چرا اعتبار زدایی معاملات قولنامه‌ای از نظر شرعی امکان‌پذیر است؟

به گزارش مجله خبری نگار، سهیل طاهری استاد دانشگاه و حقوق‌دان، در نشست تخصصی با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در دانشگاه تهران گفت: برای رسیدن به بهترین تصمیم در شرایط فعلی به چند مقدمه نیاز داریم؛ مورد اول این است که در شرع مقدس احکام ثانویه داریم که حاکم (بازوی مشورتی رهبر انقلاب و اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام) در اقتضائات روز جامعه اگر لازم باشد که قواعد شرعی تخصیص پیدا کند، تخصیص دهد؛ بنابراین با احکام ثانویه می‌توانیم معاملات غیرمنقول با اسناد عادی را صحیح بدانیم.

وی افزود: مورد دوم مبحث نظم عمومی است که مبنای فقهی و شرعی دارد. اگر ببینیم که معاملات با سند عادی نظم عمومی جامعه را به هم زده است، قانون‌گذار و حاکم جامعه باید به مسئله ورود پیدا کند و با وضع قوانین و مقررات جدید، نظم عمومی را حفظ کند.

چرا باطل کردن معاملات قولنامه‌ای از نظر شرعی امکان‌پذیر است؟

این حقوق‌دان ادامه داد: مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌تواند با استناد به نظم عمومی و احکام ثانویه، معاملات عادی و غیرمنقول را باطل کند. همچنین طبق فرمایشات مقام معظم رهبری، در خصوص معاملات با اسناد عادی فساد ایجاد شده و این معضل با پیگیری طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی حل شود اگر چه نافی نظر اول یعنی ایجاد فساد و ضرورت حل مشکل نیست؛ بنابراین مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌تواند با کار کارشناسی شده، آنچه که برای کشور مصلحت است را به تأیید مقام معظم رهبری نیز برساند.

طاهری اظهار کرد: با این دو مقدمه باید ببینیم بین راهکار‌های موجود، چه راهکاری را در خصوص معاملات غیرمنقول با اسناد عادی انتخاب کنیم. راهکار اول این بود که طبق نظر شورای نگهبان این موضوع را صحیح بدانیم که تکرار مفاسدی همچون پول‌شویی، زمین‌خواری، فرار مالیاتی و... مواردی است که توسط معامله با اسناد عادی به وجود می‌آید.

وی بیان کرد: نظر دومی که مطرح است و در اظهارات برخی از مسئولین کشور شنیده شده است، موضوع عدم قابلیت استناد است. این نظر به دو قسمت تقسیم می‌شود؛ اولین مورد عدم قابلیت استناد به‌صورت مطلق است که اسناد عادی به‌طورکلی در هیچ جایی قابلیت استناد ندارند حتی اگر صحیح باشند. یعنی بین طرفین اثر دارد؛ اما قابلیت استناد ندارد.

ضرورت اعتبار زدایی کامل از اسناد عادی

این حقوق‌دان ادامه داد: مورد دوم این موضوع عدم استناد نسبی است، یعنی در برابر دارنده سند رسمی، سند عادی قابلیت استناد ندارد. اگر به این نظر قائل شویم باز هم توالی فاسد طبق فرمایشات مقام معظم رهبری برطرف نخواهد شد.

طاهری با اشاره به نظریه بطلان که در طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی مجلس آمده است، اظهار داشت: این نظر در مجلس تصویب شده و مورد حمایت قوه قضائیه، مرکز پژوهش‌های مجلس، پژوهشگاه قوه قضائیه و بسیاری از ارگان‌ها و نهاد‌های دیگر قرار گرفته است. همچنین طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، این موضوع مورد تأیید کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع نیز قرار گرفته است.

وی افزود: این قانون به‌توالی فاسد بطلان نیز فکر کرده است؛ به طور مثال گفته شده است که سازمان ثبت‌اسناد کشور سامانه ثبت الکترونیک را راه‌اندازی کند و مشاورین املاک را به این سامانه متصل کند. مشاورین املاک قبلاً با اسناد عادی مبایعه‌نامه تنظیم می‌کردند؛ اما طبق این قانون مکلف‌اند که فقط دلالی خود را انجام دهند و پیش‌نویس قرار را در این سامانه ثبت کنند و قرارداد در دفترخانه و در قالب اسناد رسمی نهایی شود. در واقع پیش‌نویس قرارداد هیچ ارزشی و اعتباری ندارد و سند محسوب نمی‌شود.

درنظرگرفتن مهلت کافی برای ثبت‌اسناد قولنامه‌ای

این حقوق‌دان ادامه داد: اشکالی که به بطلان گرفته می‌شد این بود که تعداد بسیار زیادی از اسناد عادی قبل این قانون تنظیم شده‌اند و با اجرای این قانون تکلیف این اسناد چه می‌شود؟ در ماده ۱۰ طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی این موضوع را پیشبینی کرده است که برای آن نیز سامانه‌ای را در نظر گرفته است تا اشخاصی که از قبل این قانون مبایعه‌نامه تنظیم کرده‌اند، ۲ سال وقت دارند تا اسناد مربوط به ان را در این سامانه ثبت کنند؛ بنابراین بعد از ۲ سال، دیگر هیچ سند عادی و غیر منقولی وجود نخواهد داشت.

طاهری اظهار کرد: همچنین ۲ سال نیز از زمان ثبت در سامانه به آن‌ها وقت داده خواهد تا برای دریافت سند تقاضا دهند. با پیشبینی این سامانه‌ها مشکل کسانی که تاکنون سند رسمی داشته اند نیز حل شده است. موضوع جذاب دیگری که در قانون وجود دارد این است که دستگاه‌ها و ادارات دولتی ذیربط با صدور سند را مکلف به پاسخ آنی به استعلامات شده‌اند.

وی توضیح داد: درگذشته فرایند صدور و دریافت سند به علت استعلام از دستگاه‌های مختلفی همچون شهرداری، اداره دارایی، منابع طبیعی و... یک ماه زمان می‌برد؛ اما در حال حاضر حتی با صرف‌نظر از قانون، این فرایند الکترونیکی شده است در واقع این قانون مراجع ذی‌ربط را به صدور یک‌روزه سند مکلف می‌کند.

پیش‌فروش ساختمان‌ها به‌صورت رسمی ثبت خواهد شد

این حقوق‌دان ضمن اشاره به تمهیدات لازم برای پیش‌فروش ساختمان‌ها در این طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی اظهار کرد: اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان یکی دیگر از امتیازات این مصوبه است همچنین ثبت رسمی پیش‌فروش و قرارداد‌های ساخت‌وساز را نیز الزامی شده است و ثبت عادی را باطل می‌داند.

وی افزود: امیدواریم که مجمع تشخیص مصلحت نظام با تشخیص درست مصلحت کشور، طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی را تأیید کند و به هرج‌ومرج پرونده‌های قضائی که در تنظیم اسناد عادی وجود دارد را خاتمه دهد. گفتی است که این طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی جای کار بیشتری در ارتقا و بهترشدن دارد؛ اما کار کارشناسی بسیار خوبی روی آن صورت‌گرفته است.

طاهری اظهار کرد: مشکلاتی که امروز در کشور با آن‌ها مواجه هستیم، مفاسدی است که در نتیجه وجود اسناد عادی ایجاد شده است. ما نمی‌توانیم مدل کشور‌های دیگر در خصوص اسناد غیرعادی را در کشور اعمال کنیم؛ زیرا بستر‌های ما متفاوت است.

این حقوق‌دان در پایان گفت: باید بگوییم که مصلحت نظم عمومی کشور اقتضا می‌کند تا از باب احکام ثانویه، بطلان معامله با اسناد غیرعادی را بپذیریم.