پاتک به هجوم مسکن سازان به مناطق مرفه نشین کلان شهر‌ها

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: یادداشت رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با عنوان «مشکل مسکن در ایران؛ اکنون کجاییم و چه باید کرد» منتشر شد، وی به ابعاد کمتر توجه شده‌ای از این معضل از جمله بازده دو برابری ساخت مسکن در مناطق مرفه نشین تهران نسبت به مناطق پایین‌تر اشاره کرده و ضمن سه توصیه، استفاده از ابزار‌های مالیاتی برای مقابله با سفته بازی مسکن، تعریف درآمد‌های پایدار برای شهرداری‌ها به منظور کاهش اتکا به تراکم فروشی و فشار از این منظر به قیمت مسکن و همچنین توجه به توسعه افقی شهر‌ها را خواستار شده است.

معضل مسکن از دریچه بازده ساخت و ساز در مناطق شهری

به گزارش فارس، یادداشت محمد منان رئیسی با اشاره به نتایج بررسی‌ها در مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران اعلام می‌کند: بازدهی اقتصادی مسکن سازی در شمال تهران (به عنوان منطقه مرفه نشین) نه تنها بیش از دو برابر جنوب و بلکه در حدود دو برابر میانگین کل کلان شهر تهران است. به عنوان مثال در سال ۹۸ و در منطقه یک، میانگین بازده ساخت و ساز ۵۲ درصد و در مناطق جنوبی مانند منطقه ۱۸ فقط ۲۳ درصد بوده است. این موضوع در اغلب کلان شهر‌های کشور نیز دیده می‌شود.

این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد در یک دهه گذشته در تهران، حدود ۴۱ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی فقط در ۵ منطقه شمالی یعنی مناطق یک تا ۵ صادر شده و از سوی دیگر در همین بازه زمانی سهم ۱۲ منطقه پایین شهر، شامل مناطق ۹ تا ۲۰ فقط ۳۶.۵ درصد بوده است.

در نتیجه، بازده اقتصادی موجود در مناطق مرفه نشین موجب شده تا بخش قابل توجهی از واحد‌های ساخته شده در این مناطق صرفاً با دید سرمایه‌ای و نه مصرفی ساخته شوند و به همین دلیل تعداد واحد‌های خالی در مناطق برخوردار کلان شهر‌ها که عمدتاً لوکس و با متراژ بالا هستند دایم در حال افزایش است.

۳ راهکار اصلاح وضعیت مسکن در کشور

توزیع عادلانه امکانات و مقدورات کشور، تنظیم گری فعالانه بازار مسکن و نیز پیش بینی درآمد پایدار برای اداره شهرها، سه راه حلی است که مقام مسئول یاد شده در یادداشت خود به آن اشاره کرده است. بر این اساس، نکته قابل تامل در خصوص توزیع عادلانه امکانات کشور این است که هم اکنون، مساحت تمام سکونتگاه‌های کشور روی هم رفته، فقط حدود یک درصد از مساحت سرزمین ایران است و به رغم این که پهنه‌های بالقوه فراوانی برای توزیع جمعیت در کشور وجود دارد، همچنان به تمرکز در کلان شهر‌ها با توجه به تمام معایب آن ادامه می‌دهیم.

تنظیم گری با ابزار‌های مالیاتی

در خصوص تنظیم گری فعالانه مسکن، رئیسی پیشنهاد کرده که نهاد‌های حاکمیتی باید ساخت و ساز در مناطقی را که با مازاد عرضه روبه رو هستند به نحوی تنظیم گری کنند که سفته بازی در بازار مسکن مهار شود و مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد. این کارشناس با اشاره به تجربیات مالی در کشور‌های پیشرو افزوده است: برای مثال در فرانسه، اگر خانه‌ای صرفاً با دید سرمایه گذاری تهیه شود و خالی بماند، مالک باید معادل ۲۵ درصد از هزینه اجاره همان ملک را به عنوان مالیات بپردازد. یا در آمریکا اگر خانه‌ای خالی بماند، مالک باید معادل ۱۰ درصد از ارزش کل ملک را به عنوان مالیات بدهد. کشور‌های توسعه یافته این گونه سفته بازی را در بازار مسکن مهار کرده اند. در این خصوص می‌توان به آمار خانه‌های خالی در دو شهر لندن و تهران اشاره کرد که به رغم جمعیت تقریباً مساوی این دو کلان شهر، تعداد خانه‌های خالی در تهران بیش از ۱۰ برابر تعداد خانه‌های خالی در لندن است. (لندن کمتر از ۳۰ هزار و تهران بیش از ۳۰۰ هزار خانه خالی دارد).

تعریف درآمد‌های پایدار برای شهرداری‌ها به منظور جلوگیری از تراکم فروشی

توصیه نهایی رئیسی نیز ناظر به اصلاح ساختار نامناسب درآمد‌های شهرداری‌های کلان شهر‌ها و پیش بینی درآمد پایدار برای آن هاست تا مجبور نباشند تراکم فروشی کنند. به گفته وی، هم اکنون حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد مدیریت شهری در این کلان شهرها، از محل درآمد‌های ناپایداری نظیر عوارض ساخت و ساز تامین می‌شود که چنین میزانی کمتر در شهر و کشور دیگری قابل مشاهده است. همچنین هم اکنون تراکم فروشی در تهران حدود سه برابر لندن، ۵ برابر استانبول و چند برابر اغلب کلان شهر‌های دیگر دنیاست. این وضعیت موجب دمیدن در تنور رشد کلان شهر‌ها شده و رشد قیمت مسکن را رقم زده است.

رستم قاسمی: فقط ۴ درصد زمین‌های دستگاه‌ها برای ساخت مسکن واگذار شد!

وزیر راه و شهرسازی گفت: برای تامین زمین نهضت ملی مسکن تنها ۴ درصد از اراضی دستگاه‌ها تاکنون به وزارت راه و شهرسازی تعلق گرفته و اراضی تامین شده از محل زمین‌های در اختیار وزارت راه و شهرسازی بوده است.

به گزارش مجله خبری نگار، رستم قاسمی در گفت وگوی تلفنی با برنامه تلویزیونی پایش با اشاره به انجام اقدامات لازم برای تحقق وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال اظهار کرد: در شش ماه ابتدایی دولت، زمین‌های ۱.۵ میلیون واحد بارگذاری و آماده سازی سایت‌های پروژه‌ها انجام شد.

وی با تأکید بر این که ساخت ۱.۵ میلیون واحد را از فنداسیون و ساخت ابتدایی آغاز کرده‌ایم، تصریح کرد: یکی از چالش‌های پیش روی دولت، تأمین زمین بود و بسیاری از دستگاه‌ها همکاری نکردند. قاسمی یاد آور شد: تنها ۴ درصد از اراضی دستگاه‌ها تاکنون به وزارت راه و شهرسازی تعلق گرفته و بقیه، زمین‌های در اختیار وزارت راه و شهرسازی بوده است. اراضی این ۱.۵ میلیون واحد مسکونی که ساخت آن‌ها آغاز شده، تماماً متعلق به وزارت راه و شهرسازی بوده است.

وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: مسکن یک ساله ساخته نمی‌شود و طراحی زمان بر است، اما تاکنون توانسته‌ایم اراضی ساخت یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد را تأمین کنیم و امیدوارم ظرف دو سال عملیات اجرایی ساخت ۲ میلیون واحد را انجام دهیم. وی با اشاره به این که از عملکرد دستگاه‌ها برای تخصیص زمین رضایت نداریم، چرا که قرار بود تا پایان شهریور زمین‌های مورد نیاز را تحویل دهند که البته نداده اند، افزود: با حضور رئیس جمهور در جلسه شورای عالی مسکن اعلام شد که در مدت یک ماه اراضی دستگاه‌ها را مطالبه کنیم و در صورت موافقت نشدن سند به نام وزارت راه و شهرسازی ثبت می‌شود.