ورود قانون‎گذار به گشایش قفل مسکن

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان-محمد حقگو: گزارش‎ها و آمار‌های بسیار ضعیفی از عملکرد نهاد دولت در دهه ۹۰ در قبال بخش مسکن وجود دارد. این در حالی است که در این دهه مردم جهش بزرگ قیمت‌ها در این بخش را به چشم دیدند و دستشان برای رسیدن به سرپناه تا حد زیادی کوتاه شد. نهاد مجلس در قبال این مسئله دست به کار شد و قانون جهش تولید مسکن را در سال ۱۴۰۰ به دولت ابلاغ کرد. با این حال، مسائلی اجرایی که برخی از آن‌ها از جمله سهم پایین تسهیلات‎دهی به مسکن از قبل هم پیش‎بینی می‌شد، بر سر راه این طرح قرار گرفته که به نظر می‌رسد نیازمند اصلاح تدریجی و استفاده از ظرفیت‌های قانونی برای همراهی بیشتر بانک‌ها با این طرح است.

روزگار تاریک مسکن در دهه ۹۰

عملکرد ضعیف دولت قبل (در دهه ۹۰) در قبال مسکن را همگان به خاطر دارند. به‎خصوص در ماجرای طرح صندوق پس انداز مسکن یکم به عنوان یکی از معدود طرح‌های فعال مسکن که آن هم با رشد نرخ ارز و مسکن به باد رفت؛ طرحی که در آن، پدیده‌ای کم سابقه اتفاق افتاد و صف انتظار سپرده گذاری تا دریافت تسهیلات مسکن به صف بازگشت و انصراف از دریافت مسکن (به خصوص در تهران و برخی کلان شهرها) مبدل شد. چرا که اثر شدت رشد قیمت مسکن ماهانه بسیار بیشتر از انتظار زمان سپرده گذاری برای دریافت وام بود و منطقاً خرید نقدی واحد‌های مسکونی در زمان سپرده گذاری بسیار موثرتر از سازو کار اعطای وام به متقاضیان بود.

به استناد مرکز آمار، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی تهران از رقم ۱۵ در سال ۹۵ به ۸۲.۵ در سال ۹۹ و ۲۷۴ در آذرماه امسال رسید تا عملاً در نیمه دوم دهه ۹۰، قیمت مسکن بیش از ۵ برابر شده و دست مردم بیش از پیش از رسیدن به یک سرپناه کوتاه مانده باشد.

به طور خلاصه وضعیت بخش مسکن در آن سال‌ها را به روایت گزارش رسمی مرکز پژوهش‌های مجلس (در فروردین ۱۴۰۰ و به شماره ۱۷۴۵۲) می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:

۱-کاهش تولید سالانه مسکن از متوسط ۷۷۰ هزار واحد در سال ۹۲ به متوسط سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد از سال ۹۳ تا سال ۱۴۰۰،

۲-سهم بسیار کم بخش مسکن از تسهیلات بانکی (۷ درصد سهم مسکن و ساختمان در سال ۹۸)

۳-عدم تحقق شاخص یک خانوار در واحد مسکونی

۴-کاهش پوشش‎دهی تسهیلات بانکی از هزینه مسکن به دلیل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن و ناکارآمدی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان.

درنهایت آن دهه به دورانی مبدل شد که کارشناسان درباره آن به‎صراحت از اهمال در قبال مسئله مهم مسکن سخن گفته اند.

ورود قانون‎گذار به «مسکن» با هدف جهش تولید

با این اوصاف و اگرچه دولت قبل در سال‌های آخر فعالیت خود، طرح اقدام ملی مسکن را نیز به مرحله اجرا درآورد، اما این طرح نیز عملکرد چندان قابل توجهی نداشت و درنهایت مجلس مجبور شد برای خروج از این وضعیت، اقدام به قانون‎گذاری کند. بر این اساس، طرح جهش تولید مسکن که در تیرماه ۱۳۹۹ اعلام وصول شده بود، درنهایت به شکل قانون در ۲۴ شهریور سال ۱۴۰۰ به دولت ابلاغ شد.

در مهم‌ترین بند‌های این قانون و در ماده ۱، دولت موظف شده نیاز سالانه مسکن کشور را... تامین کرده و به نحوی برنامه ریزی و اقدام کند تا در چهارسال نخست اجرای این قانون، سالانه به‎طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط ... عرضه شود.

همچنین در ماده ۴، بانک‎ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلف شدند حداقل بیست درصد (۲۰) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد (۳.۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تسهیلات برای واحد‌های موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‎های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد. از سوی دیگر سازمان امور مالیاتی کشور موظف است در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر بیست درصد (۲۰) تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مستنکف، اخذ و به خزانه داری کل کشور واریز کند.

چالش‌های مهم اجرای قانون با گذشت بیش از ۲ سال

اگرچه توجه و تاکید مجلس به جبران کم کاری‌ها در مسکن را باید مثبت تلقی کرد، با این حال، برخی مسائلی که اتفاقاً از ابتدای اجرای طرح جهش مسکن پیش بینی می‌شد و مهم‌ترین آن را می‌توان در همراهی بانک‌ها برای تسهیلات دهی به این حوزه، و همچنین اجرای زمان‎بر طرح دانست، تاکنون پیش روی این طرح بوده اند:

سهم ناچیز مسکن از تسهیلات بانکی: بررسی‌ها نشان می‌دهد که مطابق قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی می‎بایست در سال اول ۳۶۰ هزار میلیارد تومان و در سال دوم، ۴۵۸ هزار میلیارد تومان وام به بخش مسکن بدهد. با این حال، گزارش خبرگزاری مهر در ۱۴ آبان به نقل از رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن حاکی از آن است که با گذشت دو سال از تصویب قانون مذکور، بانک‌ها تنها حدود ۱۷۵ هزار میلیارد تومان معادل تقریبی ۲۱ درصد تکالیف قانونی در حوزه مسکن و ۷.۴ درصد کل تسهیلات خود را به مسکن اختصاص داده اند.

سهم تقریباً صفر بانک‌های خصوصی از تسهیلات مسکن: در این میان عمده پرداختی‌ها توسط بانک مسکن و کمترین پرداختی‌ها توسط بانک‌های خصوصی رخ داده است. رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن در ۱۴ آبان، وضعیت ارائه تسهیلات بانک‌های خصوصی را این چنین بیان کرده است: از زمان تصویب قانون جهش تولید مسکن، بانک‌های خاورمیانه و سرمایه هیچ تسهیلاتی در حوزه مسکن پرداخت نکرده اند. بانک‌های اقتصاد نوین، کارآفرین، پاسارگاد، سامان و آینده هم به کمتر از چهار درصد از تعهدات خود در پرداخت تسهیلات مسکن عمل کردند.

در این زمینه همچنین گزارش فارس به نقل از بانک مرکزی نشان می‌دهد که ۷ بانک خصوصی پاسارگاد، سامان، خاورمیانه، اقتصادنوین، شهر و پارسیان در کنار بانک کارآفرین از فروردین تا آبان ۱۴۰۲ کمتر از ۰.۲ درصد از تسهیلات خود را به نهضت ملی مسکن اختصاص داده اند. این در حالی است که این بانک‌ها در این بازه زمانی ۱۰۱۰ هزار میلیارد تومان وام پرداخت کرده اند که اگر این پول به صورت مساوی بین ایرانی‌ها توزیع می‌شد، به هر خانواده ۴۰ میلیون تومان تسهیلات می‌رسید!

این آمار در شرایطی است که رئیس جمهور در سیزدهمین جلسه شورای عالی مسکن در آبان ماه، با انتقاد از عملکرد بانک‌ها در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن، بر اخذ مالیات عدم پرداخت تسهیلات مسکن از بانک‌های استنکاف کننده تاکید کرد. به گفته اسماعیلی، مدیر عامل صندوق ملی مسکن، مالیات مذکور حدود ۱۵۰ هزار میلیارد تومان می‌شود که با اخذ و تزریق آن به پروژه‌های مسکن، بالغ بر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیمه تمام، تکمیل و آماده تحویل به متقاضیان خواهد شد. در خور ذکر است سازمان مالیاتی در ادامه و بعد از بررسی، جریمه بانک‌ها در این زمینه را ۲۶ هزار میلیارد تومان اعلام کرده است.

بیش از یک میلیون و ۹۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در حال ساخت: باگذشت دو سال از آغاز طرح عظیم نهضت مسکن، آمار‌ها تا ۹ دی‎ماه (به نقل از وزیر راه) حاکی از آن است که هم اینک بیش از یک میلیون و ۹۳۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت است. این در حالی است که لااقل می‎بایست ساخت بخش اعظم واحد‌های مسکونی پیش بینی شده شروع می‌شد. البته در این میان باید به نقش همراهی ضعیف بانک‌ها و همین‎طور زمان بر بودن تامین زمین برای این طرح اشاره کرد. با این حال، در صورت تکمیل این واحد‌ها در آینده نزدیک می‌توان به اثربخشی آن در بازار مسکن امیدوار بود.

حمایت‌های ناکافی از متقاضیان: یکی از مهم‌ترین مسائل پیش روی این طرح، این است که متقاضیان مجبورند پا به پای تورم، هزینه‌های این طرح را که هم اینک با تاخیر نسبت به بازه زمانی خود روبه‎روست، به دوش بکشند. گزارش ما در ۲۵ مهرماه نشان می‌دهد در دو سال گذشته، هزینه‌های ساخت در این طرح از حدود ۶ به بیش از ۸ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافته است که اگرچه روی کاغذ، تنها شاهد افزایش حدود ۳۷ درصدی هزینه‌های ساخت هستیم، اما همین افزایش در دو سال به معنای افزایش حدود ۲۰۰ میلیون تومانی در کل هزینه ساخت هر واحد است. رقمی که تامین آن حتی با فرض افزایش تسهیلات بانکی، روز به روز از دسترس خانوار‌ها دورتر می‌شود. به تبع آن نیز، امکان خروج خانوار‌ها از طرح با این وضعیت افزایش خواهد یافت.

البته نباید از نظر دور داشت که دولت تاکنون نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن (که ۵۵۰ میلیون تومان است) را از ۲۳ به ۱۸ درصد کاهش داده و زمزمه‌هایی مبنی بر سقف ۶ میلیون تومانی اقساط این تسهیلات در دو سال ابتدایی و پلکانی شدن آن نیز مطرح است، اما باز به نظر می‌رسد پرداخت اقساط این طرح که (بدون احتساب سقف ۶ میلیون تومانی در دو سال اول) از ۷.۳ میلیون تومان در سال اول آغاز می‌شود، برای متقاضیان چندان آسان نیست.