با خرید چند متر خانه، واقعاً صاحب‌خانه می‌شوید؟ حقیقت پشت پرده مسکن متری

به گزارش مجله خبری نگار، فروش متری مسکن این روز‌ها به یکی از پرحاشیه‌ترین راهکار‌های تامین مسکن در کشور و به تبع آن در خراسان رضوی بدل شده است؛ طرحی که موافقان آن را ابزاری نوین برای جذب سرمایه‌های خرد و موتور محرک ساخت‌وساز می‌دانند و منتقدان آن را مُسکن دردی می‌خوانند که می‌تواند به جای خانه‌دار کردن مردم به دلالی و گرانی بیشتر دامن بزند.

در این میان کارشناسان و متولیان بخش مسکن خراسان رضوی بر یک نکته مشترک تاکید دارند آنکه این طرح به تنهایی راه‌حل بحران مسکن نیست و سرنوشت آن به شفافیت، نظارت و صیانت از حقوق سرمایه‌گذاران خرد گره خورده است.

بازار مسکن در کلان‌شهری مانند مشهد سال‌هاست در چنگال «رکود تورمی» گرفتار است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها بالا می‌رود، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود.

رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت‌ها که به گفته «حسین رستمی»، رئیس اتحادیه املاک مشهد بیشتر جنبه روانی دارد و در عمل فروشندگان حاضرند ملک خود را ارزان‌تر از نرخ‌های اعلامی واگذار کنند، نشان می‌دهد شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به نقطه‌ای رسیده که خرید یک واحد کامل مسکونی برای بسیاری از خانواده‌ها به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.

در چنین شرایطی، ایده «فروش متری مسکن» وارد ادبیات اقتصادی شهر شده است؛ ایده‌ای که می‌تواند هم فرصت باشد و هم تهدید.

فروش متری مسکن؛ ابزار نوین تامین مالی است نه راه‌حل بحران

در این میان یک فعال اقتصادی حوزه مسکن و رئیس کمیسیون خدمات فنی، مهندسی، مشاوره‌ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی گفت: فروش متری مسکن را باید در چارچوب یک ابزار نوین تامین مالی و مشارکت در سرمایه‌گذاری ارزیابی کرد نه راه حل مستقل بحران مسکن؛ طرحی که موفقیت آن نباید با حجم سرمایه جذب‌شده بلکه با تولید واقعی مسکن، امنیت حقوقی و اثرگذاری بر دسترسی خانوار‌ها سنجیده شود.

محسن خندان‌دل پیرامون طرح فروش متری مسکن عنوان کرد: فروش متری زمین و مسکن را از زوایای مختلف می‌توان بررسی کرد. مشهد از منظر اقتصاد شهری با موضوعات مهمی نظیر تامین مالی ساخت‌وساز، نوسازی بافت‌های فرسوده، دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب و تامین زیرساخت‌های شهری مواجه است؛ بنابراین اگر بخواهیم به عنوان یک رویکرد مثبت به این موضوع نگاه کنیم، باید دقت داشته باشیم که منابع جذب‌شده کجا مصرف می‌شود و به این طرح صرفا به عنوان یک معامله ملکی نگاه نکنیم بلکه آن را مبدایی برای توسعه پروژه‌های جدید مسکونی بدانیم.

وی با تاکید بر لزوم تعیین تکلیف حقوق سرمایه‌گذار، نحوه قیمت‌گذاری و سازوکار‌های حل اختلاف تصریح کرد: با اصول نوآورانه در تامین مسکن موافقم، اما این موافقت به معنای تایید چشم‌پوشی از ابعاد اجرایی آن نیست.

وی معتقد است: ابزار فروش متری باید به تولید مسکن، شفافیت اقتصادی و حمایت از سرمایه‌گذار منجر شود. این روش اگرچه به انباشت تدریجی دارایی کمک می‌کند، اما امکان خرید سهم کوچک از یک واحد به معنای تضمین مالکیت یک واحد مسکونی کامل نیست و این چشم‌انداز مالکانه نکته بسیار حساسی است که باید مدنظر قرار گیرد.

رئیس کمیسیون خدمات فنی، مهندسی، مشاوره‌ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی با هشدار نسبت به ورود سرمایه‌گذاران خرد و کم‌تجربه به این بازار خاطرنشان کرد: عمده سرمایه‌گذاران خرد شناخت دقیقی از حقوق مالکیت، نقدشوندگی و ریسک پروژه ندارند و هر چه سرمایه‌گذاری‌ها خردتر باشد، ناآشناتر نسبت به قوانین خواهند بود. ضرورت شفافیت و نظارت دقیق در این زمینه به‌گونه‌ای است که غفلت از آن می‌تواند هر نظر کارشناسی مثبتی را به رویکردی منفی تبدیل کند.

خندان‌دل با بیان اینکه فروش متری مسکن راه حل نهایی و مستقل برای رفع بحران مسکن نیست، افزود: مسئله اصلی خانوار‌های امروز ما خرید چند سانتی‌متر ملک نیست، بلکه شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است که باید با رویکردی فراتر و کلان‌تر مورد توجه قرار گیرد.

وی تاکید کرد: حقوق سرمایه‌گذار، شیوه‌های قیمت‌گذاری، نقدشوندگی، تضمین‌های قراردادی و نظارت مستقل مسئولان باید به شکلی جدی شفاف‌سازی شود. از سوی دیگر موفقیت این پروژه‌ها نباید با تعداد سهم‌های فروخته‌شده یا حجم نقدینگی جذب‌شده سنجیده شود بلکه معیار واقعی، تعداد واحد‌های مسکونی تحویل‌شده، حجم سرمایه‌گذاری مولد، امنیت حقوقی مشارکت‌کنندگان و ارتقای شاخص دسترسی خانوار‌ها به مسکن است تا این نوآوری به دلال‌بازی و گرانی بیشتر مسکن دامن نزند.

مسئله اصلی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم است

چندی قبل که حسین عبده تبریزی از صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن و روش‌های تأمین مالی در نشست کمیسیون خدمات فنی و مهندسی اتاق بازرگانی مشهد حاضر شده بود، بیانات قابل توجهی در خصوص فروش متری مسکن داشت.

این اقتصاددان با اشاره به کاهش قدرت خرید خانوار‌ها گفت: بخش قابل توجهی از جامعه با محدودیت جدی در تأمین هزینه‌های زندگی مواجه است و بسیاری از شاغلان نیز امکان پس‌انداز ندارند در چنین شرایطی فاصله میان درآمد خانوار‌ها و قیمت مسکن به یکی از موانع اصلی دسترسی مردم به این کالای اساسی تبدیل شده است.

عبده‌تبریزی خاطرنشان کرد: کاهش کیفیت اشتغال و فرسایش درآمد واقعی خانوارها، توان اقتصادی آنها را برای ورود به بازار مسکن محدود کرده است. ازاین‌رو وجود نیاز گسترده به مسکن لزوما به معنای برخورداری بازار از تقاضای مؤثر نیست.

وی با بیان اینکه نمی‌توان رونقی مشابه دهه‌های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ را برای صنعت ساختمان متصور بود، افزود: الگوی تقاضای مسکن تغییر کرده و قدرت خرید خانوار‌ها نیز به‌شدت کاهش یافته است. در سوی دیگر بازار، سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان در بسیاری از مناطق جذابیت اقتصادی گذشته را از دست داده و بازده واقعی آن کاهش یافته است.

این استاد دانشگاه تأکید کرد: حل مسئله مسکن به برنامه‌ای جامع نیاز دارد که تقویت نظام تسهیلات و افزایش قدرت خرید خانوار‌ها را هم‌زمان دنبال کند. بدون اصلاح شرایط اقتصادی متقاضیان نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن به رونقی پایدار دست یابد.

عبده‌تبریزی در ادامه با بررسی پیشنهاد‌هایی مانند فروش متری مسکن و توکنیزه‌کردن دارایی‌ها گفت: اگر یک فعالیت اقتصادی از توجیه و بازدهی قابل قبول برخوردار نباشد استفاده از ابزار‌های مالی جدید نمی‌تواند مشکل بنیادی آن را برطرف کند.

توکن سازی یا توکنیزه کردن (Tokenization) به فرایند تبدیل‌کردن یک دارایی یا حقوق مالکیت به واحد‌های منحصر‌به‌فرد به نام توکن گفته می‌شود.

وی افزود: ابزار‌های مالی می‌توانند در تجهیز منابع و تسهیل سرمایه‌گذاری نقش داشته باشد، اما تغییر شیوه عرضه یک دارایی یا تعریف سازوکار‌های جدید برای مشارکت در خرید آن به‌خودی‌خود به معنای بهبود دسترسی خانوار‌ها به مسکن نیست.

این اقتصاددان با اشاره به تجربه استفاده از شیوه‌های مختلف تأمین مالی در بخش ساختمان عنوان کرد: مسئله اصلی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و تضعیف توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری است؛ بنابراین تا زمانی که این مشکلات پابرجا باشد، نمی‌توان از ابزار‌هایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری، فروش متری یا توکنیزه‌کردن دارایی‌ها انتظار حل بحران مسکن داشت.

معیار موفقیت؛ تولید مسکن یا حجم سرمایه؟

هر دو کارشناس بر این باورند که موفقیت طرح فروش متری نباید با تعداد سهم‌های فروخته‌شده یا حجم نقدینگی جذب‌شده سنجیده شود. معیار واقعی موفقیت، تعداد واحد‌های مسکونی تحویل‌شده، حجم سرمایه‌گذاری مولد، امنیت حقوقی مشارکت‌کنندگان و ارتقای شاخص دسترسی خانوار‌ها به مسکن است؛ در غیر این صورت این نوآوری می‌تواند به دلال‌بازی و گرانی بیشتر مسکن دامن بزند.

رستمی، رئیس اتحادیه املاک مشهد ریشه نابسامانی بازار را در جای دیگری می‌داند و می‌گوید: ورود بانک‌ها و موسسات سرمایه‌گذاری به حوزه‌ای که تخصص آنها نیست به نوسانات شدید و احتکار املاک دامن زده و خروج سرمایه‌ها و غفلت سال‌های گذشته، فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش داده است.

به باور او، بازگشت بازار به وضعیت مطلوب تنها با تزریق هدفمند نقدینگی و فعال شدن بخش تولید میسر خواهد شد؛ همان مسیری که فروش متری مسکن نیز اگر درست هدایت شود، می‌تواند بخشی از آن باشد.

«فروش متری مسکن» در ساختار مسکن حمایتی دولت تعریف نشده است

نکته مشترک دیدگاه‌های کارشناسی آن است که فروش متری مسکن بیش از آنکه راه‌حلی برای خانه‌دار کردن خانوار‌ها باشد، ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه و پس‌انداز است؛ همان‌گونه که معاون اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی آن را به خرید طلا در این روز‌ها توسط مردم تشبیه می‌کند.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی نیز در این باره گفت: از لحاظ اداری و در ساختار مسکن حمایتی، نقش‌ها و پروتکل‌های مشخصی نظیر آماده‌سازی زمین و سامانه‌های ثبت قرارداد داریم، اما پدیده‌ای به نام «مسکن متری» در این حوزه تعریف و سیاست یا ابلاغیه خاصی از سوی وزارتخانه در این زمینه صادر نشده است؛ چرا که در ساختار مسکن وقتی از یک واحد سخن می‌گوییم، نمی‌توان مالکیت آن را به قطعات کوچک چند متری تقسیم کرد.

احسان فرشته‌پور با اشاره به انطباق این موضوع با قوانین موجود افزود: بحث فروش متری مسکن در عمل به حوزه «پیش‌فروش مسکن» بازمی‌گردد و مشمول قانون پیش‌فروش آپارتمان‌هاست، اما به عنوان یک قانون و سیاست مستقل بالادستی در حوزه تامین مسکن مطرح نیست. با این حال، پیش‌فروش در چارچوب قانونی خود می‌تواند روش مناسبی باشد هرچند باید مراقب مشکلاتی نظیر عدم لحاظ دقیق مشاعات و پیچیدگی‌های کارشناسی بود.

معاون اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی با اشاره به بحران گرانی مسکن و ناتوانی خانوار‌ها در خرید واحد‌های مسکونی کامل گفت: دولت روش‌های مختلفی مانند واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله، ارائه مشوق‌های مالیاتی، کاهش هزینه‌ها و ساخت واحد‌های کوچک‌مقیاس یا سوئیت‌ها با امکانات اشتراکی را دنبال می‌کند، اما آیا فروش متری تنها گزینه پیش رو است؟ قطعا خیر؛ برای حل معضل مسکن نمی‌توان به یک روش تکیه کرد، بلکه باید با ترکیبی از راهکار‌ها اقدام کرد.

فرشته‌پور خاطرنشان کرد: در بسیاری از مناطق مشهد، پیش‌فروش واحد‌های کوچک به افرادی که توان خرید کل ملک را ندارند انجام می‌شود؛ این روش اگرچه فرد را خانه‌دار نمی‌کند، اما ابزار خوبی برای حفظ ارزش سرمایه و پس‌انداز مردم، مشابه خرید طلاست. چرا که ساختمانی که تولید می‌شود باید پس از اتمام عرضه شود، در غیر این صورت با چالش‌های مالیاتی مواجه خواهد شد.

وی در پایان گفت: روش فروش متری به عنوان یکی از گزینه‌ها در کنار سایر سیاست‌های دولت خوب است، اما نیازمند کار کارشناسی عمیق‌تر، انطباق با قانون پیش‌فروش ساختمان و اخذ مصوبات هیات دولت است تا زوایای اجرایی و حقوقی آن به طور کامل شفاف شود.

نتیجه‌گیری

جمع‌بندی دیدگاه‌های کارشناسی در این حوزه نشان می‌دهد که «فروش متری مسکن» نه معجزه‌ای برای پایان بحران مسکن است و نه طرحی که بتوان آن را به سادگی رد کرد بلکه ابزاری نوین در تامین مالی و مشارکت سرمایه‌گذاری است که ارزش آن به نحوه اجرا بستگی دارد.

اگر این طرح با شفافیت کامل در قیمت‌گذاری، تضمین حقوق مالکیت، نقدشوندگی، سازوکار حل اختلاف و نظارت مستقل همراه شود و منابع جذب‌شده به تولید واقعی مسکن تخصیص یابد، می‌تواند گامی در مسیر کاهش شکاف عرضه و تقاضا و رونق ساخت‌وساز باشد، اما اگر بدون چارچوب قانونی مشخص و بدون مصوبه هیات دولت و صیانت از سرمایه‌گذاران خرد اجرا شود، خطر تبدیل شدن به ابزاری برای سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها؛ جدی است.

تجربه رکود تورمی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که بحران مسکن با یک نسخه واحد درمان نمی‌شود؛ مسکن متری تنها در صورتی می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد که در کنار سیاست‌هایی مانند کاهش هزینه‌های ساخت، حمایت از تولید، مشوق‌های مالیاتی و ساخت واحد‌های کوچک‌مقیاس قرار گیرد و معیار سنجش آن، شمار خانه‌های ساخته‌شده و سفره خانوار‌هایی باشد که به آنها دسترسی پیدا می‌کنند.