مسکن در فاز رکود تورمی

به گزارش مجله خبری نگار/وطن امروز: روز گذشته بانک مرکزی تازه‌ترین گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهر ۱۴۰۱ را منتشر کرد. طبق اعلام بانک مرکزی، مهر امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۴۳ میلیون و ۷۲۴ هزار و ۹۰۰ تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۳۸.۲ درصد افزایش یافته است.

گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در مهرماه تعداد معاملات انجام شده ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نیز حاکی از آن است که واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بنا بر این آمار، تورم ۳۸ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به مهر سال گذشته و افت ۱۰ درصدی معاملات نسبت به ماه گذشته، نشانه‌هایی است که مسکن وارد فاز رکود تورمی می‌شود. به عبارت دیگر قیمت مسکن روز به روز افزایش می‌یابد در حالی خریداری توان یا تمایل خرید ندارد.

وضعیت گران‌ترین خانه‌ها در تهران

در میان مناطق بیست‌ودو‌گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر مترمربع خانه با ۸۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش ۲۶.۸ درصدی در منطقه یک و ۴۰.۷ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه امسال نیز حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۲.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱ و ۱۰.۹ درصد سهم در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

از سوی دیگر در مهرماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحد‌های مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند.

وضعیت اجاره خانه در تهران

همچنین توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۵ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است.

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مهرماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۰.۹ و ۴۶.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.

تورم ماهانه مسکن در سقف تاریخی خود در ۲ سال اخیر

بر اساس وضعیت شاخص قیمت که توسط مرکز آمار در ابتدای ماه جاری منتشر شد، نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره نیز برای خانوار‌های شهری به ترتیب به ۳۶.۳ و ۳۶ درصد رسیده است که حکایت از جهش ۴ درصدی این نرخ نسبت به شهریور ۱۴۰۱ دارد. همچنین بررسی روند تورم ماهانه این بخش نیز نشان می‌دهد مسکن و اجاره در مهرماه سال جاری نسبت به ماه گذشته خود ۶ درصد گران‌تر شده؛ نرخ تورم ماهانه در حالی به کانال ۶ درصد وارد شده که در ۲ سال اخیر این نرخ به ثبت نرسیده است. از ابتدای سال جاری تا شهریورماه این شاخص در کانال ۲ الی ۳ درصد نوسان داشته و در مهرماه به عدد ۶.۱ درصد رسیده است.

در حالی بیش از نیمی از سال سپری شده که بررسی آمار‌های حوزه مسکن حاکی از شرایط وخیم و تورم‌های قابل توجه این بخش در این مدت بوده است. وضعیت نابسامان این بخش از اقتصاد کشور موجب شد مقام معظم رهبری نیز در شهریورماه -که به مناسبت یک‌سالگی دولت سیزدهم با رئیس‌جمهور و اعضای هیات دولت دیدار داشتند- تاکید ویژه‌ای بر بخش مسکن داشته باشند. بررسی وضعیت آماری این حوزه نیز نشانی از بهبود شرایط ندارد و گزارشات آماری بخش مسکن و اجاره از ثبت رکورد‌های تورمی حکایت دارد.

شاخص قیمت مرکز آمار برای اجاره مسکن طی یک ماه ۶.۱ درصد افزایش یافته است. با توجه به سهم مهم این هزینه در سبد هزینه‌ها -که در محاسبات مرکز آمار ۳۰.۷۲ درصد در نظر گرفته می‌شود- این تورم ماهانه بالا یکی از عوامل اصلی تورم ۳ درصدی مهرماه بوده است. بررسی تورم ماهانه اجاره در سال‌های گذشته نشان می‌دهد مهرماه معمولا با تورم بالاتری همراه بوده است. با این حال، همچنان ۶.۱ درصد تورم بالایی محسوب می‌شود. شاخص قیمت مصرف‌کننده بدون احتساب اجاره در مهرماه به اندازه ۲.۲ درصد رشد کرده است: ۰.۸ واحد درصد کمتر از تورم ماهانه سبد کامل مصرفی.

سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن؛ راهکار‌های اصلی حل مشکل اجاره‌بها

راه حل ریشه‌ای برای رفع مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزار‌های مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزار‌های متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. اجرای بی‌نقص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود هم دغدغه‌های طرفداران رویکرد نرخ‌گذاری دستوری در بازار برطرف شود و هم با اجرای درست مالیات‌های درآمدی همچون سالانه املاک و درآمد اجاره، طرفداران عدم مداخله دستوری دولت در طراحی نظام انگیزشی برای کنترل بازار اجاره موفق عمل کنند.

بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه

همچنین علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزار‌های مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، بازار مسکن را مدیریت کرد تا قدرت تهیه مسکن خانوار‌ها کاهش نیابد.