کد مطلب: ۳۵۲۶۴۲
۲۶ مهر ۱۴۰۱ - ۰۴:۳۲
گزارشی از روش‌های جدید تأمین مالی ساخت مسکن

تغییر بخشی از منابع نهضت ملی مسکن از تأمین ریالی به ارزی

قرارداد‌های ساخت مسکن بر پایه ارزی، تورم هزینه ساخت را بی‌تأثیر می‌کند

به گزارش مجله خبری نگار/ایران: تزریق منابع مالی، پیشرفت پروژه‌های ساختمان‌سازی در برنامه‌های حمایتی بر اساس برنامه زمانبندی را محقق می‌کند. از آنجا که ساخت مسکن حمایتی متکی به منابعی خارج از پرداخت متقاضیان است، برای جذب منابع ساخت، از روش‌های مختلفی استفاده می‌شود. در برنامه نهضت ملی مسکن نیز که جامعه هدف آن اقشار کم درآمد و متوسط است، دولت روش‌های مختلفی را برای تجهیز مالی پروژه‌ها در نظر گرفته است. آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و منابع صندوق ملی مسکن سه مرجع گردآوری منابع ساخت نهضت ملی مسکن است.

روش‌های تجهیز منابع

بررسی‌ها بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد بیش از ۵ میلیون و ۷۰۰هزار متقاضی در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کردند. از این تعداد متقاضی ثبت‌نام شده، متقاضیان واجد شرایط اولیه یک میلیون و ۴۰۰ هزار نفر هستند که از این تعداد حدود ۶۰۰ هزار نفر افتتاح حساب کرده‌اند. همزمان با تأمین زمین برای ۱.۶ میلیون واحد مسکونی و صدور پروانه برای ۶۲۱ هزار واحد، به تدریج آمار متقاضیان واجد شرایطی که نسبت به افتتاح حساب و واریز وجه برای واحد‌های نهضت ملی مسکن اقدام کرده‌اند افزایش می‌یابد.

آورده اولیه متقاضیان در شهر‌های مختلف متفاوت است، اما متوسط آن حدود ۴۰ میلیون تومان است. برای جذب آورده متقاضیان، فعالان بازار مسکن پیشنهاد می‌کنند بهتر است ابتدا ساخت مسکن شروع شود و تا مرحله فونداسیون پیش برود سپس از متقاضیان خواسته شود واریزی خود را انجام دهند؛ با این شیوه اعتماد متقاضیان بیشتر جلب خواهد شد و آنان برای واریز آورده خود ترغیب می‌شوند. هر چه واریزی متقاضیان بموقع باشد از آن طرف سیستم بانکی نیز برای پرداخت تسهیلات تلاش خواهد کرد.

بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، معادل آورده اولیه وام ساخت به پروژه‌ها تعلق می‌گیرد. بر طبق قانون جهش تولید مسکن، شبکه بانکی ملزم است ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهد که این رقم حسب تبصره ۱۸ قانون جهش تولید مسکن سال ۱۴۰۰، در سال ۱۴۰۱ حداقل ۶۰۰ هزار میلیارد تومان است.

تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، ۴۰۰ میلیون تومان برای سایر کلانشهرها، ۳۵۰ میلیون تومان برای مراکز استان، ۳۰۰ میلیون تومان برای سایر مناطق شهری و ۲۰۰ میلیون تومان برای مناطق روستایی به ازای هر واحد با دوره بازپرداخت ۲۰ سال است. اما هم آمار واریزی متقاضیان و هم آمار پرداخت تسهیلات بانکی تاکنون بسیار ناچیز بوده است.

با اینکه بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی زمین تاکنون برای بیش از یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد تأمین شده که این عدد بیشتر از تعداد متقاضیان نهایی (یک میلیون و ۴۰۰ هزار نفر) است بنابراین حداقل برای تعداد متقاضیان تأییدشده، زمین موجود است، اما به نظر می‌رسد مشکل اصلی فراهم شدن منابع مالی است که معطل آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی است.

درخصوص صندوق ملی مسکن نیز منابع آن از محل بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر، مالیات خانه‌های خالی، صدور مجوز‌ها و ضمانتنامه‌ها دیده شده است، اما تجمیع این منابع هم مشکلات خودش را دارد. مثلاً در خصوص مالیات خانه‌های خالی و لوکس بر اساس اعلام سازمان امور مالیاتی تاکنون وصولی آن در سال ۱۴۰۰ حدود ۵۰۰ میلیارد تومان بوده در حالی که پیش‌بینی مالیاتی از این بخش ۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان بود.
منابع صندوق ملی مسکن ۳۴ هزار میلیارد تومان برآورد شده که از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر سال گذشته ۳ هزار میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن واریز شده و آماری از واریز منابع از محل‌های دیگر ارائه نشده است.

تأمین مالی ارزی

خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه به مداخله مستقیم دولت نیاز دارد، چون این بخش با تکیه بر توان مالی خود امکان صاحبخانه شدن را ندارند، به همین دلیل تلاش دولت این است که در نهضت ملی مسکن، دهک‌های یک تا سه کمترین آورده را داشته باشند. با توجه به این موضوع، دولت روش‌های تأمین مالی مختلفی را برای این طرح در نظر گرفته است تا اقشار کم درآمد نهضت ملی، کمترین فشاری را بابت آورده متحمل شوند.

ساخت ۴ میلیون مسکن نهضت ملی به ۴ هزار هزار میلیارد تومان نیاز دارد. با توجه به اینکه دریافت منابع از بخش‌های مختلف مانند آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی با صندوق ملی مسکن تاکنون برآورده نشده است دولت روشی دیگر برای تأمین مالی نهضت ملی مسکن را بررسی می‌کند.

بر اساس این گزارش، دولت بحثی را مطرح کرده است که درآمد فروش روزانه ۱۰۰ هزار بشکه نفت به نهضت ملی مسکن هزینه شود. این تصمیم برای تأمین منابع مورد نیاز ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن در حال بررسی است. این رقم در بودجه ذکر نشده و دیده نشده است، اما سیاستگذاران به این قابلیت توجه کرده‌اند و به خاطر اهمیت بخش مسکن و اولویت آن در برنامه‌های دولت، این موضوع مورد توجه قرار گرفته است. اگر متوسط قیمت فروش هر بشکه نفت ایران را ۹۰ دلار در نظر بگیریم، روزانه حدود ۹ میلیون دلار (بر اساس ارز نیمایی ۲۴۰ میلیارد تومان) برای ساخت واحد‌های نهضت ملی از محل فروش نفت منابع تأمین خواهد شد.

تأمین منابع ساخت واحد‌های نهضت ملی به‌صورت ارزی علاوه بر جبران کمبود هزینه ریالی، مزیت‌هایی دارد که مهم‌ترین آن کاهش تأثیر تورم بر هزینه ساخت است. با توجه به افزایش قیمت مسکن، در نهضت ملی هنوز عدد ثابتی برای ساخت هر متر مسکن مصوب نشده است. از طرفی با توجه به اینکه برنامه نهضت ملی برای خانه‌دار شدن اقشار هدف است، واحد‌ها متناسب با توان مالی متقاضیان و حمایت‌های مالی دولت از آنان، به مردم عرضه می‌شود. اما ساخت مسکن انبوه با توجه به زمانبر بودن اتمام پروژه‌ها، باعث شده قیمت ساخت زمان شروع پروژه تا زمان تحویل شامل تورم عمومی شود به همین دلیل تاکنون قیمتی برای ساخت هر متر مسکن نهضت ملی میان دولت و سازندگان توافق نشده و بحث قیمت روز هنگام تحویل مورد نظر سازندگان است. اما متولیان و فعالان بخش مسکن، معتقدند تأمین منابع ساخت نهضت ملی بر پایه منابع ارزی، هزینه را از تورم عمومی دور نگه می‌دارد.

با توجه به اینکه درآمد نفتی پایه ارزی دارد، می‌توان حتی قرارداد‌های ساخت را بعضاً بر مبنای پایه ارزی تنظیم کرد به این ترتیب تورم ریالی بر پروژه‌ها بی‌تأثیر خواهد شد. همچنین اجازه فروش نفت در قالب مشارکت بخش خارجی هم قابل تحقق است. تجهیز منابع نهضت ملی مسکن بر پایه درآمد‌های نفتی ابعاد مختلفی دارد که در دولت در دست بررسی است، اما فعالان بخش مسکن از آن استقبال کرده‌اند. موضوع دیگری که در بحث تأمین منابع مالی نهضت ملی مسکن از همان ابتدا مطرح بوده بحث تهاتر نفت است.

این بخش البته بیشتر درخصوص مشارکت با سازندگان خارجی برای صنعتی‌سازی در نهضت ملی مسکن مطرح شده بود، اما هنوز درخصوص جزئیات آن و اینکه آیا توافقی با این سازندگان شده یا خیر، متولیان بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی اطلاعاتی منتشر نکرده‌اند.

ارسال نظرات
قوانین ارسال نظر