خروج بازار مسکن از سوداگری

به گزارش مجله خبری نگار/رسالت: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که از سوی مجلس و به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین و اصلاح شده بود، از سوی شورای نگهبان تایید شد که با ابلاغ این طرح بخشی از مشکلاتی که هم‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع خواهد شد. به تازگی هادی طحان نظیف، سخنگوی شورای نگهبان در نشست خبری از تایید طرح سامان دهی بازار اجاره بها توسط شورای نگهبان خبر داد.

سخنگوی شورای نگهبان گفت: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از سال گذشته در رفت‌وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود که ایرادات و ابهاماتی وجود داشت و با رفع ابهامات این طرح مغایر موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد و امید است این طرح به اهداف خود در راستای ساماندهی این موضوع بینجامد.

بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان، طرح سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها طرح مجلس بود که از سوی کمیسیون عمران و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد. این طرح چندین بار در مجلس تصویب شد و به شورای نگهبان رفت که به منظور انجام برخی اصلاحات روند تایید آن به طول انجامید. هم‌اکنون با اعلام سخنگوی شورای نگهبان این طرح تایید شده است که بعد از طی مراحل قانونی ابلاغ خواهد شد.

به گفته ابوالفضل نوروزی طرح سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل شدن به قانون بخشی از مشکلاتی را که هم‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع خواهد کرد و به تسهیل‌گری در بخش زمین، اجاره و مسکن می‌پردازد. تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان برخی از ویژگی‌های این طرح به شمار می‌رود.

همچنین، تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها و ارائه راهکار‌هایی برای الزام‌آور شدن این راهکار‌ها از دیگر مواردی است که در این طرح به آن توجه جدی شده است.

بر اساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد. بر اساس این طرح، رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایتمندی مشتریان انجام خواهد شد.

کارشناسان و فعالان حوزه مسکن براین باورند که تایید طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از سوی شورای نگهبان می‌تواند موجب ایجاد ثبات در بخش مسکن و رفع مشکلات مرتبط با این حوزه شود چراکه ایجاد سازوکار‌های لازم برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور جهت شناسایی خانه‌های خالی و ایجاد زمینه‌های لازم برای برنامه‌ریزی در این بخش با استفاده از اطلاعات این سامانه یکی از کارکرد‌های این قانون است. همچنین در این قانون سازوکار لازم جهت کمک به شناسایی خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها و هزینه کرد بخشی از منابع اخذ شده از محل مالیات بر خانه‌های خالی برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت مسکن ارزان قیمت برای خانواده‌های کم‌درآمد، پیش بینی شده است. به عقیده کارشناسان حضور شهرداری به سبب وجود داده‌های اطلاعاتی می‌تواند کمک شایانی داشته باشند و زمینه تکمیل اطلاعات هرچه تمام‌تر را رقم بزند.

به گفته علی خضریان، نماینده مردم تهران در مجلس شورای اسلامی پیش بینی ضمانت‌ها و مشوق‌های لازم جهت ثبت تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خرید و فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ کد رهگیری برای رصد بهتر بازار مسکن و اجاره از دیگر مواردی است که در این قانون به آن توجه جدی شده است.

همچنین در این قانون ضمن پیش بینی حمایت‌های لازم از موجران در صورت افزایش طول دوره قرارداد اجاره یا اجاره واحد‌های مسکونی به مستأجران کم درآمد دارای بیش از سه فرزند، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال‌های آتی با لحاظ تورم عمومی نیز برای حمایت از مستأجران لحاظ شده است.

نماینده تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی افزود: تسهیل در فرآیند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن، ساماندهی اراضی بایر در محدوده شهر‌ها از طریق اخذ مالیات از این اراضی، منع فروش واحد‌های حمایتی نهضت ملی مسکن و مسکن مهر تا قبل از تکمیل و ساماندهی معاملات این واحد‌ها در سامانه وزارت راه و شهرسازی از دیگر ویژگی‌های این طرح است. وی در پایان خاطر نشان کرد: انتظار می‌رود با توجه به ظرفیت‌های ایجاد شده از طریق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره برای وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن و سایر ارکان دولت و دستگاه‌های اجرایی، با اجرای این طرح زمینه‌های بروز التهابات در بخش مسکن کاهش یابد و بخش مسکن از ثبات بهتری برخوردار گردد.

در بررسی بیش‌تر این موضوع به گفتگو با مجتبی یوسفی، عضو هیئت رئیسه مجلس یازدهم، اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران و فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.

مجتبی یوسفی، عضو هیئت رئیسه مجلس یازدهم:
ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها با هدف تعدیل تقاضا و خروج بازار از سوداگری است

مجتبی یوسفی، نماینده مردم اهواز و عضو هیئت رئیسه مجلس یازدهم به تشریح قوانین حوزه کنترل مسکن از سوی مجلس یازدهم پرداخت و با تاکید بر جنبه بازدارندگی این قوانین عنوان کرد: مجلس یازدهم در حوزه مسکن، سه قانون حائزاهمیت را مصوب کرد؛ نخست قانون جهش تولید مسکن است که به تامین منابع، تسهیلات، زمین ارزان قیمت و ساخت و عرضه توجه دارد. دیگری ساماندهی اجاره بها است که در قالب موضوع دوفوریتی مطرح شد. موضوع دیگر مالیات بر خانه‌های خالی است که خوشبختانه اصلاحات موردنیاز صورت گرفت و به روز شد تا با جنبه بازدارندگی در دستورکار قرا‌رگیرد.

وی با تاکید بر لزوم خروج مسکن از سوداگری و رسیدن بازار به تعادل و تناسب تقاضا افزود: هدف قوانین مصوب در حوزه مسکن، شکل گیری جنبه بازدارندگی است تا بازار مسکن از روند سوداگری خارج شود و به ثبات برسد. یوسفی با اشاره به همکاری شهرداری‌ها در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تصریح کرد: در فرآیند بررسی و شناسایی خانه‌های خالی پیشنهاد شد تا شهرداری‌ها مکلف به شناسایی شوند. در این باره نشست‌های مختلفی در کمیسیون عمران شکل گرفت و عنوان شد که در فرآیند شناسایی خانه‌های خالی نباید به بخش درآمدی توجه داشت و جنبه بازدارندگی را تقویت کرد. در این روش حضور شهرداری‌ها پیشنهاد شد تا جذابیت شکل گیرد و شهرداری‌ها در استان‌ها و شهر‌های مختلف حضور پیدا کنند و نسبت به شناسایی خانه‌های خالی اقدام کنند چراکه سامانه‌های موجود از منظر اطلاعات تکمیل نیست. اگرچه در این فرآیند سامانه املاک و اسکان پیش‌بینی شده و در حال تکمیل می‌باشد، اما دربرگیرنده تمامی اطلاعات نمی‌باشد و کامل نیست.

عضو هیئت رئیسه مجلس یازدهم ضمن بیان اینکه شهرداری‌ها در روند اجرای قانون شکل مکمل را خواهند داشت، همچنین خاطرنشان کرد: در قانون ساماندهی بازار اجاره بها، شهرداری‌ها به موجب نظارت حضور خواهند داشت. براین اساس می‌توان عنوان داشت که در این فرآیند شهرداری‌ها نقش مکملی را ایفا خواهندکرد.

نماینده مردم اهواز در پایان این گفتگو با اشاره به ضرورت اجرای کامل قانون مالیات بر خانه‌های خالی متذکر شد: راهکار کوتاه مدت کنترل بازار مسکن، ساماندهی تقاضا است. همواره باید تلاش گردد تا بازار مسکن از سوداگری خارج شود. توامان با این روند می‌بایست به بازار‌های موازی نیز توجه داشت. متاسفانه بسیاری از مردم به سبب کاهش ارزش پول ملی به بازار‌های موازی همچون سکه، طلا و ارز رو می‌آورند که چنین عاملی خود موجب التهاب بازار می‌گردد. برخی از افراد نه از جهت نیاز بلکه به سبب سرمایه‌گذاری وارد این بازار‌ها می‌شوند و ضرورت دارد تا این مهم را از منظر کلان مورد بررسی قرار داد.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس:
طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مانع از فرار مالیاتی و حضور سوداگران است

اقبال شاکری، نماینده مردم تهران و عضو کمیسیون عمران مجلس به تشریح تایید طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از سوی شورای نگهبان پرداخت و درخصوص کارکرد‌های این قانون اظهارداشت: یکی از قوی‌ترین قوانین حوزه مدیریت بازار مسکن، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از سوی مجلس یازدهم می‌باشد که خوشبختانه در آخرین روز‌های کاری مجلس یازدهم به تایید و تصویب نهایی رسید. براین اساس شورای نگهبان اصلاحات مذکور این طرح را پذیرفت و به زودی این طرح ابلاغ و اجرایی نهایی خواهد شد. هدف اصلی این طرح بستن روزنه‌های فرار مالیاتی و جلوگیری از احتکار زمین و مسکن از سوی سوداگران است. براین اساس روزنه‌های مختلفی را از سوی برخی افراد با احتکار مسکن ایجاد شده بود و به دنبال افزایش قیمت مسکن بود، بسته خواهد شد.

وی افزود: این قانون جامع است و در چندین حوزه ورود کرده است؛ نخست مشاوران املاک است که به موجب این قانون تعرفه‌هایشان از قیمت معامله جدا شده است. همچنین موظف به ثبت تمامی معاملات در سامانه ملی املاک و اسکان شده‌اند و برای عدم ثبت، جرایم سختی پرداخت خواهند کرد.

شاکری تصریح کرد: مالکان و صاحبان مسکن می‌بایست معاملات خود را در سامانه ملی املاک و اسکان یا سامانه خودنویس به ثبت برسانند و چنانچه ثبت اطلاعات را انجام دهند از مزایای حمایتی برخوردار خواهند شد. عدم ثبت اطلاعات موجب می‌گردد تا در آینده مشمول عوارض و جرایم شوند؛ بنابراین راه فرار از ثبت اطلاعات وجود ندارد. افزون براین پیگیری روند اختلاف میان مالک و مستاجر دیگر در دادگاه نخواهد بود مگر اینکه اطلاعات به صورت دقیق در سامانه ثبت شده باشد.

نماینده مردم تهران در مجلس یازدهم همچنین خاطرنشان کرد: براساس این قانون، دولت در موارد بحرانی قادر به تعیین سقف اجاره بها خواهد بود. مقصود از موارد بحرانی زمانی است که در یک استان شرایط قیمتی متفاوتی رخ دهد. براین اساس شرایط قیمتی هر استان نیز جداگانه محاسبه خواهد شد. چنانچه سقف تورم عمومی از ۳۰ درصد افزایش پیدا کند، به شورای عالی مسکن اجازه داده خواهد شد تا با درخواست وزارت راه و شهرسازی به این موضوع ورود کند و پیگیر حق مالک و مستاجر باشد. براین اساس سقف اجاره متعادل از ۵۰ درصد تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی درنظر گرفته خواهد شد. به عنوان مثال اگر در یک استان نرخ تورم عمومی ۲۸ درصد عنوان گردد، به سبب آنکه کمتر از ۳۰ درصد است، شورای عالی نظارت ورود نخواهد کرد و اگر نرخ تورم عمومی یک استان بیش از ۳۰ درصد شود یا به چهل درصد برسد، پیگیری لازم انجام خواهد شد. عضو کمیسیون عمران متذکر شد: برای زمین‌هایی که احتکار شده‌اند و به چرخه ساخت و ساز وارد نشده‌اند، تا دو سال پس از پایان جوازی که آن‌ها داده شده است، عوارض درنظرگرفته خواهد شد. این عوارض سالانه به صورت پلکانی افزایش می‌یابد و بر این اساس فرد ملزم به پر‌داخت آن خواهد بود.

او یادآور شد: دستگاه‌های خدمات رسان کشوری همچون بانک‌ها که شرکت‌ها یا دستگاه‌های دولتی به آن‌ها مراجعه می‌کنند، می‌بایست آدرس را مطابق با سامانه املاک و اسکان بررسی کنند و چنانچه شرکت‌ها یا دستگاه‌ها ثبت اطلاعات نکرده‌باشند، می‌بایست دستگاه خدماتی راهنمایی لازم برای ثبت اطلاعات را به عمل بیاورد و سپس ارائه خدمات را انجام دهد.

شاکری گفت: در این قانون همچنین به وزارت راه و شهرسازی عنوان شده است که با مشارکت برخی وزارتخانه‌ها یا با استفاده از فناوری‌های نوین در کلان شهر‌ها قیمت منطقه و محلی اجاره و فروش را تعیین کنند و به اطلاع عموم برسانند. براین اساس مردم چه درصدد اجاره باشند و چه قصد خرید خانه داشته باشند، می‌توانند به سامانه مراجعه کنند و از قیمت منطقه موردنظر آگاه شوند.

وی همچنین ادامه داد: در پیام‌رسان‌های خرید و فر‌وش مقرر شده تا هویت ملک و مالک به صورت دقیق مشخص شود و از مسیر سامانه املاک و اسکان اطلاعات ثبت و کد موردنیاز برای درج آگهی دریافت شود. چنانچه کد مو‌ردنیاز از سامانه املاک و اسکان دریافت نگردد، آگهی جعلی محسوب خواهد شد.

او اضافه کرد: در طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها کوشش شده تا از احتکار مسکن و زمین جلوگیری شود و افرادی که احتکار می‌کنند، خانه یا زمین خود را برای اجاره یا فروش عرضه کنند و چنانچه زمین دارند، به ساخت و ساز بپردازند. به نظر می‌رسد برای نخستین بار و پس از ۵۰ سال قانون جامعی از سوی مجلس شورای اسلامی تصویب شده که تکمیل کننده قانون مالیات برخانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و قانون کنترل حساب‌های شخصی غیرتجاری می‌باشد. امید‌واریم به موجب این قانون بازار‌مسکن به طورکل از سوداگری خارج شود و از قیمت‌های کاذب نجات پیدا کند.

وی با اشاره به حضور شهرداری‌ها در مسیر اجرای قانون ساماندهی بازار ملک و مسکن افزود: براساس این قانون شهرداری‌ها موظف شده‌اند تا نسبت به شناسایی خانه‌های خالی اقدام کنند و زمین‌های رها شده و ساخته نشده را به وزارت راه و شهرسازی معرفی کنند. براین اساس تمامی عوارضی که از خانه‌ها دریافت می‌گردد به شهرداری و با هدف توسعه مسکن ارزان قیمت پرداخت خواهد شد. شهرداری‌ها به سبب آنکه اطلاعات خوبی نسبت به زمین‌ها و واحد‌های هرشهر دارند، می‌توانند در مسیر شناسایی خانه‌ها و زمین‌ها نقش بسیار خوبی ایفا کنند.

وی در پایان این گفتگو اظهارکرد: حدود ۲۰۰ هزار‌معامله تا ماه گذشته در سامانه خودنویس به ثبت رسیده که گامی مثبت ارزیابی می‌گردد. براین اساس افراد به صورت شخصی به سامانه مراجعه می‌کنند و قرارداد‌های خود را به ثبت می‌رسانند. توامان با این روند می‌توان اظهارداشت که برگشت خانه‌های خالی به چرخه عرضه نیز بسیار مثبت بوده است. دراین میان خانه‌های خالی مرتبط با بانک‌ها یا اشخاص حقوقی غیردولتی باقی مانده‌اند که نیازمند پیگیری‌و بررسی می‌باشند. دولت باید بر اساس قوانین مصوب این موارد باقی مانده را نیز تعیین تکلیف کند.

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن:
نقش شهرداری‌ها در شناسایی خانه‌های خالی انکارناپذیر است

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به تشریح همکاری شهرداری‌ها در فرآیند اجرای طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها پرداخت و دراین باره اظهارکرد: بهره‌گیری از ظرفیت شهرداری‌ها در شناسایی خانه‌های خالی با هدف شناسایی دقیق‌تر واحد‌ها و حضور شهربان‌ها بود. به دلیل اینکه هر شهر، شهرداری مختص خود را دارد و شهربان‌ها نیز در سطح شهر حضور دارند بر ساخت و ساز‌های هر شهر و منطقه آگاهند؛ بنابراین حضور شهرداری‌ها در شناسایی خانه‌های خالی به عنوان یک مکمل و اهرم شناسایی مطرح است.

وی با تشریح چگونگی تشخیص خانه‌های خالی افزود: شایان ذکر است تا برداشت‌های نادرست از خانه‌های خالی اصلاح گردد؛ برخی گمان می‌برند که مقصود از خانه‌های خالی، واحد مسکونی خالی از سکنه و وسایل منزل است. به عنوان مثال ممکن است که در شهر تهران ده‌ها خانه خالی وجود داشته باشد که در طول سال کمتر از ۱۰ روز مورد استفاده قرار می‌گیرند چراکه مالکان خارج از ایران یا در دیگر شهر‌ها سکونت دارند. در‌چنین شرایطی دیگر نمی‌توان با مکانیزم شهرداری‌ها واحد‌های خالی را شناسایی کرد و می‌بایست با براساس داده‌های دقیق سیستمی این واحد‌ها را شناسایی کرد.

ایلاتی با تاکید بر لزوم اتکاء بر داده‌های آماری و اطلاعات ثبت شده تصریح کرد: ضرورت دارد تا بر اساس اطلاعات سیستمی، واحد‌های خالی شناسایی شوند و مسیر قانون اجرایی گردد. چنانچه به این سمت و سو حرکت کنیم، قادر به شناسایی واحد‌های خالی خواهیم بود.

کارشناس مسکن همچنین خاطرنشان کرد: با استفاده از روش‌های سنتی نمی‌توان خانه‌های خالی را شناسایی کرد و سامانه املاک و اسکان را تکمیل سازیم. حضور شهرداری‌ها در این فرآیند به عنوان مکمل حائزاهمیت است چراکه داده‌هایی را در اختیار دارند، اما به سبب اینکه داده‌های موجود در شهرداری‌ها گسسته می‌باشد و هر شهرداری اطلاعات مختص به شهر خود را در دست دارد و به دیگر شهرداری‌ها متصل نیستند می‌بایست از اطلاعات سیستمی بهره برد.

او در پایان این گفتگو بیان داشت که شهرداری‌ها می‌توانند در شناسایی خانه‌های خالی نقش موثری ایفا کنند، متذکر شد: شهرداری‌ها به عنوان مکمل و بخشی از فرآیند اجرای قانون می‌بایست با استفاده از ابزار‌های موجود به شناسایی خانه‌های خالی کمک کنند، اما روند اخذ اطلاعات بر مبنای داده‌های سیستمی بسیار حائزاهمیت است و می‌بایست در اولویت قرار گیرد. در متن قانون نیز عنوان شده است که به استناد سامانه شناسایی و معرفی سامانه املاک و اسکان یک واحد، خالی شناسایی می‌شود. براین اساس واحد مسکونی که در‌آن کمتر از ۱۲۰ روز سکونت اتفاق افتاده باشد، با معرفی سامانه املاک و اسکان خانه خالی معرفی می‌گردد.