اجاره سند چند؟ سند وثیقه‌ای به بازار دلالی رسید

به گزارش مجله خبری نگار/ایران-سمیه افشین فر: آگهی‌هایی از این دست در فضای مجازی کم نیست: «آزادی زندانی خود را در سریع‌ترین زمان به ما بسپارید»، «تأمین وثیقه در کوتاه‌ترین زمان»، «سند مسکونی ۱۵ میلیارد تومان هزینه کارمزد اجاره ۵۰۰ میلیون تومان»، «سند مسکونی ۱۰ میلیارد تومان، کارمزد اجاره ۴۰۰ میلیون تومان»، «سند‌های مسکونی، تجاری، کشاورزی دارای پایان کار و تمام استعلامات برای اجاره در تهران وشهرستان‌ها برای آزادی زندانی، وثیقه بانکی ضمانت خرید کالا و شرکت‌های خصوصی موجود است تلفن تماس...»

در صفحات رنگارنگی که عده‌ای گاه حتی با ذکر اینکه از مؤسسات حقوقی‌اند، خودشان را کارشناس معرفی می‌کنند و با درج شماره تلفنی از شما می‌خواهند که آزادی زندانی خود را در سریع‌ترین زمان ممکن از آن‌ها بخواهید یا اگر صاحب ملک سند‌داری هستید، از سندتان به راحتی کسب درآمد کنید و در کار خیر هدیه آزادی به یک زندانی هم مشارکت کنید.

این همه ماجرا نیست. درواقع فقط قله کوه است. حضور پرتعداد این قبیل صفحات در فضای مجازی بیانگر این است که انگار با شغل عجیبی در جامعه روبه‌رو شده‌ایم؛ شغل «اجاره دادن سند» که ظاهراً درآمد بالایی هم دارد. سؤال اینجاست که اگر این کار قانونی است و مشکلی ندارد، چرا سازکار مشخصی برای آن تعیین نمی‌شود و اگر غیرقانونی است، چه مشکلاتی را برای مراجعه‌کنندگان به این افراد به وجود می‌آورد؟

خیال‌تان راحت مشکلی ایجاد نمی‌شود!

برای ارتباط با یکی از این افراد، اطلاعاتی را جمع‌آوری می‌کنم و با او تماس می‌گیرم.

ادمین یکی از این صفحات، بعد از پرسیدن شعبه دادگاه، نوع جرم و مبلغ وثیقه درخواستی، به رغم اصرار‌های من برای مراجعه حضوری، زیر بار نمی‌رود و به هر راه ممکن تلاش می‌کند تا قانعم کند که کارشان بدون نقص و کاملاً قانونی است و با بیان هر کلمه تأکید می‌کند: «خیال‌تان راحت هیچ مشکلی ایجاد نمی‌شود.»

برای وثیقه سه میلیارد تومانی بدهی مالی، از من درخواست کرده بخشی از آن یعنی حدود ۳۶۰ میلیون تومان را در ابتدای کار پرداخت کنم و برای بقیه سفته بدهم و بعد از آزادی زندانی هم ماهانه مبلغی را بابت اجاره سند وثیقه پرداخت کنم و مطمئن باشم که ظرف دو روز زندانی آزاد می‌شود.

ادمین قول داده که اگر پول را بریزم فردا می‌توانیم برای انجام بقیه کار‌ها همدیگر را ملاقات کنیم و بعد از دادن شماره کارتی که پول باید به آن واریز شود، تلفن را قطع می‌کند و هرگونه صحبت دیگری را به بعد از واریز پول موکول می‌کند. همه سند ندارند. اگر کسی در چنین شرایطی قرار گیرد و چاره‌ای جز اجاره سند برای آزادی متهم - که شاید حتی در دادگاه جرمی هم برای او ثابت نشود- یا مرخصی زندانی نداشته باشد، چه باید بکند؟ احتمال اینکه مورد کلاهبرداری قرار گیرد زیاد است؛ بخصوص به واسطه سند جعلی، یا سر قرار نیامدن افرادی که با آن‌ها در ارتباط بوده و مواردی از این دست. احتمال اینکه حتی بعد از اجاره سند، از سوی سندگذار
- بخصوص به واسطه چک و سفته‌ای که در اختیار او گذاشته - دچار مشکلاتی شود، زیاد است. از سوی دیگر، این احتمال هم وجود دارد متهم یا زندانی‌ای که برای او سند گذاشته شده، فرار کند و سند گذاشته شده ضبط شود. اساساً چه سازکاری برای رفع این مسأله وجود دارد؟

وثیقه چیست؟

فاطمه علایی، کارشناس حقوق با بیان اینکه قرار وثیقه، یکی از انواع قرار‌های تأمین است، می‌گوید: در مواردی، مثل اینکه جرم صورت گرفته جنبه مالی داشته باشد، برای تضمین جبران زیان وارده و بازگشت متهم به دادگاه، بازپرس، نیازمند ضمانتی برای تضمین این امور است. در چنین شرایطی، بازپرس یا مقام تحقیق پرونده، تصمیم می‌گیرد، به جای جلب متهم و سلب آزادی او، تا تعیین تکلیف پرونده، او را به قید وثیقه، موقتاً، آزاد کند. در این شرایط با صدور قرار وثیقه، آزادی متهم، مشروط به تودیع و ضمانت وثیقه می‌شود. هم خود متهم می‌تواند وثیقه‌گذار باشد هم شخص ثالث می‌تواند وثیقه‌گذار باشد.

چه اموالی می‌توانند وثیقه باشند؟

این کارشناس حقوقی توضیح می‌دهد: طبق ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی کیفری، اموالی که می‌توانند به عنوان وثیقه مورد استفاده قرار گیرند،

۱- وجه نقد

۲- ضمانت بانکی

۳- مال منقول و

۴- مال غیرمنقول است.

در میان همه اینها، آنچه بیش از همه مورد قبول دادگاه است، مال غیرمنقول است، زیرا دادن وجه نقد به عنوان وثیقه، معمولاً موجب آسیب اقتصادی به افراد می‌شود یا ضمانت‌نامه‌های بانکی به دلیل کارمزدشان کمتر به عنوان وثیقه مورد استفاده قرار می‌گیرند. مال منقول هم می‌تواند به عنوان وثیقه در نظر گرفته شود، اما ازآنجا که در وثیقه، مال باید به طور کامل به توقیف مقام قضایی دربیاید، نگهداری این اموال برای مراجع قضایی راحت نیست، بنابراین آن چیزی که بیشتر از همه مورد تأیید مقام قضایی است، مال غیرمنقول است به این ترتیب که سند مالکیتی به مرجع قضایی ارائه می‌شود و مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام توقیف می‌کند تا امکان نقل و انتقال ملک از بین برود.

برای چه کسانی می‌توان سند اجاره کرد

علایی می‌گوید: در هر موردی که قانون سند را به عنوان ضمانت یا وثیقه پذیرفته می‌توانیم از عنوان و مفهوم اجاره سند استفاده کنیم. برخی از این موارد عبارتند از: آزاد کردن مجرمان و زندانیان جرایم غیرعمد (پیش از اتمام حبس)، مرخصی گرفتن زندانی، آزاد شدن متهمان پرونده‌های کیفری که برای آن‌ها قرار بازداشت صادر شده است، همچنین برای کسانی که ممنوع‌الخروج هستند و قصد خروج از کشور را دارند؛ بنابراین اگر زندانی را فردی معرفی کنیم که جرمش ثابت شده و در حال گذران دوره محکومیت خودش است، می‌توانیم بگوییم که اساساً اجاره سند برای زندانی در دو حالت آزادی مشروط و مرخصی زندانی کارایی دارد.

در واقع اجاره سند برای زندانی این اجازه را به زندانی می‌دهد که حتی در صورت نداشتن سندی برابر با ارزش وثیقه تعیین شده، از آزادی بهره‌مند شود. این موضوع یکی از مهمترین کاربرد‌های مفهوم اجاره سند برای زندانی است که بیشتر مؤسسات و افرادی که سند اجاره می‌دهند با علم به اینکه بسیاری از افراد جامعه توان تهیه سندی برابر با ارزش وثیقه تعیین شده را ندارند و بنابراین این افراد به دلیل عدم ارائه سند یا وثیقه تعیین شده باید دوره محکومیت خود را بدون مرخصی طی کنند، از آن استفاده می‌کنند و معتقدند اجاره سند برای زندانی این فرصت را در اختیار این دسته از افراد قرار می‌دهد که بتوانند با پرداخت هزینه، آزادی خودشان را به دست بیاورند.

اجاره سند؛ درست یا غلط

دکتر سیدمهدی حجتی، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری، با اشاره به اینکه «از نظر حقوقی، نمی‌توان سند را در زمره اشیایی دانست که قابلیت اجاره دارند» می‌گوید: «سند جزو اشیایی نیست که قابلیت اجاره دارد، زیرا آنچه طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی از اجاره به عنوان یکی از عقود معین تعریف شده است عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، درحالی‌که چنین مؤلفه‌ای در اجاره سند وجود ندارد و استفاده از عنوان اجاره در این موارد نادرست است. اگر قراردادی با این عنوان تنظیم شود باطل و از درجه اعتبار ساقط است؛ لیکن اصطلاح «اجاره» در مورد سند محمول بر مسامحه و در واقع در بین عوام رایج است و طبعاً اگر کسی بخواهد برای ضمانت از دیگری در راستای آزادی زندانی سندی را در گرو مراجع قضایی بگذارد و در قبال آن مبلغی دریافت کند، این قرارداد را باید در قالب عقود غیرمعین و در چهارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی یا در قالب عقد صلح منعقد کند.»

وی در ادامه با بیان اینکه نفس گرو گذاشتن سند برای حل مشکلات دیگران، عملی بسیار خوب و پسندیده است، تأکید می‌کند: «اگر بخواهیم درباره چنین پدیده‌ای اظهارنظر کنیم، طبعاً نفس در گرو گذاردن سند برای حل مشکلات دیگران در مقابل مبلغی معین، امری مستحسن ارزیابی می‌شود؛ چرا که در بسیاری از مواقع که متهم یا نزدیکان وی فاقد سند مالکیت یا وجه نقد به میزان وثیقه تعیینی توسط مرجع قضایی هستند ودر نتیجه متهم باید به لحاظ عجز از تودیع وثیقه راهی زندان شود و یا زندانی دربندی که به رغم دارا بودن شرایط لازم برای مرخصی، خود یا اطرافیانش دارای سند مالکیت نیستند و باید همچنان در حبس باقی بماند؛ چنین خدمتی می‌تواند برای چنین فردی بسیار ارزشمند باشد.»

مقررات خاصی وجود ندارد و مخاطرات زیاد است

این وکیل دادگستری با تأکید بر مخاطرات زیاد این پدیده برای هر دو طرف قرارداد می‌گوید: این پدیده مخاطرات زیادی برای هر دو طرف قرارداد دارد؛ بالاخص که قوانین و مقررات ایران در خصوص این موضوع ساکت است و مقررات خاصی در مورد این پدیده رایج در کشور که واجد جنبه حمایتی برای هر دو طرف آن باشد، وجود ندارد. همین امر ضمن آنکه باعث شده افرادی به صورت حرفه‌ای در این زمینه شروع به فعالیت کنند بازار دلالی و واسطه‌گری برای معرفی سندگذار به متهمان یا محکومان و خانواده‌های آنان را بالاخص توسط مؤسسات حقوقی غیرمجاز بسیار داغ کرده و ممر درآمد‌های قابل توجهی برای افرادی که در این حوزه فعالیت می‌کنند به وجود آورده است. این افراد بدون آنکه نظارت پیشینی و پسینی بر فعالیت آن‌ها وجود داشته باشد یا تحت نظامات خاصی قرار داشته باشند، به راحتی و بدون هیچ مراقبتی به فعالیت در این حوزه ادامه می‌دهند.

ارائه اسناد جعلی یا در رهن راهی برای کلاهبرداری

همین امر باعث شده که برخی از افراد فرصت‌طلب با اسناد جعلی در چنین آشفته بازاری حضور پیدا کرده و به راحتی از افرادی که نیازمند به چنین خدمتی هستند کلاهبرداری کنند؛ به این نحو که قبل از هرگونه کارشناسی و استعلامی در زمان تنظیم قرارداد، با ارائه سند مجعول، مبلغی را به عنوان پیش پرداخت از مراجعان دریافت و پس از یکی دو بار رفت و آمد و با شگرد‌های خاص خویش، از دسترس خارج می‌شوند. افرادی نیز با ارائه اسنادی که در رهن بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری قرار دارد یا قبلاً بخشی از آن بابت وثیقه شخص دیگری بازداشت شده است، به سراغ افراد نیازمند به سند رفته و در نهایت بسیاری از مراجع قضایی از پذیرش چنین اسنادی به عنوان وثیقه با توجه به رهن قبلی و بازداشت مقدم، خودداری می‌کنند.

اگر متهم به تعهداتش عمل نکند دست سندگذار به جایی بند نیست

دکتر حجتی با بیان اینکه درباره اسنادی هم که فاقد چنین مشکلاتی هستند، طبعاً نحوه تنظیم قرارداد بسیار حائز اهمیت است، می‌گوید: «مدت اعتبار قرار وثیقه به هیچ وجه معلوم نیست و تا زمان خاتمه تحقیقات مقدماتی و صدور رأی نهایی تداوم دارد، بنابراین افرادی که سند خویش را برای دیگری در گرو مراجع قضایی می‌گذارند، باید بدانند که تا زمان رفع اتهام از متهم یا آغاز اجرای حکم قطعی محکومیت، سند آن‌ها در گرو مرجع قضایی باقی خواهد ماند و در صورتی که متهم پس از صدور قرار قبولی وثیقه و آزادی متواری شود، به میزان قرار وثیقه صادره و از محل ملکی که سند آن در گرو مرجع قضایی قرار گرفته و بازداشت شده است، مبلغ مورد نظر وصول خواهد شد مگر آنکه بتواند با دسترسی به متهم، وی را در موعدی که مرجع قضایی به وی اعطا می‌کند به مرجع مربوطه معرفی و وثیقه خویش را آزاد کند.

در مورد مرخصی زندانیان نیز به همین نحو است با این تفاوت که مدت مرخصی زندانی از قبل تعیین و به وی اعلام و ابلاغ می‌شود لذا وثیقه‌گذار می‌داند که سند وی تا چه مدتی بازداشت خواهد بود؛ بنابراین معمولاً قرارداد‌های مربوط به وثیقه‌گذاری، به صورت یک ساله تنظیم و قابل تمدید محسوب می‌شود و در مورد مواعد کمتر از یک سال نیز عرفاً همان معیار قیمت یک ساله برای استفاده از سند دریافت می‌شود. باید توجه داشت که از نظر حقوقی صاحب ملکی که سند آن توسط مراجع قضایی بازداشت شده است، با محدودیت‌هایی مواجه است و امکان فروش و انتقال رسمی ملکی را که در گرو مرجع قضایی قرار داده است، ندارد و حتی اگر قصد تجدید بنای ملک خویش را داشته باشد، باید ابتدا به ساکن نسبت به رفع بازداشتی سند خویش اقدام کند و در طول دوره‌ای که سند را وثیقه گذارده است، امکان استفاده از تسهیلات بانکی با سند چنان ملکی را ندارد.

همین مخاطرات بالاخص متواری شدن متهم یا زندانی در مرخصی که به ضبط وثیقه منتهی می‌شود، باعث شده که در زمان تنظیم قرارداد‌های مربوط به وثیقه‌گذاری، تضامین سنگین و قابل توجهی اعم از چک و سفته به میزان دو تا سه برابر ارزش وثیقه از متقاضی دریافت می‌گردد و وجه‌الالتزام‌های قابل توجهی برای عدم ایفای تعهدات قراردادی طرفین پیش‌بینی می‌شود تا عیناً به مفاد قرارداد عمل شده و هیچ یک از دو طرف، از زیر بار تعهدات خویش شانه خالی نکنند؛ اما به رغم همه این موارد، چون در اغلب موارد بستگان یا نزدیکان زندانی یا متهم مبادرت به تنظیم قرارداد با وثیقه‌گذار می‌کنند، موجب می‌شود برخی از متهمان یا زندانیان، خود را در قبال وثیقه‌گذار متعهد ندانند و همین امر باعث می‌شود وثیقه وثیقه‌گذار از حیث ضبط و تملک در مخاطره قرار گیرد.