرح زیر در نظر گرفته شده است:

۱-سامانه کشف قیمت: طبق ماده ۹ این قانون، سامانه‌ای با همکاری وزارتخانه ها، معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری و همچنین با بهره گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک، فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان شهر‌ها را کشف می‌کند. این اطلاعات به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار می‌گیرد.

۲-تعیین سقف توسط شورای عالی مسکن: طبق ماده ۷ این قانون، در استان‌هایی که نرخ تورم سالانه منتهی به اسفند بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن سقف اجاره بها ... در آن‌ها را به میزان نصف تا معادل تورم عمومی سالانه تعیین خواهد کرد.

موجران منصف تشویق می‌شوند

طبق ماده ۱ این قانون، از مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که قانون را رعایت کنند، نام برده شده است. به عنوان مثال، آمده که درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق ... و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره‌ای که می‌پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰) تخفیف می‌شود. همچنین میزان تخفیف مالیاتی موجران برای زمانی که قرارداد اجاره دو ساله و سه ساله ببندند به ترتیب ۷۰ و ۱۰۰ درصد است. اجاره واحد مسکونی به خانوار‌های سه فرزند به بالا نیز مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی خواهد بود.

کار برای موجران متخلف سخت می‌شود

مصوبات قبلی ستاد فرماندهی اقتصادی در سال‌های گذشته یک اشکال در حوزه ضمانت اجرا داشت و آن این که مستاجر برای شکایت، دستش زیر ساطور موجر بود و موجر در آن هنگام یا با ایجاد مزاحمت‌های پنهان و یا با مشکل تراشی، مستاجر را یا مجبور به سکوت و یا تخلیه منزل می‌کرد. با این حال، در تبصره یک ماده ۷ قانون جدید، این ضمانت اجرا قرار داده شده که «در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد، و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم می‌شود.»

اگر موجران قرارداد اجاره را در سامانه ثبت نکنند

قانون جدید موجران را مکلف کرده تا قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند. در روز‌های اخیر نیز سامانه خودنویس، امکان درج رایگان قرارداد‌ها را فراهم کرده است. با این حال، در صورتی که این ثبت (به منظور تخلف از قانون مانند دورزدن سقف اجاره بها) انجام نشود، تبصره ۹ ماده ۵ این قانون تصریح کرده که موجر مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع این قانون نمی‌شود. همچنین در صورت درج اطلاعات خلاف واقع در این سامانه ها، در هنگام دعوا‌های قضایی احتمالی، صرفاً قرارداد رسمی ملاک قرار خواهد گرفت.

سابقه موجران و مستاجران شفاف می‌شود

اظهارات مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم چنین نشان می‌دهد که به مانند کشور‌های دیر، سوابق رفتاری و مالی موجران و مستاجران در خصوص قرارداد‌های اجاره شفاف می‌شود. در آن صورت هر دو طرف با دید بازتری وارد معامله با یکدیگر خواهند شد.