تجربه تامین مالی ساخت مسکن در کره‌جنوبی

به گزارش مجله خبری نگار/فرهیختگان: موضوع مسکن و هزینه‌های مربوط به خرید یا اجاره آن برای دهک‌های درآمدی متوسط و پایین جامعه در سالیان گذشته به‌دلایل مختلفی مثل تورم، سیاستگذاری‌های غلط و تحریم‌ها (کاهش تامین‌مالی خارجی) به‌تدریج تبدیل به یک معضل پیچیده و حتی دست‌نیافتنی شده است به‌طوری‌که درحال حاضر دارای سهم ۵۰ الی ۷۰ درصدی در سبد هزینه خانوار‌ها است. بدین‌جهت در دو سال گذشته دولت و حاکمیت با طرح نهضت ملی مسکن به‌دنبال تامین این دارایی مهم و راهبردی برای اقشار کم‌درآمدتر جامعه بوده‌اند.

به اذعان کارشناسان و مدیران ارشد حوزه مسکن، مهم‌ترین چالش پیش‌رو طرح، بحث تامین‌مالی و تجهیز منابع جهت نهایی‌شدن آن است. در این شرایط با توجه به بانک‌محور بودن نظام‌مالی کشور و سهم اندک بازار سرمایه در هدایت نقدینگی به سمت بخش مسکن، نیاز به ایجاد مکانیسم‌های عملیاتی و عقلانی از طریق نظام بانکی برای تامین مالی مطلوب این مگاپروژه بیش از گذشته احساس می‌شد. بر این اساس طبق بند (الف) تبصره (۱۸) قانون بودجه سال ۱۴۰۰ و ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن، سالانه باید حداقل بیست درصد از تسهیلات پرداختی بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن تخصیص پیداکند.

متاسفانه از میزان تعهد ۸۴۵ هزار میلیاردتومانی نظام بانکی طی بازه زمانی شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۲ برای پرداخت تسهیلات جهش تولید مسکن، تا پایان آبان‌ماه سال جاری صرفا نزدیک به ۱۴۰ همت پرداخت شده است؛ یعنی اگر بخواهیم واقع‌بینانه نگاه کنیم تسهیلات موضوع قوانین مذکور تاکنون تقریبا معادل تکالیف بانک‌ها تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۰ عملیاتی شده‌اند. با کمی بررسی بیشتر آمار‌های منتشرشده بانک مرکزی متوجه واقعیت دردناک‌تری می‌شویم. در این مدت از ۷۴ هزار میلیاردتومان تسهیلات تخصیص‌یافته به ساخت مسکن شهری (تسهیلات مشارکت نهضت ملی مسکن + تسهیلات ساخت خود مالکی)، پرداخت ۸۱ درصد آن معادل ۶۰ همت فقط توسط بانک مسکن به‌صورت نهایی انجام پذیرفته است. این درحالی است که ۷ بانک یک ریال هم برای این بخش پرداخت نکرده‌اند و ۱۰ بانک دیگر هم زیر ۳۰ میلیارد تومان اختصاص داده‌اند.

در چنین شرایطی اراده جدی و قابل تقدیر وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به‌طور قابل ملاحظه‌ای خنثی می‌شود. در کنار این مسائل، فشار بیش از حدی که روی منابع بانک مسکن می‌آید اهمیت خاصی برای نظام بانکی دارد. طبق گزارش عملکرد مربوط به شرکت‌های دولتی، به‌دلیل کاهش مقدار نقدینگی مازاد بر نیاز بانک مسکن، خالص سپرده‌گذاری و سپرده‌پذیری این بانک نزد بانک‌های دیگر منفی شده است. آسیب شناسی دقیق این کج‌کارکردی نیازمند واکاوی منافع و عملکرد دولت، بانک‌ها، متقاضیان و شهرداری‌ها به‌عنوان بازیگران و ذی‌نفعان اصلی طرح نهضت ملی‌مسکن دارد.

دولت

در اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصریح شده است: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» براین اساس دولت به‌عنوان سیاستگذار کلان حوزه مسکن درصدد است که هزینه تهیه مسکن استاندارد (خرید یا اجاره) را برای اقشار ضعیف‌تر جامعه کاهش داده و با‌لطبع ابعاد اقتصادی، اجتماعی و امنیتی این چالش را به‌نحو موثری مدیریت کند. بدین منظور سعی بر تامین مالی ارزان طرح نهضت‌ملی مسکن، ارائه مشوق‌های متعدد، طولانی کردن زمان بازپرداخت تسهیلات، افزایش سقف تسهیلات و کاهش سود آن‌ها می‌کند. برای مثال درجلسه ۱۹ اردیبهشت سال جاری، شورای پول و اعتبار افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن را از ۴۵۰ میلیون تومان به ۵۵۰ میلیون تومان به همراه کاهش سود آن را از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد تصویب کرد.

بانک‌ها

بانک‌ها به‌عنوان مهم‌ترین نهاد مالی کشور مثل هر بنگاه اقتصادی در وهله اول به‌دنبال حداکثرسازی سود صاحبان سهام خود هستند. باتوجه به بررسی‌های به عمل آمده، بدون در نظرگرفتن تورم و صرفا بر طبق مولفه ارزش زمانی پول (time value of money) حتی با بازپرداخت مبلغ دومیلیارد و ۳۷۲ میلیون تومان برای اصل و فرع این تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی، پرداخت این تسهیلات هیچ قرابتی با هدف فوق‌الذکر بانک‌ها ندارد. همان‌طور که در آمار منتشرشده ملاحظه می‌گردد، تا به الان فقط بعضی از بانک‌های دولتی به‌دلیل فشار سهامدار عمده‌شان یعنی دولت، در طرح نهضت ملی مسکن مشارکت محسوسی (نه رضایت‌بخش) داشته‌اند و عملا بانک‌های خصولتی و خصوصی نقش چندانی در تامین مالی آن نداشته‌اند.

متقاضیان (مردم)

برای متقاضیانی که در ذیل دهک‌های درآمدی متوسط و ضعیف‌تر جامعه قرار می‌گیرند، با فرض فراهم‌کردن آورده اولیه ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی، به‌دلیل شرایط سخت و ناپایدار اقتصادی بعضا توان پرداخت اقساط ماهیانه ۷ میلیونی تسهیلات نهضت ملی مسکن وجود ندارد. (لازم به ذکر است در سال اول مبلغ اقساط ماهیانه از ۷.۳ میلیون تومان شروع می‌شود و درسال بیستم به ۱۲.۹ میلیون تومان می‌رسد). البته اگر متقاضیان در سال‌های ابتدایی بازپرداخت اقساط تسهیلات مذکور، بتوانند به اصطلاح فشار مالی ناشی از آن را تحمل کنند و دچار تنگنا‌های بغرنج مالی نشوند، باتوجه به افزایش مداوم سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) و رشد قابل‌توجه ارزش این مسکن‌ها که ناشی از پیشرفت منطقه‌ای، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و انتقال جمعیت به آنجا است، حداقل در یک افق زمانی ۱۰ ساله سود مناسبی عایدشان می‌شود.

شهرداری‌ها

متاسفانه تاخیر در صدور پروانه‌های ساخت ساختمان توسط برخی از شهرداری‌ها علاوه‌بر تعویق زمان اتمام پروژه‌ها، ریسک افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت ناشی از شوک‌های اقتصادی و تورمی را افزایش می‌دهد و درنتیجه ارزش زمانی منابع اعتباری این طرح کاهش می‌یابد. باتوجه به مطالب بیان‌شده اگر همین رویه تامین مالی دو سال اخیر ادامه پیداکند، هیچ تضمینی برای موفقیت حداکثری این طرح وجود ندارد. چون علاوه‌بر رشد ناکافی پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن توسط بانک‌ها بعد از تشدید نظارت و جریمه‌های دولت روی آنها، برای خود دولت هم به‌واسطه کسری بودجه و مشکلات مالی امکان ایجاد خط اعتباری ویژه هم موجود نمی‌باشد.

تجربه کره جنوبی

در این شرایط ناگزیر به متنوع‌کردن بستر‌های تامین مالی این طرح هستیم. یکی از ابزار‌های نوین تامین مالی که با استفاده از تجربه موفق کره‌جنوبی می‌توان از آن استفاده کرد، سیستم پیش‌فروش مسکن هست که حدود ۵۰ درصد از تامین مالی ساخت‌وساز‌های مسکن در این کشور را انجام می‌دهد. درحال حاضر در ایران هم چیزی به اسم پروژه‌های پیش‌فروش مسکن داریم که متاسفانه مسائل و چالش‌هایی، چون ورشکستگی سازنده و ایجاد مشکلات حقوقی را به‌دنبال دارد. علی‌ایحال سیستم پیش‌فروش مسکن در کره‌جنوبی بر پایه سرمایه‌های بخش‌خصوصی فعالیت می‌کند و نیاز به منابع مالی بانک‌ها را کاهش داده است.

در این سازوکار سازنده‌های خصوصی مسکن با تملک زمین می‌توانند اقدام به ساخت مسکن و پیش‌فروش واحد‌های مسکونی خود کنند. دولتمردان کره‌جنوبی پس‌از تجربه تلخ بحران ۱۹۹۷ آسیا برای کاهش ریسک قرارداد‌های پیش‌فروش مسکن، شرکت ضمانت مسکن را تاسیس کردند. این نهاد درصورتی‌که سازنده در تکمیل و اتمام پروژه دچار مشکل شود، پرداخت‌های قسطی که به موازات پیشرفت پروژه توسط خریداران به سازندگان صورت گرفته است را به آن‌ها مسترد می‌کند و متعهد به انجام قرارداد پیش‌فروش، در صورت ورشکستگی سازندگان است.

حجت بین‌آبادی، پژوهشگر حوزه مالی و بانکی