مسکن ارزان در آیینه قوانین/ تدوین سیاست‌هایی برای ایجاد مسکن مقرون به صرفه

به گزارش مجله خبری نگار برخی از مهم‌ترین سیاست‌های افزایش مسکن قابل استطاعت عبارت است از: بازکردن قفل‌شدگی زمین برای استفاده از آن در ساخت‌وساز، اصلاح سیاست‌های شهری ساخت‌وساز اعم از قوانین تراکم و اعطای تسهیلات مناسب برای ساخت و خرید مسکن، استفاده از روش‌های ساخت‌وساز بهینه و مهندسی مسکن و استفاده از ابزار‌های مناسب مالیاتی و یارانه‌ای.

ابزار‌های مالی نیز می‌تواند یکی از مشوق‌ها برای ساخت‌وساز مسکن، کاهش هزینه ساخت‌وساز، افزایش قدرت خرید خانوار‌ها از طریق تخفیف مالیاتی و یارانه، کاهش هزینه تسهیلات و... باشد.

بخشی از سیاست‌های افزایش مقرون به صرفگی مسکن به اصلاح نظام رفاهی نیز می‌پردازد. بدین منظور نظام یارانه‌ها و مالیات‌ها نیز باید تغییرات اساسی کند. از مهم‌ترین این سیاست‌ها می‌توان به تشویق مشارکت کارفرمایان در ساخت مسکن برای کارگران و کارمندان به‌وسیله معافیت‌های مالیاتی، مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن به‌خصوص سازندگان مسکن ارزان‌قیمت مخصوص کم‌درآمدها، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، بلندمدت و با اقساط کم اشاره کرد.

سیاست‌گذاری مسکن در ایران

برنامه‌های توسعه پس از انقلاب اسلامی سیاست‌هایی در جهت افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه و قابل‌خرید انجام داده‌اند، ولی کافی نبوده است. برنامه‌هایی که معمولاً از آن‌ها به‌عنوان برنامه مسکن کم‌درآمد‌ها نیز یاد می¬شود. افتتاح حساب ۱۰۰ و شکل‌گیری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از اولین اقداماتی بود که برای تأمین مسکن محرومین انجام گرفت.

هدف از افتتاح این حساب طی پیامی مکتوب، تهیه مسکن برای اقشار ضعیف جامعه بیان شد. پس از افتتاح حساب ۱۰۰ تشکیلاتی به نام «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» شکل گرفت تا تهیه مسکن برای افراد نیازمند را قاعده‌مند سازد. بنیاد مسکن در تمام استان‌ها شعبه دایر کرد و با همکاری سایر نهاد‌ها به تهیه مسکن پرداخت و در سال ۱۳۶۶ اساسنامه آن در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید.

از اقدامات نظام حقوقی کشور در راستای اصل ۵۸ قانون اساسی برای فراهم‌کردن رفاه خانوار‌ها در مسکن می‌توان به تصویب برخی از قوانین اشاره کرد. قانون اراضی شهری (۱۳۵۸)، قانون زمین‌شهری (۱۳۵۸)، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (۱۳۸۷) به همراه اصلاحات بعدی و آیین‌نامه اجرایی آن‌ها از جمله مهم‌ترین قوانین این حوزه است.

قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۵۸ موجب می‌شد اراضی بایر در اختیار دولت قرار گیرد تا با رعایت اولویت برای نیازمندان مسکن ساخته شود یا در اختیار آن‌ها قرار گیرد. به‌موجب این قانون زمین‌های بایر به‌جای سوداگری در اختیار تولید یا ساخت مسکن قرار می‌گرفت.

همان‌طور که بیان شد افزایش زمین‌های قابل ساخت‌وساز یکی از مهم‌ترین ارکان ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه است.

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز به تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های موردنیاز بخش مسکن توجه داشته است.

قانون مالیات بر زمین بایر، مالیات بر مسکن خالی و مالیات بر عایدی سرمایه نیز سه قانون بسیار مهم در جهت افزایش مقرون به صرفگی مسکن است. با کاهش تقاضای سوداگری بخشی از افزایش قیمت مسکن کمتر می‌شود. این قوانین هرچند هنوز اجرایی نشده، ولی در سال‌های اخیر مجلس اهتمام بیشتری برای اجرایی‌شدن این دست قوانین دارد.

برای نمونه برنامه اول توسعه به کمک قانون اراضی شهری و زمین‌شهری موجب بالارفتن تولید مسکن و بکار گیری زمین‌های بایر در جهت ساخت‌وساز شد. اعطای تسهیلات به گروه‌های کم‌درآمد، صندوق پس‌انداز مسکن اولی‌ها، اعطای زمین بلاعوض، مسکن سازمانی، مسکن مهر، طرح نهضت ملی و... نیز از مهم‌ترین اقدامات در خصوص تأمین مسکن در ایران بوده است. ولی درمجموع تا نقطه مطلوب فاصله زیادی باقی‌مانده است.

سیاست‌های ایران برای ایجاد مسکن مقرون به صرفه

از مقایسه سیاست‌های کشور‌های مختلف جهان با سیاست‌های ایران در جهت افزایش مقرون به صرفگی مسکن می‌توان به این جمع‌بندی رسید که برخی سیاست‌های اصلی برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه در ایران برای مقاطعی کوتاه اجرا شده است، مثل قانون تملیک اراضی بایر شهری، در اختیار قراردادن زمین رایگان و توسعه زمین‌های شهری و در مورد برخی از سیاست‌ها بحث و گفتگو‌هایی در رسانه‌ها و حتی مجلس شورای اسلامی صورت‌گرفته، گاهی قوانین مرتبط با این سیاست‌ها نیز تصویب شده، ولی هیچگاه به مرحله اجرا نرسیده مثل مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر زمین بایر و مالیات بر عایدی سرمایه.

دسته سوم از سیاست‌ها کمتر محل گفت‌وگوی محافل علمی سیاست‌گذاری و حتی سیاست سازی بوده است. مثل سیاست‌های صحیح در تراکم تشویقی، رسمی کردن زمین‌های غیررسمی، توسعه حمل‌ونقل محور، تأمین مالی اوراق قرضه رهنی، اوراق رهنی ثانویه و مداخله جدی شهرداری‌ها در کنترل و اصلاح سیاست‌های زمین‌شهری متناسب با هر منطقه.