تأمین مالی پروژه‌های ساخت مسکن با مولدسازی اراضی

به گزارش مجله خبری نگار/ایران: روز گذشته، مهرداد بذرپاش با کسب رأی اعتماد نمایندگان مجلس، وزیر راه و شهرسازی شد. ساخت ۴ میلیون مسکن بر اساس قانون جهش تولید مسکن و برنامه نهضت ملی مسکن، مهمترین موضوعی است که پیش روی وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد، به‌همین خاطر در برنامه وزیر راه و شهرسازی، مسکن نقش کلیدی دارد که بذرپاش به آن پرداخته است.

نهضت ملی مسکن برنامه ساخت ۴ میلیون مسکن تا ۱۴۰۴ است، این برنامه با هدف ساخت مسکن برای عرضه به اقشار متوسط و ضعیف جامعه که خودشان به‌تن‌هایی نمی‌توانند مسکن را تأمین کنند، اجرا می‌شود. در سال اول اجرا، نهضت ملی بر اساس برنامه پیش نرفته که وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در جلسه رأی اعتماد خود «تأمین منابع» را مهمترین دلیل عقب‌ماندگی نهضت ملی از برنامه دانست.

بذرپاش در این خصوص اظهار داشت: «تأمین مالی پروژه‌ها یکی از چالش‌های اصلی نهضت ملی مسکن است.»

بذرپاش همچنین تأکید کرد «مولد‌سازی دارایی‌ها باید در اولویت اصلی وزارتخانه باشد.»

پروژه‌هایی مانند تولید مسکن یا پروژه‌های زیرساختی در حوزه حمل و نقل از آنجا که نیاز به تأمین مالی زیادی دارد و بودجه دولت نمی‌تواند پاسخگوی این میزان منابع باشد، نیاز به راهکار‌هایی برای جذب منابع از روش‌هایی دیگر دارد. در این خصوص در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس به آن پرداخته خلق منابع برای طرح‌های زیرساختی با «مولدسازی» اراضی مورد توجه کارشناسان قرار گرفته است. در این گزارش تأکید شده که کسری بودجه، دولت‌ها را به سمت شناسایی و استفاده از منابع جدید درآمدی سوق داده است و در این راستا روش‌های خلق ارزش اقتصادی بر مبنای «زمین»، می‌تواند نقش محوری را در این راستا ایفا کند که منظور از تأمین مالی زمین‌محور به‌کارگیری روش‌هایی است تا در قالب آن‌ها بتوان با استفاده از معاملات زمین و ارزش افزوده شده به آن منفعتی از جنس پول یا زیرساخت جدید ایجاد کرد.

بسیاری از پروژه‌های دولت در حوزه‌هایی نظیر مسکن و حمل و نقل، مخارج بالای زیرساختی را تحمیل می‌کند. این موضوع در کنار کسری بودجه می‌تواند تبعات نامطلوبی برای اقتصاد ایجاد کند. به‌عنوان مثال وزارت نیرو در سال ۱۳۹۹، صرفاً برای تأمین خدمات آب و برق و فاضلاب ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن، منابع لازم را بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان برآورد کرده که با توجه به افزایش قیمت و هزینه‌ها، این برآورد در حال حاضر بیشتر خواهد بود. بر اساس این گزارش تأمین مالی زمین محور بیشترین منفعت را برای کشور‌های در حال توسعه و کشور‌هایی که رشد توسعه شهری دارند، به همراه دارد. در سال‌های اخیر کشور‌ها با به‌کار‌گیری رویکرد تأمین مالی زمین‌محور توانسته‌اند نمونه‌های موفقی از اجرای پروژه‌های پراهمیت را به اجرا درآورند. در برخی کشور‌ها این رویکرد به‌عنوان بخش مهمی از مدیریت مالی دولت دنبال می‌شود. در اغلب موارد، تأمین مالی زمین‌محور در جهت ایجاد زیرساخت برای پروژه‌های موجود مورد استفاده قرار گرفته است.

با توجه به اینکه دولت عرضه‌کننده اصلی زمین است، به‌منظور پاسخ به افزایش تقاضای استفاده از زمین، این دارایی توسط دولت در قالب‌های مختلف عرضه می‌شود بنابراین، به اعتقاد کارشناسان اقتصادی دولت باید روش‌هایی را در عرضه زمین یا سیاستگذاری در رابطه با آن اتخاذ کند که ضمن جلوگیری از به‌وجود آمدن رانت، منفعت آن متوجه عموم جامعه باشد.

اگر دولت ارزش اراضی را به نفع عموم مردم اخذ نکند، این ارزش توسط سوداگران جذب می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی نیز بحران اصلی در وزارتخانه را «روش‌های جدید تأمین مالی» برای اجرا و تکمیل پروژه‌ها دانست و تأکید کرد: «راهی جز پیدا کردن روش‌های تأمین مالی نداریم.» یکی از ظرفیت‌های توسعه‌ای در کشور ایجاد شهرک‌های مسکونی و اقامتی است.

بر پایه این گزارش دولت می‌تواند با تعیین نقاط مستعد در داخل یا خارج حریم شهر‌ها و با تهیه طرح جامع و تفصیلی برای این مناطق در یک سازکار رقابتی برای واگذاری اراضی برنامه‌ریزی نماید. با این کار علاوه بر تحریک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، می‌توان مسئولیت ایجاد بخشی از زیرساخت‌ها را به طرف بخش خصوصی محول کرد. برخی از این پروژه‌ها این ظرفیت را دارد عایدی قابل ملاحظه‌ای را برای دولت ایجاد کند که می‌تواند به‌منظور سرمایه‌گذاری‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و سایر بخش‌ها استفاده شود. در کشور‌های توسعه‌یافته یا در حال توسعه تأمین مالی زمین محور روش تأمین بودجه سرمایه‌ای و عمرانی تلقی می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی نیز در جلسه رأی اعتماد خود در خصوص استفاده از زمین در ساخت مسکن گفت: «مشکل در کشور احتکار زمین است. قیمت ملک در حال افزایش است و دلیل آن احتکار غیر قابل قبول زمین در اطراف شهر‌ها است. وقتی می‌توانیم الحاق به محدوده داشته باشیم، چرا انجام ندهیم.»